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小产权房买卖合同被判定无效后的处理
2015-09-27 09:35:03 本文共阅读:[]


    

【中国农地法律网讯】2015年9月26日至27日,来自中南财经政法大学的专家学者与民商法专业的博士生以及中国人民大学、中国政法大学、厦门大学、吉林大学、南京大学、武汉大学、山东法官学院、海南大学、西南政法大学、华东政法大学、西北政法大学、上海交通大学、苏州大学王健法学院等众多高校的博士生齐聚中南财经政法大学文泓楼,参加由中南财经政法大学举办的第六届全国民商法博士生论坛。本次论坛的主题是“民法典编纂与我国民商法学的发展”。与会的博士生和老师将进行为期1天半的讨论。图为中南财经政法大学法学院博士生张英豪作主题报告。

    张英豪:我之所以写这些内容是基于长期探讨的问题,小产权房要不要买,如果买了,产权确认的保护合同,我的文章试图解决这个问题。

    第一部分,就是一个引字,引导类推解释在民法中类推解释的适用空间及价值。不是讲方法论的问题,我将来这个问题,在这种情况下裁判案件的法官在审理案件的时候遇到困惑,断案没有正条,这就为我们类推解释和类推适用派出了用场,为什么我要提出小产权房买卖合同被判定无效后司法适用的困局。第二部分是文章的问题提出部分,在这部分主要是解决了一个法官面对小产权房买卖合同时候的法官选择问题,法官就是三种选择,一是直接宣告无效,然后适用无效恢复原状的规则。二是宣告合同无效,但是类推适用与小产权房买卖合同最相类似的合同来处理。三是宣告合同有效,但是法官用释明权告诉当事人不能变更登记过户的风险存在。法官把那两种情况搞定了,无效恢复原状是不符合合同正义的。第三部分是类推适用典契规则的前提:小产权房卖契与典契的相类似性归纳。

    有买卖之实而无买卖之实恰恰是一种最佳的选择,典契卖契比较,讲到典契的最长期限达到30年,国有土地使用权最长使用期限是70年,小产权房买卖合同存在的重要目的就是长久而稳定的占有关系,典契也能达到长久而稳定的占有关系。在这里面利用民法的原理,房地一体。我的文章是房屋的授权必须由土地的权利作为正当性权源,因为小产权房的问题就是缺乏土地方面的权利正当性,导致可能被认定缺乏权利正当性而无效,在房子和地的关系上,中间我们能想到的也就是四种途径,一是租赁权。把土地租赁权作为房子所有权的权源。二是典权的路径,房屋的占有是基于典权作为权利基础。三是所有权。以土地所有权作为房屋所有权的根据,土地所有权流转了,房屋所有权自然流转,这与我们国情差距很大。四是典型所有权。五是物权。综合而言,典权是目前唯一可行的实现小产权房对外流转的途径。文章第四部分类推适用典契具体规则处理小产权房买卖合同无效案件,一是关于典期的问题,确定一个期限30年,30年是正当的。二是挂与典价的规则,把黄金价格条款作为合同中的价格条款。三是回赎规则适用。针对典权制度以及典权规则可能的质疑与修正。一是废除找贴规则,二是废除绝卖规则,三是可否提前回赎,是否可以适用别卖规则。

    我的报告到此结束,主要时间留给与谈人,这个论文我很多时间拿不准,我发现有的地方还是有问题。

   (文字校对:牟鑫 韩超 未经发言人审核)

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