【编者按】中国银监会、国土资源部于日前联合发布了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的工作。此项举措进一步深化了农村土地经营管理体制，加速了农村集体土地的商业化，提高了土地的经济效益。对于推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，农村集体经营性建设用地的价值评估确实是抵押贷款的关键。根据《办法》，银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。

　　中国银监会、国土资源部于日前联合发布了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的工作。

　　《办法》规定适用的范围是此前国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市试点县（市、区）地区，并强调此项工作还应在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下来开展。

　　“这不仅进一步深化了农村土地经营管理体制，在市场经济条件下，该《办法》的出台还加速了农村集体土地的商业化，提高了土地的经济效益。”中研普华研究员池建雄在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　所谓的农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。而这其中提到的农村集体经营性建设用地，则是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

池建雄还指出，“对农民而言，不仅在一定程度上改变了之前的土地使用办法，而且加速了农村集体土地实现市场经济体制下的"同权同价"，更有利于提高农民的收入。"

　　近年来，政府为推动农村土地制度改革也出台了一系列的相关政策。该《办法》较之前相比，还有其一亮点。池建雄告诉记者，“在该管理办法条件下，银行、地方政府、农民三者加深了在土地使用权上的合作，这便形成了一种新的农民创收机制，地方政府、银行在此过程中也获得了相应的税收和贷款收入。”

　　然而，具备处分权的两类农村集体经营性建设用地可开展使用权抵押融资，也将面临一些问题。池建雄说，“此项《办法》的实施面临的最大问题可能是在对土地的使用用途上的界定范围不清楚，可能会出现土地用途与《办法》的相关规定不相符合的情况，造成农村集体土地的违规违法用地，甚至导致土地资源的浪费。此外，银行对于土地使用凭证不清楚的融资担保，还可能会为银行带来更多的坏账。”

　　除此以外，“我们国家实行土地二元结构，即农村土地集体所有制和城市土地国有所有制。且农村土地集体所有权不能轻易地转为城市建设用地，这便影响到它的升值空间。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　汪利娜强调，“此前限制农地抵押，农民由于没有抵押物而出现融资困难的问题。虽然现在允许土地产权流转，但也只是在不改变土地用途的情况下的流转，这为农村土地升值带来很大问题。不仅如此，允许农村集体经营性土地抵押是一种探索，还需配套措施。如果其他配套措施未能跟上，仅靠传统农业让农民致富，那么抵押物的价值可能会被怀疑。银行在这方面也是比较谨慎的。”

有业内人士也指出，农村集体经营性建设用地的价值评估确实是抵押贷款的关键。根据《办法》，银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。

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来源：中国产经新闻