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农村宅基地制度改革思路探析
2011-10-25 00:00:00 本文共阅读:[]


农地网讯2009年11月7日上午,第一届民商法学博士生学术论坛在中南财经政法大学隆重开幕。本次论坛讨论主题为“‘三农’问题法律制度研究:民商法与相关学科对话”。与会的专家学者正在对会议主题进行热烈而深入的探讨。

(发言人:山东财政学院副教授、中南财经政法大学民商法博士生韩清怀)

韩清怀博士大家好!宅基地是我这两年来一直思考的问题,也是一个非常复杂的问题,考虑的有些观点和思路不太成熟,在这里和各位老师一起交流,希望大家多提出宝贵意见。

以人口的流动性与宅基地区位固定性之矛盾作为切入点予以探讨。谈到宅基地的问题,有很多的文章,大部分都是几千字的小文章。上午讨论到农村土地问题时,可以避免用法律不严谨的概念,但是在考虑到农村土地中存在的问题,作为宅基地也受到了一些影响。以城市或者是农村作为区域性的发挥来考察还是有一定的意义。我这篇文章在谈的时候按照这样的思路,根据提出的问题与特点作出了一些结论,在不同的区域发生的问题是有一些共同点的。

乱搭乱建也是发生在近郊的地方,比如小产权房问题等等,这些问题的发生都是在城市近郊。作为城市的隐性房屋交易,农民喜欢出租房屋,因为他们出租房屋比直接买卖房屋的收益要大。宅基地的出租也好、买卖性交易也好,这是农民个体行为所决定的。

城市近郊及风景秀丽的农村容易发生此类问题,有个别人也愿意向乡村移动,他们主要是寻找艺术家。非城市的近郊农村,在这样的形式下宅基地也是一个问题,但是突出的问题是房屋闲置而导致的土地资源浪费。关于房屋闲置的问题,我国当前农民工总数已达2.2亿,其中有1.3亿的农民工属于省外务工。江苏63.2%的农民工是已婚者,这些已婚农民的47.7%是夫妻居住在一起,41.5%的农民工是孩子与父母居住在一起。有近一半的农民工是举家外迁的,他们在外面打工就是十年以上,这样就会导致老家的房子闲置,虽然闲置了但是他们也不会卖掉,因为也不好卖,如何解决因房屋闲置而导致的宅基地浪费是值得我们思考的。

农民工的工资收入,平均都在一千元左右,这种流动主要是由城市化引起的,我国城市化进程诱发了大量人口的迁移,因城里无法为这些农民工提供好的条件,最后他们也会选择回去。

针对农民工宅基地存在的问题,在学界也有一些探索,有两种对立的观点,一种观点主张适应我国市场化发展的大趋势,从根本上变革现行的宅基地制度,破除对宅基地交易的禁止,构建能使宅基地自由流转的法律制度。另外一种观点则与此相对,以武汉大学孟勤国教授为代表,力主应基本维持现行的宅基地制度,禁止宅基地的自由流转。

一、现在宅基地存在的一些问题没有办法解决:

1、农村大量房屋的闲置导致宅基地的浪费。

2、如果放开宅基地流转,其完成的仅是小产权房身份的一种转变,但小产权房背后潜在的问题隐患,仍然无法得到根本性的解决。

3、开辟小产权房以后能够增加城市房屋的交易量,能够在城市以较低的价格购买到房屋。小产权房的价格之所以那么低,有人认为是免去了各种税费。小产权房价格低的原因不是这个,主要是我们没有法律政策允许小产权房的交易,这个可定义为“政策风险差价”,谁都知道买了小产权房在法律上是没有保障的,如果法律上提供了保障,小产权房的价格不会比商品房低这么多的,这是因为我们制度造成的差价。

允许宅基地进行交易,从市场化的思路考虑,宅基地存在着很多的问题无法解决。社会已经发生了变革,经济基础、社会基础都发生了变革,如果宅基地不发生变革无法与社会同步。

二、在实践中对宅基地也有几种探索。

1、城市近郊农村的“宅基地换房”,宅基地换房本来在这次全会上会推开,但是这次没有推开,因为宅基地换房有很大的局限性,首先具有区域局限性,宅基地换房只能局限于城市近郊,政府在找宅基地换房时也应该有收益,农民的收益也要高于本身的征收。在其他地方政府是没有办法操作的,所以宅基地换房是在一定的区域下形成的。

2、非城市近郊农村的“村庄整理”。基本上是按照政府的指令,应该是属于大量的土地征用,村庄整理通过行政手段可以把废弃的宅基地利用起来,但是农民所喜欢的房屋没有办法解决。村庄整理也带有一定的区域局限性,这个问题也没有办法解决。农民工有5%10%在城里购房,大约有1500万亩宅基地处于闲置状态,这个数据还仅限于在城里买房的农民在农村所闲置的房屋,而常年外出打工又无力在城里买房的农民工在老家闲置的房屋所导致的宅基地浪费的数量将会比此大的多。

三、有关宅基地的问题都与人口的流动性相关,应将“适应人口的流动性”作为今后农村宅基地制度改革的着力点。人在这个社会是流动的,而土地是没有办法流动的。原来在城乡二元分隔的社会体制下,农村不移动、土地不移动,但是现在的问题是人是从农村到全国各地到处流动的,如果土地没有变,其权益就没有办法保障,我们应该以适应人口的流动性作为今后农村宅基地制度改革的着力点。

农村宅基地改革应该是一个整体的规划。如何来降低人口的流动性,赋予宅基地所体现的一定经济利益。在购买商品房时应给一定的补贴,农村土地如果是种粮食和城市土地种粮食价值是一样的,但是城市的土地建房和农村的土地建房价值差距就很大。很多农村的土地是种粮食不建房,如果有些农民自愿将应占用的宅基地退出来,成为耕地种粮食,实际上对国家是一种贡献,通过土地指标的置换也在一定程度上弥补了城市化发展的建设用地的缺口;这样城市和城郊土地的价值增值的一部分,就应作为符合一定条件的退出宅基地的农民工在购买商品房的补贴,以资鼓励。谢谢!

 

(文字校对:张凯    未经发言人审核)

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