摘要：地租以地权与使用人分离为前提，在中国农村作为媒介机制推进土地使用权流转以实现规模化经营。中国社会在国家、集体和农户之间进行地租利益划分，国家曾依据公权长期向农民收取超额利益，农民集体通过所有权分享地租，农民通过成员权、承包经营权分享地租。地租具有吸附效应，能够有效实现农地资源利用、预先确定各方利益、确保农民利益份额。由于风险厌恶的群体性格，农民天然偏好地租。在中国农村经济活动中地租演变出反向地租、农村经济；类差地租、实物地租、融合地租、保底地租等形式。

关键字：  农地；地权；地租；分享机制

地租原本是土地所有权和土地使用人分离情形中土地使用人为了获得土地使用权向土地所有权人支付的对价。广义地租是指土地使用人为了使用土地而向土地权利人支付的对价。在现代科学技术和商业技术条件下，土地从空间到地下得到立体化开发利用，在土地之上形成了权利群。农村土地之上，除了农民集体所有权之外，还包括承包经营权、集体建设用地使用权宅、基地使用权等他物权形式。另外，债权性质的集体土地租赁权在总承租人和分承租人或再承租人之间也是重要的地权形式，这些地权均可以作为收取地租的法权依据，形成广义地租。农地所有权以外的其他地权的地租实现在中国农村经济生活中的作用日益重要，本文重在研究广义地租机制如何协调农地与劳动等生产要素实现结合。国家社科基金重大课题“我国农村集体经济有效实现法律制度研究”课题组在2010年6月的12个省份调查中发现各地普遍存在形态各异的地租现象。课题组初步假设：农民对于地租制度存在依赖与偏好，一些农民集体通过地租实现所有权利益，一些农民通过地租实现承包经营权利益；在农村经济运行中地租作为媒介机制推进土地使用权流转，实现规模化经营。

一、中国农村地租制度中的一般问题

在中国农村经济运行中，地权依据不同情形分化组合产生地租。其中的一般性问题包括：

1、地租以地权与使用人分离为前提。土地是一种资源，土质、气候、水利、条件等自然力综合要素带来经济贡献；土地也是一种生产资料，在劳动与土地结合的基础上开展农业生产；在地权人和使用人发生分离时，地租是购买土地使用权的对价，它一般来源于土地利用所产生的超过平均利润的那一部分。地租关系中包含了三要素：其一，地权安排带来的使用垄断。马克思(2004)认为，“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它当作排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域。”地租是土地所有者凭借对土地所有权获取的一部分剩余价值，任何地租都是以土地所有权存在为前提，“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提”(马克思，2004)。中国农民集体享有的土地所有权可以带来使用垄断；农享有的承包经营权产生了另一种使用垄断。土地自然力贡献成果归属于享有垄断权的农民集体和农民，他们可以藉此获得地租。其二，土地的使用权与使用人相分离。通过产权制度安排，在特定时段，有人对于土地享有排他性的产权，其他人则对于土地处于无权地位。在地租关系形成之前地权人不愿亲自耕种，耕种者又无权耕种。中国的农民集体享有农地所有权，在分散经营体制中农民集体并不直接组织耕种，农户实际使用土地，从理论上应该由农户向农民集体缴纳地租；。农户享有承包经营权，有些农户并不耕种承包地，实际经营者使用其承包地应该交纳地租。其三，土地使用权的可交易性。在可分割性的明晰产权基础上通过合约实现土地使用权交易，土地使用权交易中形成地租。

2、地租是农地使用权交易的对价。中国农村土地流转的形式包括转让、转包、出租、抵押、入股联营、地块互换。其中转包、出租形式之中，转包方、出租方保留物权性质的承包经营权本权，从中分离出部分权能，形成作为交易对象的特定地块特定阶段的使用权，其交易对价即为地租。地租来源于农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，地权人通过地租实现土地权益。“资本化的地租会表现为土地价格或土地价值，以及土地会和其他商品一样可进行买卖这一事实。”(马克思，2004)。垄断地租产生于具有某种独特自然条件的土地。利用这种土地生产具有独特品质的珍贵产品(如葡萄酒等)，其产量有限而供不应求。产品出售价格主要由购买者的爱好程度和支付能力决定，从而产生大大高于生产价格的垄断价格。这个垄断价格带来的超额利润，由租地人转交给地权人，形成垄断地租(马克思，2004).

3、中国农地地租利益的划分。在集体农地上建立的国家、集体、农民之间的利益关系中，国家集体和农民均可以成为地租的分利方，地租分配份额受到国家政策的直接影响。

其一，国家的利益份额。国家利用手中的公权力，通过对于农村社会进行特殊的组织安排，可以抛开地租机制获取土地利益。在高级社阶段，国家把属于农民私人所有的土地转为合作社所有。“集体所有制经济确立后，取消了土地参加收益分配的权利，模糊了初级社时期原本清晰的产权关系。与此同时，国家通过指令性计划、统购统销、关闭农村要素市场、严格户籍制度、限制长途贩运以及自由贸易等一系列手段把农民‘固定’在农村，使农民由自由的农业生产者变为不得不依附于农村集体才能生存的‘农业生产车间的工人’。至此，国家实现了以最小的成本从农村集体源源不断地提取工业发展所需资本积累的目的。”(王瑞雪，2004)。在人民公社时期，国家垄断购销渠道，通过粮食低价收购从农民那里获取隐性地租。“商品出售价格的最低界限，是由商品的成本价格规定的。如果商品低于它的成本价格出售，生产资本中已经消耗的组成部分就不能全部由出售价格得到补偿。如果这个过程继续下去，预付资本价值就会消失”(马克思，2004)。国家利益份额过大侵害了农民的社会平均利润，形成了对农民的掠夺，这种政策导致我国农村的长期贫困。随着经济发展，各个产业在国民经济中比例发生变化，农业所占份额在2011年已经降至GDP的10%以下。农业的弱势产业性质凸显，国家不再从农地上汲取利益，相反，税费改革后村社的组织费用由国家支持。

其二，集体的利益份额。集体介于国家与村民之间，相对于国家而言，集体是乡村社会的治理形式；相对于农民而言，集体是农民的组织形式；集体具有独立地位，农民集体与国家、农户之间的外部边界是清晰的，集体在经济社会生活中存在的真实性依赖物质基础作为支持。农民集体所有权不能仅仅是名义上的，而且需要在利益上予以实现，农民集体需要以所有权者的地位获取地租。在承包经营制之下，土地资源按照人头平均分配到农户在其初期，村集体向农民发包土地的对价是农户分摊农业税和农村基层组织运转费用。税费改革前的乡镇财政负担由本地农民承担，通过收取“三提五统”来维持乡镇机构运行。税费改革后，取消了“三提五统”，村干部工资由财政转移支付，村集体也不得利用地权收取地租。近年来，村集体被禁止保留机动地，法律政策对农户承包经营权的保护不断强化，几乎接近于所有权，集体所有权被承包经营权掏空，许多普通村集体实质上被虚置。现实情形是，“国家通过取消课加在农民身上公法负担的方式剥夺了农民集体对农村土地所有权的收益权能，并不利于集体的壮大与发展”(陈小君等，2010)。其直接后果是导致农民组织的虚化，丧失了基本的制度功能，无力提供公共产品。如果将村集体看做农民自己的组织，需要其能够发挥正面功能，则这种政策取向的妥当性就存在问题；。如果为了防止乡村干部借助三提五统滥收费以损害农民利益，也不能从政策上将村社集体组织虚置，这种政策取向无疑将村集体看作与农户对立的组织，实际结果是限制村社组织功能并从另一方面损害农民利益。

其三，农户的利益份额。家庭承包经营制度下，农民按照人头平均分配土地，好坏搭配，并在此基础上赋予承包经营权。其积极意义在于，农民占有生产资料，土地的自然力贡献归属于农民，土质、气候、水利条件的综合贡献归农民收取，这就形成了农民对土地的垄断。《农村土地承包法》以法律形式保护农民的承包经营权和土地流转利益不被侵害，这些权益在市场流转中形成地租。如果说在税费改革前，农民从农地上所得收获基本上属于劳动力的转移形式，农户承包土地之后也没有获得实质性的地租。税费改革后农户可以实际获得地租(杨春杰，2009)。也有学者认为“《农村土地承包法》似乎没有注意到社会生产力发展后土地与其他生产要素自由结合的愿望，相对于已经颁布的法律规定，其立法理念不但没有进步，反而显得更加保守”(王瑞雪，2004)。这种指责误解了立法中保护处于弱势地位的农民利益的初衷，其实，农村地权的流转必须在保护承包经营权的基础上展开农地负载着农民的基本生存利益，在农民自己不耕种土地的情形中，这种土地保障功能通过获取地租实现。

4、地租在农村经济实现中的制度功能。在市场经济冲击之下，小农经济低效率的弊端日益突出，美国每个农业劳动力平均年生产粮食8万公斤，中国每个农业劳动力平均年生产粮食1950公斤。在家庭承包基础上的分散经营制度能量已经发挥殆尽，在解决温饱之后无法促进农民实现小康生活目标；在这种情况下，农地资源需要重新整合，规模经营显示优势，集体统一经营的价值需要重新评估。同时，土地对于农民的保障功能无法替代，家庭承包经营权不能侵害。在全国各地土地使用权的流转以不同规模多种形式实际地发生。在保护个体农民承包经营权和便利规模经营之间相关立法需要把握分寸，现在发展的方向是发展适度规模经营。1984年中央一号文件提出：“鼓励土地逐步向种田能手集中，允许农户自找对象协商转包。”1993年11月《中共中央关于建设社会主义市场经济体制若干问题的决定》规定：“允许土地使用权依法有偿转让。少数经济比较发达的地方，本着群众自愿的原则，可以采取转包、入股等各种形式发展适度规模经营。”通过这些地权整合，“将土地使用权置换为一定周期内的土地持有产权，以土地持有产权为纽带，渐进性地推进我国农业现代企业制度”(徐汉明，2011)。地租是农民流转承包经营土地使用权的对价，它已成为实现农地资源整合和规模经营的媒介机制。

二、农民地租偏好的制度理性

在农村经济活动中地租以多种形式发挥作用地租不但衡平了各方利益，也有效地保护了农民利益，农民地租偏好背后存在制度理性。

1、有效实现农地资源利益。土地租金是土地资源利益的实现形式，农民基于土地资源的所有权或者经营权等其他法权获得经济收益。在农民不愿意、不便于或者不利于自己耕种土地时，通过出租土地使用权，使自己所拥有的土地资源能够获得经济上的实现。由于农村土地属于有形财产，便于控制，一旦出现地租违约，农民有足够的能力收回土地使用权。

2、便于产生吸附效应。在已经城镇化和工商业化的村社，村庄演变为资本密集区，能够提供更多就业机会，吸收了大量的外来务工者。一些村将原来种庄稼的土地盖厂房出租给商人收取租金在这种变化发生过程中，土地资源的价值上升，性质由农用地变为工商业用地，在土地之上投资建设厂房，地租吸附了工业基础设施的租金，形成了混合租金，资源利得吸附了资本利得，具有营业租金性质。农民利益的实现形式基本没有变化，还是通过租金这种方式获得收益；。但是，企业还为村民提供就业机会，使得农民的生活更有保障。例如，四川省成都市郫县唐昌镇战旗村的先锋调味品厂虽然每年交租金十几万元，但是，要向村民支付100万左右的工资，成为村民收入的主要来源.

3、预先确定各方经济利益。作者调查资料显示，村集体对于农村企业采用经营性管理难度太大，在这种管理模式中村集体难以有效地监控经营者和企业经营活动。而利用地租为基础的租金机制可以实行财产性管理，将固定资产清理后，按账面价格计算，出租给经营者，每年预收租金；租金归村集体成立的管理公司，然后再分配给集体或村民。流动资产是经营者的，经营者独立经营，自主决策，自负盈亏。租赁协议内容简单，权利义务关系明确。村社集体企业采用股份合作制组织形式普遍难以成功，纷纷改为租赁经营模式以求生存，这个演变经验反映了采用租金模式的实际优势这样，经济利益划分采取预先确定的方式，将有保障的份额事先确定给村集体，将存在不确定性的利益部分交给经营者，既有利于保护村社利益的实现，又有利于调动经营者的积极性。

4、确保农民的利益份额。农民是风险厌恶者，这种性格源于其在市场中的弱势地位。在强弱实力不对等的博弈中，弱势一方常用的策略是保证可以实现的最小利益份额。这种做法虽然保守但是明智，体现了弱者的智慧。如果农民集体通过土地入股直接界入经营活动过程，虽然从理论上存在获取更多经营利润的可能性；但是，由于信息不对称，农民集体难免会遭遇经营者的内部人控制问题，往往会面对经营资产和利润被经营者转移而将风险和债务留给农民集体的局面。在地租关系中，出租方收取固定地租、不介入生产经营过程，将浮动的盈亏和其他市场风险交给对方。通过地租，将出租方与承租方之间的关系简化为土地使用合同关系，避免了农村集体或农民在直接经营方面的能力不足。地租在弱势的农民与强势的商人之间建立了一道防火墙，将市场经营活动中的复杂问题交给商人处理，商人难以利用“智慧”过度掠夺农民的土地利益。地租的优势在于稳妥，相对于经营利润而言，地租的收取并不直接受到经营效果影响，农民可以获得较有保障的收益。

三、中国农村地租的法权安排

在立法工作中需要通过法权安排以确定谁有权收取地租？依据何种法权收取地租?

1、国家公权与地租。中国地租的分配结构首先是国家制度安排的结果，在宏观政策框架确定之后，分析私法上的法权安排才有意义。在不同发展阶段，国家与集体、农民之间在地租利益划分上的关系呈现不同特点。在新中国建国初期，国家政策取向是农业支持工业、乡村支持城市。在人民公社时期，国家参与农地利益分配主要不是通过地租机制，而是通过农业税和农业特产税在农地之上设定公法负担，并且通过统收统购和压低粮食价格向农民收取超额利益。承包制推行以后，乡镇行政开支和提供乡村公共产品开支也通过“三提五统”方式摊到土地之上。在经济发展到一定水平之后，宏观政策作出调整，进入工业反哺农业城市支持乡村阶段。税费改革中的变化之一是国家不再参与农地利益分配，将地租利益留给集体和农民。在划定耕地18亿亩红线之后，中央要求地方政府对于农用土地的占用要“增减挂钩”，耕地向建设用地转化受到严格限制。许多地方政府盘算农民的宅基地，“赶农民上楼”，采取以地换房的方式在城乡连接部获得土地。在重庆、四川这些西部试验区，实行所谓的地票制度，一些偏远农村“拆院并院”，将农民集中于农村社区，将原有宅基地复垦，节约宅基地转变为耕地，将增加的耕地指标拿到城市转卖。土地仍然掌握在本村集体手中，土地用途结构发生了变。化，土地利差地租利益通过异地交易实现。作者调查的四川省成都市战旗村就是通过这种方式获得1亿元资金建成战旗村社区。有的甚至采用时空挪移的方式，异地新垦土地以获得增加耕地指标，再拿这个指标回本地征地，例如江苏到内蒙古购买土地增加指标。这种做法增加劣等耕地、占用优质耕地，实质上是规避中央政策的对策。

2、农民集体所有权与地租。农民集体获得地租的法权依据是农地所有权。农民集体是农民个体组织化的结果，农民集体具有相对独立性，获得法律上的主体资格，可以享有法律上的集体所有权。《《宪法》》第8条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”从理论上，农民集体可以采取统一经营模式，依据所有权的占有、使用、收益、处分权能直接经营土地；也可以收取地租，由他人经营土地。在家庭承包经营基础上的分散经营模式中，也有权依据所有权的收益权能适当收取地租，实现村组集体经济利益，使之能承担提供农业基础生产条件等村社公共产品的功能。

集体的地租利益最终需要转化为村民个人利益。因为中国农民集体与农民的关系类似于日耳曼法中团体和成员关系，团体“常常具有作为单一体存在和作为成员的结合体存在的双重性格。团体既是为了自身目的，又是为了构成成员的目的，成员同样也是既为了自身的目的，也是为了团体的目的而存在。团体的单一权与成员的个别权是相互结合的”(李秀清，2005)。2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”现阶段法律政策的基本取向是强化农民的承包经营权，虚置农民集体所有权，农村集体经济组织直接经营土地或者依据农民集体所有权收取地租均难以得到法律制度的足够支持。

3、农民成员权与地租。地租的收取者本来应该是土地所有人，当下农民承包经营土地为何不向村组集体交地租?土地承包经营权人为何反而能够收取地租?理解这些问题的关键在于“本集体成员集体”这样的所有权主体结构。中国农村社会法权安排的基本逻辑是“一方水土养一方人。”在农民集体中，集体不能脱离成员而存在，成员权联接了农村集体与农民个人，使农民个人利益与农村集体土地利益发生了联系。

其一，成员权使农民包含于集体之中。农民是集体的成员，对于集体所有制内部的每一个成员而言，他既是所有者，又不是所有者。“这是因为他作为个人所拥有的公有权只有同其他一切人的所有权相结合，共同构成公有权的时候才能发挥作用；作为个人，他既没有特殊的所有权决定资本的使用，也不能根据特殊的所有权索取总收入中的任何一个特殊份额”(樊纲等，1990)。但是，集体不能背离成员的利益而存在，在农民和集体之间存在成员权，它既明确了农民的主体地位，也明确了集体的工具性地位。集体是工具性存在，集体并不拥有独立于作为成员的农民而获得独立的法人资格，集体只是名义或者法律上的所有者。农民是利益上的主体，是目的性存在，农民是农民集体这个主体制度所要保障的对象。所以，在承包经营制度安排中，在农地集体所有权之上建立了承包经营权，这种定限物权具有限制所有权的优先效力。

其二，成员权与农地功能配置。在中国的二元社会结构中，农地具有社会保障功能，农民的衣食住行、生老病死主要依赖于土地产出利益。“伴随着集体所有制的确立，农村集体在无偿收回农民土地和其它大宗生产资料所有权的同时，承担了为集体成员提供社会保障、劳动力就业安置、住房、教育、医疗卫生服务等的义务。农民的成员权，这一特殊的权利由此而生”(王瑞雪，2004)。《宪法》第45条规定，“中华人民共和国公民在年老、疾病或丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险社会救济和医疗卫生事业。”近年来提出城乡一体化和基本社会保障全覆盖，作为一种社会收入再分配制度，公共财政基本职能之一是为城乡居民实行强制性的社会保障，全体公民都有享受政府保障的权利。但是，现在对农民所提供的还不是足额有效的福利保障，最多只是一种社会保障补贴，农民的保障仍然依托于集体土地。农民拥有对于土地资源的占有、使用权，以获得基本生存保障。

其三，地租不能脱离成员权。虽然农村集体所有制经济中的任何一个成员都不能明确指出完全属于自己的排他产权，但是这并不能影响农民依据成员权分享集体利益。对于现有的集体经济利益需要分类安排，如果属于经营积累的经济利益可以明确地份额化，应该在成员退出时进行补偿。对于农地等资源性的利益，成员只能享有潜在的份额，在成员退出集体时不得补偿。但是这种潜在的份额是实在的，可以表现为承包经营资格、分享集体土地地租的资格。地租是村社成员享有的专门利益，与村民身份密不可分，丧失村民身份则丧失地租分享资格。

4、承包经营权与地租。家庭承包经营权是他物权，属于用益物权，其权能包括占有、使用、收益和依法处分。拥有承包经营权的农民对于所承包经营的土地使用获得了法律保护的垄断权。在家庭承包经营权物权化以后，农民地租由承包经营权中的收益权直接衍生而来。农民获得地租的财产法上的法权依据是承包经营权，在家庭承包经营基础上实现土地流转和集中，进行利益补偿，土地收益权归农户。租赁经营中的地租解决了地权人和经营者之间的利益分配关系，地租是经营利润的一部分。1995年国务院批转《关于稳定和完善土地承包关系的意见》指出：“土地承包经营权流转是家庭联产承包责任制的延续和发展，应纳入承包合同管理的范围。并允许在土地集体所有制和农业用途不变的前提下，可以依法转包转让互换入股，其合法权益并受法律保护。”2002年《中华人民共和国土地承包法》规定，在稳定家庭承包的基础上，支持和保护土地承包经营权，依法自愿有偿流转。承包户可以采取转包、出租、互换、转让、入股等方式进行土地承包经营权流转。该法第36条规定，“土地承包经营权流转的转包费。租金转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方。所。有，任何组织和个人不得擅自截留扣缴。”2005年《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》规定，“农村土地承包经营权流转应当规范有序，依法形成的流转关系应当受到保护。”2007年中央一号文件规定，规范土地承包经营权流转，允许一些省份农村建设用地直接入市流转。“农户从开始具备了土地承包经营权的使用权、部分收益权之外，发展到使用权、占有权、部分收益权和部分处置权，农户的权利(力)在逐步地扩展”(华彦玲，2010)。当前，农业生产规模化经营很少通过集体经济组织直接发包土地实现，通行的做法是通过家庭承包经营权的流转来实现。这样，产权交易过程要完成两个环节：一是按社区“成员权”发包土地，完成社区组织与农民之间的第一次“产权交易”；二是农民通过已取得的使用权再次流转形成农业生产规模化(张志强、高丹桂，2008)。土地收益权归属于农户，在农户的土地承包经营权流转中农民收取了地租。

四、中国农村地租的当下实现形式

在中国农村社会中，由于农业经济组织形式的多样性以及各方主体不同的偏好，现实中的地租形式也发生了演变，除传统的地租形式外还形成了许多表现形式。

1、农民集体向农户支付的反向地租。农民集体是农地所有权法律上的主体，表现为乡农民集体、村农民集体、组农民集体，通过乡、村、组人格化并获得行动能力，实践中，村集体经济组织或村委会是承包或者租赁中的常见的发包方或者出租方。但是，在中国的家庭承包经营制度中，农地资源的控制权实际上已经平均份额化到农户，村组集体在农地资源的实际控制方面处于虚置状态。如果村组集体想重新获得农地资源的实际支配权，那么村组集体需要从农户手中租回土地，称为“反租”；村组集体将土地连片以后或者再加上整理再转包给种田大户或其他经营者，称为“倒包”。村集体向农户发包土地时，如果农户向村集体交纳地租则是“正向地租”；农户获得相对独立的承包经营权之后，村集体为了向农户租回农地使用权而向农户交纳的地租为反向地租；种田大户等经营者从村组集体租地经营又要交纳地租。在反租倒包关系中，通过村集体中介，土地从农户手中流向种植大户等经营者，其中各自的利益是农户获得地租经营户获得利润而村集体获得差价。因为农民只在小规模农地上承包经营，仅仅能够满足温饱，难以满足农民的富裕追求，规模经营可能是出路之一如果规模经营能够带来比分散经营更多的比较效益优势，在补偿农户地租利益之后能够带来更多的剩余价值，则能够形成农户、集体和经营者的共赢。同时需要看到，依据经济学一般知识，在土地产出中包括地租利润劳动力成本转化利益；在反租倒包关系中，农民让出其中的两块只是留下地租这一块，蛋糕越切越小，这本身存在侵害农民利益的可能性。如果农民的劳动力在市场中能够有效地与新的生产过程结合、产生新的替代利益，农户出租土地，替代农民抛荒，那么，这种反租倒包具有合理性。但是，反租倒包突破了村组成员范围的限制，超越了土地承包法初始设计的基础性规则，对于实践中有些地方基层政府乡村干部置农户权益于不顾，与商人勾结以资本运作圈地为目的的非法流转，应该坚决予以制止。

2、不同用途土地之间的类差地租。不同用途的土地产出不同，所以存在不同的使用价格，农业用地的产值最低、地租最低。在利益差的推动下，各地普遍存在将农业用地向建设用地转化的冲动，在中央划定耕地红线之前，沿海省份大量的农业用地已经转化为建设用地。在经济发达地区，村集体将农民手中的土地收回，建成工厂厂房或者盖成商品房进行工商业使用，带来更高的收益，即使村干部在其中谋取更多利益，村民仍然会获得远远高于耕种的收入。这种做法与现有法律制度规则存在冲突，但是这是历史原因造成的既成事实，在法律政策上应该逐步将其转入城市土地管理范围。在农村社区兴办的乡村企业所使用的是农村建设用地，由于这些建设用地由农业用地转化而来，所以许多乡村企业一般按照农业用地的地租水平缴纳建设用地地租，这样就降低了企业成本。但是这样就会损害农民利益，如果出租方按照建设用地收取地租就能够获得更多的收入。四川省战旗村以前是以农用地计算地租，下一步要按建设用地计算地租。但是，农民和村集体一般审慎运用自己的谈判优势条件，地租的确定往往需要综合考虑多种因素，以留住企业为前提。如果村集体的地租收高了，一旦企业办不下去，村民的工资收入就会受到影响，村民的生活也就会有问题。所以，一般将地租收益分配与引进企业的效益挂钩，保证企业能够生存，实际收取的地租是高于农地地租低于建设用地租。

3、资本下乡中的实物地租。资本的本性是追求利润，商人的本性是贪婪，商人会收买基层政府和村干部共同盘剥农民；城市资本涌入农村，对于农村的发展有利有弊。农业经营项目由于前期投资大，作物或林木等生产周期长、资本回收周期长、利润回报需要长时间，所以承包经营一般订立长期限合同。但是，现代市场之中的通货膨胀是常态，货币连年贬值，如果坚持初始合同确定的货币地租数额往往对于农民形成剥夺。所以，在土地租赁中要避免一签就是几十年的长合同，保留依据情事变更进行调整的弹性；对于地租的数额需要按照市场变化进行调整。最适合采用实物地租形式，参照几种基本农产品的市场价格(比如大米价格)的变化来计算租金。四川省战旗村村集体租农户的地租按照每亩每年400公斤大米的市场价格计算。

4、营业租赁中的融合地租。在一些工商业化的“伪农村”地区，地租实现往往通过与企业租赁、资源租赁、厂房租赁混合在一起的方式实现的，包含在营业租赁之中，这种地租形式可以称为“融合地租”。例如，四川省战旗村把企业的固定资产和无形资产通过招商方式租赁给经营者。目前，战旗村拥有集体企业7家，集体资产达1280万元，全村企业年产值可达7000余万元，利税400余万元，解决本村劳动力近300人就业，村集体年经济收入近60万元。企业经营者与村集体是租赁关系，固定资产以及营业执照、工业生产许可证、税务登记证、肥料登记证等无形资产属于村集体，经营者租赁承包经营，对价是交纳租金。经营者现在的租金是将包含固定资产、无形资产、土地租金一起统一交给村集体。

5、股份合作制中的保底地租。原本意义上的股份合作制要求农民以地权入股，实行统一经营，参与管理事务，承担经营风险。但是，纯粹的股份合作制一旦进入商业经营领域，只存在理论上的合理性，在实践中会损害农民和村集体利益。原因在于农民和村集体难以获得有效的经营信息，难以控制经营者。四川省战旗村的村办企业在1993年进行股份制改造后企业经营每况愈下，2003年村两委及时采取措施，与个人股股东签订股份转让合同，由村集体将个人股全部收购。至此，企业再次成为村集体的“独资企业”，村集体和企业经营者的关系转变了，作为集体企业的所有者，村集体牢牢握住了集体企业的控制权，避免了集体企业的灭亡。其他省份的调查也显示，一些名义上土地入股的股份合作制组织中，农民同样是获得保底地租。如果要求农民以土地入股，有利润就分红，没有利润就不分红，有损失就分摊，农民宁可退出也不同意。有效的股份合作只可能存在于小范围的农民协作之中，大量的所谓股份合作实际上只是租赁经营，以土地入股的一般收取保底地租。

五、结语

农民是直接依赖土地生存的群体，他们对于地租制度存在天然依赖，农村经济运行中存在大量地租现象。虽然地租的回报率远远低于土地入股所带来的经营利润，但是，农民群体的市场风险识别、控制和规避能力弱，地权人与经营者之间信息不对称，农民无法控制市场化的商业运作过程以获得更大利益实现，只能理性地选择拿到“有保障的最小份额”。地租制度在农村集体经济有效实现中发挥巨大功能，是农村经济组织和运行活动中的媒介制度，地租是调节土地使用权流转的经济杠杆，在规模经营活动中地租是协调地权整合、流转的媒介机制，地租制度中的法权规范需要进一步完善。

参考文献

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[7]李秀清：《日耳曼法研究》，商务印书馆，2005年版。

[8]樊纲等：《公有制宏观经济理论大纲》上海三联书店，1990年版。

[9]华彦玲：《现阶段国家政权对乡村权力释放的解读――兼论乡村地权》，载《苏州大学学报(哲学社会科学版)》，2010年第1期。

[10]张志强，高丹桂：《农村集体经济组织及其成员权和农村社区组织及其成员权混同的法经济学分析》，载《农业经济问题》。2008年第10期。