近年来，随着土地价值的凸显，有的地方私下买卖、出租或者以其他形式非法转让土地用于非农建设的现象越来越突出，由于管理不到位、利益分配不平、土地权属不清等问题，土地私下交易又产生矛盾纠纷引发上访事件，在解决信访矛盾中因历史跨度长，调查取证难，政策法律变迁等方面的原因，解决起来非常棘手，为了依法查处非法转让土地行为，有效解决社会矛盾纠纷，下面举一个历史跨度长的非法转让土地和非法占地纠缠在一起的案子来与读者进行探讨交流如何查处非法转让土地行为。　　案情介绍　　某乡集镇段某现管理使用的临时建筑物所占土地属1981年经地区行政公署基本建设委员会批准划拨给该乡食品站的国有土地。因当时食品站未利用，先是作为乡集镇的垃圾池。1985年该乡林家凹小组张某向乡人民政府申请在该宗国有土地上临时建盖小食馆，乡人民政府同意了蒋会兰的申请。1989年张某以食馆经营不当，无力偿还信用社营业所贷款为由，在乡法律服务所见证下，未经有批准权限的人民政府批准，以转让小食馆建筑物及附属设施的形式将国有土地80平方米非法转让给段某的儿媳韩某，韩某一次性付清给张某4330元，双方签订了《房屋作价长期转让契约》。韩某死去后，段某对小食馆的建筑物管理使用至今。自《中华人民共和国土地管理法》1987年实施以来，张某、韩某、段某均没有向土地管理部门申请办理过任何用地审批手续。　　2010年，为加快乡集镇发展，改善集镇容貌，乡人民政府向县国土资源局申请对乡集镇的7宗零星国有土地进行挂牌出让，报经县人民政府批准，县国土局依照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）和集镇规划要求于2010年4月6日8时至2010年4月15日12时在乡人民政府进行了挂牌出让。通过现场竞价，该宗土地被李某以3500元/平方米的价格竞得。乡人民政府多次要求罗自忠交回该宗国有土地，自行拆除该宗土地上的建筑物和构筑物，但段某拒不拆除，乡人民政府遂函告县国土局进行立案查处。　　案情分析　　张某临时使用国有土地期满不归还和未经有批准权限的人民政府批准，以转让建筑物及附属设施的形式非法转让国有划拨土地的行为违反了《国家建设征用土地条例》（1982年5月起施行）第十八条第一款和《中华人民共和国宪法》（1988年4月12日公布施行）第十条第四款的规定，同时违反了1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款、第四款，第三十三条第一款的规定。张某的行为应以当时的《土地管理法》第四十七条、第五十条的规定追究法律责任。蒋会兰的行为同时违反了现行《土地管理法》第二条第三款和第五十七条的规定，依照《土地管理法》第七十三条、第七十六条、第八十条的规定追究法律责任。但由于张某将非法转让获得的4330元用于偿还信用社营业所贷款，同时依照《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定的追诉期限，非法转让所得已超过法律追诉期限，对张某的非法转让行为不再给予行政处罚。但是，因张某临时使用土地期满不归还，已构成非法占地的违法事实，后又以转让建筑物的形式非法转让土地，使非法占地行为连续存在，导致该宗土地被韩某、段某相继非法占用至今，损害了当地的土地管理秩序，张某应承担一定的法律责任。对张某未经批准和采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的行为，应当依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定处以罚款。　　韩某以非法受让建筑物的形式非法占用国有土地，其行为违反了当时施行的宪法和土地管理法。韩某死后，其家属段某继续对受让的违法建筑物进行管理使用，非法占用国有土地至今，韩某、段某的违法行为具有连续或者继续状态依照《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定和1998年最高人民法院行政审判庭关于如何计算土地违法行为追诉时效的答复〔（1997）法行字第26号）〕中“对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算”的规定对该起非法占地行为应予以追诉和查处。韩某已经死亡，无法追诉其法律责任，但其家属段某继续对违法建筑物进行管理使用，构成非法占用国有土地，拒不交回的违法事实，应当依据土地管理法追究其法律责任。段某的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的规定。　　鉴于段某儿媳韩某当时受让违法建筑物属善意取得，根据善意取得制度对违法建筑材料不再进行没收，由段某自行处理。据此，对段某继续对违法建筑物进行管理使用，非法占用国有土地，拒不交回的违法行为，应当依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、第七十八条、第八十条的规定责令罗自忠自行拆除违法建筑物，交还土地，如果其拒不交还，以非法占用土地论处。　　此案中乡法律服务所因所见证的《房屋作价长期转让契约》违反宪法和土地管理法，给买方造成损失，其见证行为存在过错，应承担过错责任，由当事人另行诉讼解决。
 　　非法转让土地的涵义及表现形式　　非法转让土地，是指拥有土地的所有权或者使用权的单位或者个人，违反土地法律法规，将土地的所有权或者使用权部分或者全部转移给他人的行为。非法转让土地主要有三种表现形式：　　一、非法转让集体土地。按照现行土地法律法规，农村集体土地所有的土地使用权，除因依法使用集体土地的企业由于破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转让外，不允许转让（包括出租）用于非农业建设。如果违反了上述法律规定，就属于非法转让集体土地。非法转让集体土地的主体，是享有集体土地所有权、使用权的农村集体，多为村委会或者村干部，例外一部分就是农村土地承包经营户。非法转让的具体形式，除买卖外，还有其他一些形式，如以买卖房屋连同土地买卖，以土地入股联办企业名义转让土地、以租代征等。　　二是非法转让划拨土地使用权。所谓划拨土地，是指国家无偿提供的土地。划拨土地如进入市场，要依法补办出让手续并且补交出让金后才能进行。将国家无偿提供的划拨土地使用权，擅自转让或者以其他方式隐形交易，如以买卖房屋名义转让土地，或以土地使用权入股联办企业分红，或联建住宅分成等，都为法律所禁止。　　三是非法转让出让土地。主要是指行为人在以出让方式取得土地使用权后，未按照出让合同的约定对土地进行投资开发即将土地使用权转让的行为。按照土地管理法规的规定，以出让方式取得土地使用权后，再行转让，必须要按规定对土地进行相应的投资开发之后才能进行。不进行任何投资开发即加价转让，是典型的炒卖土地行为。　　非法转让土地的当事人应承担以下三个方面的法律责任　　（1）行政处罚。对非法转让土地的一方，要没收其违法所得，可以并处罚款。罚款数额为违法所得的50%以下；对非法受让土地一方的行政处罚，与对非法占地的处罚具有相同性，符合土地利用总体规划的，对其新建建筑物及设施予以没收；不符合土地利用总体规划的，予以拆除。　　（2）行政处分。非法转让土地的责任人如果属于政府公务员或者其他行政监察对象，依法应给予行政处分。按照最新发布的《违反土地管理规定行为处分办法》第十一条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。　　（3）刑事处罚。按照《刑法》第二百二十八条规定，以牟利为目的，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金（罚金数额与上述相同）。那么，什么情况属于情节严重呢？司法解释规定了五种情形，具备其中情形之一的即属情节严重：一是非法转让、倒卖基本农田5亩以上；二是非法转让、倒卖一般耕地10亩以上；三是非法转让、倒卖其他土地20亩以上；四是非法获利五十万元以上；五是非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。非法转让、倒卖土地使用权高于上述数量标准并达到一定程度的，则属于情节特别严重。　　总之，非法转让土地行为，不仅侵害了土地管理制度，而且破坏和扰乱了我国社会主义市场秩序。同时，被非法转让、出租的土地，还有可能遭到破坏和毁坏。因此，是一种具有严重危害性的土地违法行为。非法转让土地同时伴生着非法占地，在国土资源执法监察中，我们要依法依规、实事求是的搞好调查取证工作，根据违法主体、违法事实、违法性质及土地管理法的相关规定依法进行查处。