李星辰 重庆报道 渝申请国内首个农村土地交易所，直接挑战一级土地垄断　　7月底，一纸申请交到国务院各相关部委，重庆要在大面积农村土地流转的基础上加快改革步伐，具体的步骤是设立农村土地交易所，探索建立城乡统一的土地交易市场，使集体土地和国有土地统一政策、统一调控、统一监管。　　记者了解到，设立农村土地交易所是重庆综改方案的增加申请条款。敏感的农村土地交易所的出现将可能给重庆的房地产市场带来深刻的变化。　　首个农村土地交易所　　重庆市政府对于建立第一家农村土地交易所相当“敏感”。　　重庆市政府研究室副主任许光洪博士告诉记者，目前这一土地交易所尚在申请过程中，能否通过国务院相关部委的申请都还很难说，因此政府研究室也不便透露相关的细节。除非申请获得了国务院批准，相关的部门可能会向媒体披露设立农村土地交易所相关的程序及步骤。　　重庆市政府希望在不违反国家土地用途管制制度、不利用集体建设用地进行房地产开发的前提下，使农村建设用地包括宅基地、耕地、林地、荒地等农村土地通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。　　如果这一申请方案获得批复，重庆将建立起我国第一个农村土地交易所，主要开展农村集体建设用地等诸项农村用地向城市建设用地的流转交易。　　目前，重庆的部分区县已经在为设立农村土地交易所做一些准备工作，只等申请获批开始运作。大足、九龙坡等土地流转比较活跃的区县更是希望通过农村土地的流转突破农村经济发展的困局。　　8月6日下午，国土资源部、重庆市人民政府在渝签订了《推进统筹城乡综合配套改革工作备忘录》。该《备忘录》确定，国土资源部将重庆列为国土规划试点、纳入城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点、开展节约集约用地试点，共同探索土地利用新机制。　　有专家分析，有学者和主管职能部门的大力支持，重庆获得批准设立农村土地交易所的可能性很大。　　开发商新的商机　　“目前，重庆市政府手中有大量的土地储备，估计在60万亩以上，几大国有投资集团还在加速土地储备。如果允许农村的建设用地、宅基地整理入市，这些土地也是一个不小的数字。”重庆仁厚房地产公司总经理伍刚告诉记者，土地垄断市场是目前中国楼市积弊的症结之一，也是房价高的根源。土地多了，开发商买地的选择余地就更大，一级土地垄断市场的竞争局面将给开发商带来一定的利好，竞争的结果一定会导致土地利用更加有效率，土地价格也保持在合理的水平。　　“设立农村土地交易所对很多开发商是新的商机。”重庆鸳鸯房地产公司董事长陈云向记者表示，土地成本占到了房地产开发成本的三分之一以上，而且还有大幅度增长的趋势。日益高涨的地价让资金较少的中小开发商几乎没有活路，如果能够把农村的宅基地集中起来，进行适度规模的开发，则意味着小开发商还可以在城乡接合部有所作为。　　但是，农村土地交易所的建成也将会给开发商的投资带来一些不利的影响。如果土地交易所可以允许各家各户自由交易土地，那么“若要一家一家去和农民谈判，购买到土地，然后再来开发还是有麻烦”，重庆一地产研究人士告诉记者，这可能延长购地的时间，同时交易成本也将会比较高，可能不利于快速的城市化进程。　　所以，要加快开发速度就需要引入政府和中介机构，但是由于信息不对称，在土地交易中又很难保障农民的利益。因此，农村土地交易所中如何解决信息不对称、保障农民利益是最为重要的课题。　　农民权益保障是难题　　“农民如果能够自由交易，其收益自然比现在的拆迁补偿高出若干倍。”重庆区县经济学会常务副会长杨成理告诉记者，一级土地市场出现的竞争局面将导致目前地价疯涨，面临危机。另一方面，有了钱之后，农民在改善居住条件的情况下还可以脱离土地，谋求更大的发展，有利于内需的拉动。　　“我们已经流转的土地怎么办？”九龙坡白市驿镇清河村农民李坤荣得知重庆可能设立农村土地交易所的消息后，提出这样的疑问。由于村里的土地流转农民没有多少自主权，他们得到的利益和土地的使用价值不成比例，土地的流转也没有让他们一家的生活有大的改善。　　李坤荣并不是孤立的，记者采访过程中，没有一个农民不渴望在农村土地交易所对自己的土地使用权进行自主的流转。土地交易所的设立可能改变原有的土地流转模式。　　重庆市在方案中提出，请求支持重庆建立农村土地储备整理整治制度。而为了促进农村土地特别是零星地块的流转，保障农民合法权益，重庆市计划由区县政府设立农村土地储备机构，负责本行政区域内农村土地流转前的集中储备和整理整治。那么在具体实施过程中，农民的权益如何来保障？目前重庆的有关专家似乎还没有良策。　　设立农村土地交易所，农民就真在土地交易中有自主权，重庆的房地产开发商就能够摆脱土地垄断出让带给他们的烦恼？目前还充满悬念。