随着农村经济发展和新农村建设的不断加快，农民收入的不断增强，农村村民对住房条件和生活环境要求越来越高，对住宅用地的需求也越来越强烈，村民占有、使用、处置宅基地的方式各有不同，特别是80年代实行土地联产承包责任制以来，村庄数量、规模、面积逐步扩大，形成自然村庄数量多、农民人均用地面大、闲置宅基地占比例高的格局，在新形势下如何加强规范农村集体建设用地管理至关重要。为贯彻落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，进一步加强农村土地资源管理，泗洪县国土资源局组织人员集中时间对全县农村住房用地情况进行一次重点调查，为今后规范农村住宅用地管理和土地使用制度改革奠定坚实的基础和可靠的数据资料。　　一、农村住房用地现状及类型　　泗洪县位于苏北平原西部，淮河流域中游末端，洪泽湖西岸。西与安徽泗县、五河县接壤，南与安徽明光市和江苏盱眙县为邻，东与泗阳县、淮安市淮阴区、洪泽县隔湖相望，北靠宿城区。行政区域内地形以平原、岗地为主，亦有零星丘陵，地形起伏，形如姜状。西南和西部有零星残丘蛰伏于宽广岗地之上，北部为黄泛平原，南部和西南部为岗地与平原相间排列地形。属东亚季风区，又属北亚热带和北暖温带的过渡区，季风显著，四季分明，气候温和,光照充足。土壤具有多宜性，有黄潮土、黄褐土、砂姜黑土三大类、31个土种，宜旱、宜水、宜林、宜牧；农业生产条件得天独厚，农作物、林木、水产、畜禽种类繁多。伴随着城镇化、工业化、城乡一体化建设的不断加快，加之土地后备资源匮乏，土地供需矛盾依然突出，农村闲置土地、利用率不高等依然存在，新的发展形势要求对农村土地资源利用状况进行全面深入调查研究。通过进行调查，目前农村住房用地现状及类型为：　　一是农村房屋结构多样化。本次调查共25423户，以平房为主导，其中楼房2691户，比例为10.58%；平房20157户，比例为79.29%；偏房2575户，比例为10.13%。　　二是户均占地面积仍然很大。在25423农户住房中，建筑总占地7811.1亩，户均占地（仅指院落，不含前后作场用地）0.31亩，如果连同前后作场，占地0.8亩左右，户均占地面积较大。　　三是房屋建设时间较为集中。农村现有住房大多数建于80年代至90年代之间，占66.29%。其中70年代以前770户，比例为3%；70年代1765户，比例为6.94%；80年代7064户，比例为27.79%；90年代9908户，比例为39%；90年代以后5916户，比例为23.27%。　　四是农村经济实力欠缺。在所有接受调查的农户中,认为目前家庭收入不高还不富裕，按照实施康居示范村和集中居住区建设，鼓励进城买房、移居集镇区在经济上很难承受，到规划区新建房屋困难也比较大，由于受传统的恋土观念及目前农村仍以种地为主的生产方式影响，大部分人仍愿意留在原村庄居住。　　二、存在的问题　　目前在新农村建设中农民住宅用地管理存在的新问题：一是规划用地难调整。规划集中居住区的土地，有的是土地二轮承包后，发包给群众正在种植的农田，有的已被村集体长期发包，这些土地不是有政策制约，就是有合约在先，单靠行政手段很难调整分配土地。加上居住远离规划的康居示范村和集中居住区的村民，认为生产生活不便，以及土地质量等级等原因，跨村、组调整土地难度更大。二是村民对办理“两证”和补偿标准要求高。实施农村建设过程中，各乡镇康居示范村和集中居住区建设，兑现被拆迁农户房屋安置补偿标准不一致。同时群众产权意识增强了，办证愿望较为强烈，全县发放土地证、房产证进度不一致。三是配套资金难筹集。对新农村居住区路道、桥梁、涵闸以及供水、供电等“六通一平”配套设施和基建设施，由于筹集渠道狭窄，因资金投入不到位，公共基础设施建设不能按规划落实。四是村民违法占地建房依然存在。目前，加大农村建设用地管理力度，严禁止农民在不符合规划的原宅上翻建及新建房屋，但少数经济条件较好的农户在没有办理任何用地及相关建房手续情况下，仍擅自开工建房，形成新的违章建房事实。
 
 　　三、几点建议和对策　　一是开展农村住宅用地清理，加强宅基地管理。由政府统一组织部署，对全县农民宅基地进行一次全面清理，建立健全宅基地统计台帐，掌握宅基地宗数、面积、分布及使用状况等，同时调查了解农村村民在城区、集镇区拥有住房情况，严禁未批先建、乱占滥用土地现象。加强住宅用地管理，要与增减挂钩和万顷良田工程相结合。加快推进增减挂钩及万顷良田工程建设，对农村村庄内部宅基地、空闲地、零星农用地进行综合整治，复垦增加有效耕地面积，切实解决居民点用地与非居民点用地的功能混杂不清，土地利用结构不合理的现象，进一步提高土地利用率低，根除农村土地的闲置浪费问题。同时淡化农民恋土意识，推动土地承包经营流转，实现农业规模化产业化经营。　　二是加快城镇化建设进程，引导农民进城入镇居住。随着城市化水平的逐步提高,农民子弟外出做生意、求学、打工，农村剩余劳动力向城市转移，最终落户于城市的人数近几年呈明显上升趋势，具备经济条件的少数农户将在城镇购买商品房，不在农村修造房屋。因此，要加快推进城市化、工业化进程，创造就业机会，加大农村剩余劳动力向县城和集镇区转移。　　三是建立统一拆迁安置补偿政策，维护群众合法权益。根据农村现有楼房、平房、瓦房、偏房以及建房使用年限，制定切实可行的农村房屋拆迁安置补偿标准，确保拆迁安置补偿及时支付到位，维护社会和谐稳定。　　四是建立发证组织机构，全面推进发证工作。专门成立土地证、房产证登记发证领导小组，进一步加强领导，组织相关部门调查处理集中居住区和康居示范村用地调整等问题，按照国土、住建部门业务要求提供相关资料，及时为住房户发放“两证”。　　五是集镇区宅基地实行乡镇政府统一征用，加强基础设施配套及公共设施建设后，由乡镇政府统筹安排宅基地。集镇区规划范围内宅基地，所在村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排本村村民使用，村民申请建房可以选择意向地块，选址地点由国土所和村建办确定。集镇区内行政村（居）除满足本村村民住宅用地外，其他土地不论是自留地或承包地，均由乡镇政府统一征用，按照国家征收集体土地补偿标准对原村集体经济组织给予补偿，向村集体经济组织支付土地补偿费后，由集体经济组织重新调整数量和质量相当的土地给原土地使用者和承包经营者。　　六是将组集体宅基地收归村集体所有，严格执行“一户一宅”规定。规划为集中居住区和康居示范村的建设用地，可以首先将规划范围内的组集体所有土地上收为村集体所有，由村委会统一安排使用，对于原土地使用者的利益由村集体将原村集体所有的同等质量和数量的土地安排给他们使用。对于规划集中居住点范围内的农民，以及其他不符合规划的农民未经批准一律不准擅自新建住房。按照康居示范村或集中居住区的规划要求统一建房，安排宅基地后，按照法律程序上报审批，待建房批准后在村组进行公示，严格执行一户一宅规定，每户宅基地标准不得超过200平方米，按照村镇建设规划统一建造农民住房。　　七是建立健全农村宅基地管理制度，促进旧村改造和新村建设。一要严格实行拆旧建新制度。村民申请新建或购买住房，必须出据承诺书，承诺拆除旧房，退出原使用的旧宅基地，交由村委会重新安排使用。二要建立宅基地腾退制度。新建房的农村村民，必须将旧宅基地退还村委会、村集体经济组织或村民小组统一处置或自行拆除宅基地上的建筑物，并承担将旧宅基地复垦的义务，为了鼓励农民的合法规范建房行为。三要制定农村住宅用地管理办法。为加强农村住宅用地管理，出台地方农村住宅用地管理规定。对于新建、翻建住房的，一律进入符合新规划的集中居住区和康居示范村，否则建房申请不予受理，不予审批。加强政策宣传，推动农户建房向新村集聚，转变农民建房观念，使农民进新村集聚建房成为一种理念，自觉遵守各项宅基地管理制度，切实维护农村土地管理秩序。　　八是加强规划管理，严禁违法违规新建房屋。随着经济发展和群众生活水平的提高，加之一批上世纪八九十年代的农村建房的使用寿命逐步到期，现在正面临着新一轮农民的建房热潮，必须紧紧把握住这个良好的建设机遇。坚持遵循“基础先行、配套建设、政策驱动、分步实施、滚动发展”的原则，要加强规划指导和典型引导，在新一土地利用总规划中要广泛听取基层和农民群众的意见和建议，提高规划的科学性、民主性、可行性，要有长远的、总体的考虑，进行充分论证，防止走弯路，造成资源浪费，确保新农村建设扎实稳步推进。加大政策支持和对口扶持。主要是政府加大政策财政投入和交通、广电、卫生、电力、电信等部门的对口扶持，并要把好用地审批关，在严格要求农民入住规划集中区的同时，区别本地群众不同的经济条件，制定适合群众需求的不同类型的住房，在规划集中区内划定不同住房类型区域，努力让更多的农民有条件入住规划集中区，树立一批建设农村新居典型，更快更好地促进新农村建设全面发展。