赵茜宇，四川大学公共管理学院特聘副研究员；张占录，中国人民大学公共管理学院教授、博导。
基金项目：国家社会科学基金青年项目“乡村振兴战略背景下宅基地使用权流转机制与差异化政策研究”（编号：19CJY035）的阶段性研究成果。
本文原刊于《农村经济》2020年第12期，注释已略，如需引用请核对期刊原文；仅限学术交流用途，如有侵权请联系后台予以删除。
摘要：宅基地使用权退出和流转再利用是当前农村宅基地“三权分置”改革的重点内容。由区位属性衍生的“瓦片经济”，决定了大城市郊区宅基地退出和再利用具有与一般乡村不同的特征。通过对北京市首个农村宅基地制度改革试点——大兴区的实地访谈，深入分析其在宅基地退出和再利用过程中面临的一系列问题，结合区位异质性有针对性地提出大城市郊区宅基地退出和再利用优化路径，为城乡融合发展和农村宅基地“三权分置”改革实施差异化管理政策提供借鉴。研究表明：（1）相比较一般地区，大城市郊区的宅基地退出意愿较低，但再利用意愿强烈，并且优越的区位条件使得其在退出和再利用形式上具有更加多样化的选择；（2）大城市郊区宅基地退出和再利用问题的根源，既受我国农村土地制度安排路径依赖性的影响，又受其特殊区位的制约；（3）大城市郊区宅基地退出和再利用优化路径可围绕“制度建立，组织构建，思路转变，模式调整，形式差异化、多样化”的方向进行。
关键词：三权分置；宅基地；区位异质性；退出和再利用；大城市郊区
一、引言
虽然宅基地制度改革一直是土地制度改革中的热点问题，受到了深切的关注和讨论，但由于宅基地制度改革的特殊性，在土地制度改革中，宅基地制度是最为独特、最为敏感，也是最难以决断的一项，也因此成为“三块地”制度改革（土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革）中进度最为滞后的一项。2018年1月，中共中央、国务院发布的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，适度放活宅基地和农民房屋使用权”的要求。2019年9月，新颁布的《中华人民共和国土地管理法》则进一步明确了鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的改革方向。农村宅基地退出和再利用，成为当前推动宅基地“三权分置”改革的重点内容。然而，随着试点推进，这一改革在实践中遇到了村干部和农民缺乏积极性、项目缺乏退出补偿资金、退出形式多元化不足等困境，在理论上也缺乏针对区位异质性实施差异性政策的研究，尤其是关于大城市郊区这一特殊区位的宅基地退出和再利用问题研究不足，亟需开展进一步地探索。
土地制度作为农村制度体系的基础与核心，是深入实施乡村振兴战略的关键，也是全面深化农村改革的重点。推动宅基地“三权分置”改革，推进宅基地退出和再利用，对增加大城市郊区农民的财产性收入具有积极意义。大城市郊区是我国城市化、现代化的前沿地带，是城市和乡村双向发展的过渡地带，是实施乡村振兴的重要场域，具有距离中心城区近的区位优势。大城市郊区农村宅基地的资产增值功能日益凸显。大城市郊区农村宅基地的这一特点决定了其退出和再利用具有和远郊农村不同的特征。然而，已有研究很少关注到这一差异，更多的是从农村宅基地退出意愿的影响因素、退出补偿标准、农户权益保护等视角切入，研究农村宅基地退出机制问题。也有研究关注到不同经济发展水平下农民宅基地退出意愿存在差异，分析了大都市边缘区农村居民宅基地退出的意愿特征和传统农区宅基地“三权分置”的路径，但都缺乏对大城市郊区这一特殊地带宅基地退出和再利用优化路径的针对性探讨。
此外，宅基地退出和再利用是逻辑上相关但实践上相异的两个过程。宅基地退出和再利用在内涵上存在差异，在实践中也面临着不同的问题。尤其是在实施“三权分置”改革之后，宅基地退出和再利用将面临新的形势，因此，应将宅基地退出和再利用的差异纳入到研究之中综合考虑。然而，目前的研究多关注宅基地退出，只有少量研究关注到宅基地退出后的再利用问题，如曾芳芳、朱朝枝将休闲农业的概念引入宅基地再开发模式中，分析了对宅基地进行休闲农业再开发的合理性。但是，他们的研究只探讨了休闲农业这一种产业形态，缺少在综合层面上对宅基地再利用的分析。本研究以北京市首个宅基地改革试点——大兴区为例，关注大城市郊区这一特殊地带的宅基地退出和再利用问题，对宅基地制度改革因地制宜的实行差异化管理政策，并进一步推动乡村振兴战略的实施具有积极的借鉴意义。
二、区位异质性与大城市郊区宅基地退出和再利用特征
1．大城市郊区宅基地区位条件异质性
区位条件是反映土地要素空间属性的重要指标，既包含了自然环境的影响，也是社会经济活动与自然环境相互联系、相互作用在空间上的反映。因此，区位条件异质性成为决定土地利用差异性的重要因素。在我国工业化和城镇化发展的进程中，受城市和乡村的双重作用，位于城市边缘的大城市郊区，形成了一个城市经济、景观、功能与乡村经济、景观和功能等高度混合的交错地域。相对于经济欠发达与偏远农村地区，大城市郊区的农村宅基地区位条件优越，具有形成和获取级差地租收益的基础。依据竞标地租理论，地租水平随到城市中心的距离而衰减。因此可以推断，与城市中心城区相比，大城市郊区土地和房屋的租金水平相对较低，具有吸引对土地成本或房屋租金比较敏感的企业以及对房屋租金比较敏感的流动人口集聚的优势；同时，在空间位置上，大城市郊区的宅基地又比其他地区的农村宅基地距离城市较近，在区位属性上具有因位置不同和投资回报率差异而形成级差地租的条件。这种区位异质性赋予了大城市郊区的宅基地利用具有和其他地区不同的社会经济特征，使得其在宅基地退出和再利用过程中，需要采取差异的路径来推动。
大城市郊区农村宅基地区位条件异质性决定了其退出和再利用的独特地域特征。由于到城市的通勤距离一般在可接受的范围内，而租金又相对低于城市建成区，大城市郊区成为具有低土地成本和低房屋租金偏好特征的企业与流动劳动力的聚集地，催生了该区域租赁产业的发展。大城市郊区受城镇化的影响较大，宅基地的财产价值显化度较高，农户家庭住房除满足自用外，也具有流转的需求。在这种情况下，大城市郊区宅基地的功能日益多元化，并呈现出对城市产业和人口依附性较强的利用特征。大城市郊区依托宅基地的功能拓展逐渐实现了社会和经济空间的重构、生产空间和生活空间的优化重组，成为了实施乡村振兴的重要场域。与其他农村地区相比，大城市郊区的村集体和村民多以租赁经济为基础，具有相对稳定的收入来源。因此，村集体和农户缺乏退出宅基地的动力，但对宅基地再利用意愿强烈。
2．北京市大兴区宅基地利用概况、退出和再利用特征分析
大兴区是北京市推动区域协同发展的南部战略门户，也是北京市首个和唯一一个农村“三块地”制度改革试点区。2015年自然资源部（原国土资源部）推动“三块地”改革试点之初，并未推动“三块地”之间的联动改革，即每个试点县域只探索“三块地”之中的一项改革。根据“三块地”改革试点总体安排，大兴区在推动试点之初，重点探索集体经营性建设用地入市。直到2017年末，“三块地”改革延期，试点改革的内容进一步扩大，要求土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革统筹推进，大兴区宅基地制度改革进程才逐渐启动。2019年末，大兴区已完成对区内宅基地情况的摸底调查工作，正在推动相关政策的制定和出台。区位特性以及“三块地”改革试点的实践决定了大兴区作为大城市郊区宅基地退出和再利用案例具有较好的代表性。
在北京市城区的辐射和带动下，大兴区宅基地利用形成了比较典型的城乡交错带土地利用特征。根据《北京市大兴区土地利用总体规划（2006～2020年）》，该区村镇建设用地区面积8914.17hm2，占全区土地总面积的8.6%。其中，一部分占较小比例的为集体产业用地，除入市外，主要用于发展集体经济；另一部分占较大比例的为宅基地，由村民建设高密度住宅，除自住外，主要租赁给在京务工的流动人口，还有部分村民利用自有住宅开设便利店、餐馆、旅馆等。根据《北京市统计年鉴（2018年）》统计，2017年大兴区房地产业、租赁和商务服务业资产总计5483.6亿元，占该区第三产业总资产的41.1%，在经济上表现出对楼宇经济的依赖倾向。同经济欠发达和偏远农村地区相比，北京市大兴区宅基地退出和再利用具有以下特征。
（1）积极发展租赁经济，农民宅基地退出意愿低，成片再利用成本高。相对于其他地区，大兴区的农户和村集体通过租赁经济显化了宅基地的财产功能。出于居住、收入保障以及可能产生的拆迁补助等方面的利益考虑，农民对宅基地升值的预期较大，对宅基地的依赖程度已经超越了最初的乡土情结阶段。在宅基地财产功能日益显化的情况下，农民不会主动退出宅基地。在宅基地利用方面，农户多依赖租赁经济发展“瓦片产业”，成片再开发的成本较高，资金需求较大，需要依靠级差地租来撬动市场资金。
（2）宅基地退出和再利用的形式更加多样化。目前，其他区域的宅基地退出多采用城乡建设用地增减挂钩的形式，宅基地再利用以安置村民和复垦为农地为主，伴有少量的商业和公共设施用地开发，缺乏转为城市建设用地或集体产业用地进行退出和再利用的基础。大兴区宅基地区位条件优越，在“三权分置”的改革框架下，宅基地退出和再利用的形式可以以多种组合的方式实现，除了以城乡建设用地增减挂钩的形式，还可以以土地征收和流转的方式推进，而宅基地流转则赋予了其退出和再利用实施主体的多样化和多元化。
（3）宅基地退出和再利用的集聚和扩散效应更加广泛。宅基地再利用的过程是对区域发展格局进行调整的过程。其他区域的宅基地再利用多以优化村民的居住环境为核心，产业形成环境相对较差，集聚和扩散效应多囿于村庄内部。在北京市中心城区推动产业转型升级和人口向外疏解的背景下，大兴区有更大的可能性承接转移的产业和疏解出的人口，形成大兴区经济社会发展新的增长点。在这种情况下，宅基地退出和再利用会影响到这部分流动人口的生产和生活，集聚和扩散效应更加广泛。
三、大城市郊区宅基地退出与再利用问题识别与根源解析
1．宅基地退出和再利用关系辨析
宅基地退出和再利用在逻辑上是两个相互衔接的过程。农村宅基地退出的内涵界定涉及再利用的约束条件和功能安排，宅基地再利用情况则影响农户的宅基地退出意愿。宅基地退出不仅应当包括农户退出宅基地使用权和放弃无偿获得宅基地的资格权，还应包括在保留宅基地资格权的情况下流转使用权，改变宅基地土地利用性质和所有权归属。因此，宅基地退出的形式具有多样性特征，可以包括宅基地使用权流转、宅基地复垦、宅基地征收、宅基地产业用途转换。
相对而言，宅基地再利用的内涵则比较明晰，主要是指对低效利用的宅基地进行再开发的过程。虽然宅基地再利用不以其退出为前提，可以在保留宅基地性质的基础上提高利用效率，但宅基地退出却以再利用为目的和结果。从这一角度而言，宅基地退出的主体可以是农户和村集体。在农村宅基地“三权分置”改革的背景下，宅基地再利用的主体可以是国家、农户、村集体或其他市场行为主体。大城市郊区的宅基地区位条件优越，通过转化功能和优化空间布局，利用潜力巨大，对培育乡村产业和促进区域经济发展具有重大意义。
2．北京市大兴区宅基地退出与再利用现状及存在的问题
宅基地制度改革试点虽然2017年才逐步启动，但依托中心村改造、城乡建设用地增减挂钩等政策进行的宅基地退出实践却早已实施。宅基地退出政策提出的初衷是解决我国城镇化进程中宅基地闲置、低效利用以及因继承等原因产生的一户多宅问题。宅基地再利用则是在宅基地退出政策变革的基础上产生的需求，对退出后的宅基地进行再利用也是提升宅基地利用效率的重要手段。但因宅基地制度改革的敏感性，宅基地退出和再利用工作的推进进程缓慢，在实践中遇到一系列的困难，如政府积极性高而村集体和农民意愿较低、治理机制不明确、工作推进缺乏整体安排、再利用存在市场风险等。这些问题在区位条件优越的大城市郊区尤其突出。
在北京市建设用地减量提质发展的战略背景下，北京市大兴区有143个村实施了村庄改造，高标准推动88个村进行美丽乡村建设，同时启动了魏善庄镇和安定镇2个宅基地制度改革试点，重点推动宅基地退出和有偿使用、宅基地在集体经济组织内部成员间流转、住宅抵押等探索。大兴区宅基地退出工作主要由政府主导推动，涉及的宅基地退出主要依托村庄改造项目进行；宅基地退出后的再利用也主要依据项目规划方案，由政府和村集体协同推进。大兴区宅基地退出和再利用存在的问题，在实践中逐步显现。这些问题，一部分属于一般性的宅基地退出和再利用面临的问题，另一部分则属于大城市郊区这一特殊区域所独有的问题。
（1）基层政府与村集体合作治理机制的权责界线模糊。因宅基地制度改革的敏感性，宅基地退出和再利用工作主要由政府主导推动。在合作治理机制方面，基层政府面临着与村集体的权责界线不清晰的问题。大兴区宅基地退出与再利用属于政府主导下的农村宅基地整治改造行为。在宅基地退出和再利用过程中，作为农村宅基地的所有权人，村集体既有实现自身利益的需求，也是基层政府实行善治的代表，更体现着村民利益的需要，担负着宅基地所有权人、地方政府代理人和村民代理人的三重角色（见图1）。这三重角色的叠加决定了村集体在与政府共同推动宅基地退出和再利用的过程中难以界定权责。村集体既要成为基层地方治理的平台，又要作为宅基地所有权人和村民集体的表现形式参与到治理机制中。此外，一个宅基地退出项目通常涉及多个村庄，不同治理水平的村集体加入合作机制，也进一步增加了合作机制权责界定的难度。
（2）制度供应滞后于实践，沟通成本与政策风险高。相对于宅基地退出政策，宅基地再利用方面的政策规范较少。大城市郊区宅基地退出意愿较低，而再利用意愿强烈，制度供给滞后于实践需求。随着北京住宅价格的快速上涨，大兴区的宅基地资源价值预期也迅速上升，导致大兴区宅基地再利用在不同用途之间的冲突增加，造成潜在租金耗散。同时，由于村民的拆迁补偿预期较高，宅基地退出需要引入市场主体来分担成本，但市场主体与不同层级政府的沟通成本比较高。不稳定的宅基地退出和再利用制度和政策预期，给项目立项和执行带来困难，存在撤资、撤项、工期拖延等风险。
（3）缺乏时空安排，退出和再利用形式不明确。时空安排关系着宅基地退出和再利用工作的成败。作为农村“三块地”制度改革的重点内容，宅基地退出和再利用则关系着农村土地制度改革的成败。因此，宅基地退出和再利用工作的时空安排对农村土地制度改革具有重要意义。因为宅基地退出是一项具体的工作，每一处宅基地都对应着一户农村家庭，关系到农民的切身利益。如果缺乏时空安排，宅基地退出和再利用工作可能会激化一些潜在的矛盾。从2017年末至今，宅基地制度改革已经启动了两年多的时间，但是大兴区在宅基地制度改革方面只是出台了宏观性的规范文件，并没有作出具体的时空安排。宅基地退出工作是以项目的形式推动，还是作为常态化的工作内容，亦或是二者兼有的形式，这些在政策层面还缺乏设计。此外，大兴区部分乡镇已有耕地基本处于荒废或低效利用的状态，不适合以“增减挂钩”的形式将闲置宅基地再行复垦，需探索其他适宜的再利用模式。未能结合大城市郊区这一特殊区位条件，灵活安排和约束宅基地退出和再利用形式，是大兴区特有的问题。
（4）规范性流转平台缺位，隐形市场拉高交易成本。流动人口的居住需求、日益增长的乡村生活体验需求、农民闲置宅基地及房屋的价值实现需求，提升了大兴区宅基地及其地上房屋流转市场的活跃度。然而，目前对宅基地及房屋流转，还缺乏规范性的平台，隐形市场发展较快。隐形市场中供求双方信息不对称，产生很高的搜寻成本及违约风险。
（5）多元化补偿机制不足，农民收入来源面临市场风险。大城市郊区这一特殊的地理位置赋予了大兴区农民新的资产，农业生产已不是其唯一的收入来源。“瓦片经济”成为农民实现宅基地资源价值的重要方式。然而，对于以村为单位的宅基地退出，安置房和拆迁补偿款为一次性的补偿，不能发挥持续的“造血功能”，农民收入来源面临被切断的风险。当前的补偿机制多以集体资产分红的方式进行，而集体资产又多由新的市场主体来经营。在这种情况下，新的市场主体的经营水平和管理能力与农民的收入直接挂钩，存在一定的市场风险。与其他区域相比，大兴区集体经济发展状况较好，在宅基地退出补偿款方面并不存在资金困难，但面临着宅基地后续再利用的市场风险问题。
3．宅基地退出与再利用问题根源解析
在城乡二元土地制度的约束下，推动宅基地退出和再利用，成为盘活利用宅基地、增加农民财产性收入的重要制度变革。大城市郊区宅基地退出和再利用工作在现实中取得了一定的成效，也遇到了一系列的问题。这些问题的形成，既有制度安排的路径依赖性因素，又受到大城市郊区这一特殊区位条件下宅基地利用特点的制约。
宅基地资格权的获得主要是基于农民集体成员的身份，具有无偿、无期限的特点。因此，对于农民而言，宅基地除了居住功能，还发挥着重要的社会保障功能，成为进城农民的“根据地”。鉴于此，在制度设计之初，村集体的土地权利就具有弱化所有权、强化使用权的特征，以保障农民的宅基地使用权。一方面，这造成了村集体在土地流转“委托-代理”关系中的多重角色，另一方面，也决定了宅基地权利束不同于城市建设用地，难以实现“同地同权”，甚至不被允许进入市场。位于大城市郊区的宅基地，由于其价值日益显现，农民存在将资源转化为资产的需求，宅基地利用出现了“瓦片经济”等一些属于大城市郊区的独有特征。随着现实情况的变化，原先具有优越性、保障性的宅基地制度安排逐渐表现出不利的一面，需要对原有的制度安排进行调整。然而，制度安排对现实情况变化的反应和调整需要一个长期的过程。在这种情况下，政府层面对大城市郊区宅基地退出和再利用工作，在制度上的安排滞后于实践具有一定的必然性。因此，大城市郊区宅基地退出与再利用问题的根源，一方面在于特殊区位条件下宅基地制度调整相对于现实问题的滞后性，另一方面在于当前改革还处于探索期，未注意到不同区域条件下宅基地退出和再利用情况的差异。鉴于大城市郊区特殊的区位条件，对宅基地流转和再利用工作若仍采取一般性的工作思路推进，可能会出现退出和再利用形式不明确和不适宜的问题。
四、基于区位异质性的大城市郊区宅基地退出与再利用优化路径
大城市郊区的区位优势吸引了劳动力、资本、技术、信息等要素的渐进式集聚，因此，相对于其他区域的农村，大城市郊区在整合城乡生产要素、推动乡村振兴战略实施方面具有较大的优势。在这种情况下，大城市郊区借助区位优势，以宅基地退出和再利用作为契机推动乡村振兴战略的实施，需要结合当前宅基地退出和再利用过程中存在的问题来明确其优化路径。具体而言，其优化思路应为在坚持农村集体土地所有制的前提下，遵循大城市郊区宅基地的区位价值规律，结合宅基地“三权分置”改革，规范和鼓励能够提升宅基地价值的再利用方式（见图2）。
1．建立规范性和差异性相结合的规划体系与流转平台
在制度层面应加快建立以差异化政策为核心、以规划为先导、以平台为基础的宅基地退出和再利用配套体系。宅基地退出和再利用应由大城市郊区的区、县政府制定具体的工作指导办法，以界定利益相关者权责、明确宅基地退出范围和再利用形式、规范差异化补偿标准体系等。在相关工作指导办法的约束下，结合城市发展规划制定宅基地退出和再利用专项规划，重点安排宅基地退出和再利用在时间上和空间上的推进计划。此外，为了保证规划的顺利实施，应以镇为单位设立宅基地流转线上线下平台，规范宅基地及其房屋的流转工作。
2．下沉政府基层治理体系，促使村集体多重代理角色的分解和转变
在组织机制上采取“权力下沉”与“多元自治”相结合的模式。村集体的多重代理角色使得其在统筹宅基地退出和再利用工作方面存在一定的困难，需要从组织机制上优化村集体的多重代理角色。以“权力下沉”的方式将政府治理能力下移、力量下沉、人员下派，以加强村集体基层工作力量。“权力下沉”的方式应根据项目或者村集体的具体情况多样化。对于治理能力薄弱的村，可以采用驻村工作队、领导小组制的形式，打造一支强有力的组织队伍；对于治理能力中等偏上的村，可以采用驻派专员的形式，帮助村集体提升治理水平。通过各种形式的“权力下沉”与村集体“多元自治”相结合，优化政府与村集体的合作治理机制，提升二者的合作治理水平。
3．结合区位宅基地利用特征，工作重心向“再利用”方向转移
在推进思路上采取由“重退出”向“重再利用”的转变。大城市郊区宅基地区位条件优越，宅基地及其房屋的租金收益是村民家庭经济收入的主要来源，在无法保证宅基地退出收益的情况下，村民退出宅基地的意愿较低。同时，由于大城市郊区的宅基地价值较高，需要政府或市场主体对退出的宅基地支付较高的成本，这些都在无形上增加了宅基地退出的风险。在这种情况下，基层政府应转变工作思路，应根据大城市郊区宅基地的利用特点，将推进思路从“重退出”向“重再利用”的方向转变。这种转变不以退出和放弃宅基地资格权为前提，重点是在保留集体所有和集体成员资格权的条件下，优化宅基地利用方式。其中，比较典型的就是以集体土地建设公租房的探索，既保护了“瓦片经济”，又降低了宅基地退出成本、提高了土地利用效率、保留了大城市郊区对外来人口的吸引力。
4．结合区位优势，采取“整村推动”与“点状流转”相结合的推动模式
在推动模式上采取“整村推动”与“点状流转”相结合的形式。目前，宅基地退出和再利用工作主要采用项目形式，由政府主导整个项目进程，整村推进；同时，也存在农民自发进行的以单点单户形式退出和对宅基地再利用的情况。鉴于大城市郊区宅基地“点状”退出和再利用具有较大的需求，应通过规范的平台和政策约束，将其纳入正规的渠道中来，以降低“小产权房”等宅基地隐形市场交易存在的风险。
5．结合大城市郊区的区位异质性，再利用形式采取“多样化”策略
在再利用形式上应采取因地制宜的“多样化”策略。由于宅基地复垦一般优先复垦为耕地或农用地，而根据“辛克莱尔模式”规律，大城市郊区的农民对农地投入的积极性受城市化期望的影响而降低。因此，采取城乡建设用地增减挂钩形式退出的宅基地，再利用时不一定复垦为耕地或农用地，可以结合大城市郊区的区位特点，复垦为公园、公共服务设施等用地类型。对于其他形式的宅基地再利用，在有条件用于住宅开发的前提下（如探索建设保障性住房），可以拓展休闲、观光、体验、教育、养老、仓储等多种形式的用途，打造基金、颐养、科技、物流小镇。
五、结论与启示
大城市郊区是在地域上介于城市和乡村之间，受城市经济、文化、技术等的影响，形成了一个城市经济、景观、功能与乡村经济、景观和功能等高度混合的交错地域。大城市郊区的区位优势使得其宅基地退出和再利用具有不同于一般乡村的独有特征。本研究基于区位异质性视角，在总结大城市郊区宅基地退出和再利用特征的基础上，以“三块地”改革试点——北京市大兴区为例，探讨了宅基地退出和再利用过程中存在的问题，指出其根源在于大城市郊区宅基地制度调整相对于现实问题的滞后性。但从制度变迁的视角，制度的调整具有路径依赖性，并受到现实因素的制约。因此，本研究认为大城市郊区宅基地退出和再利用的优化路径应在坚持农村集体土地所有制的前提下，遵循大城市郊区宅基地的区位价值规律，以宅基地“三权分置”改革为基础，围绕“制度建立，组织构建，思路转变，模式调整，形式差异化、多样化”的路径进行优化，以规范和倡导能够提升宅基地价值的再利用方式。
虽然宅基地制度改革仍在试点和经验总结期，但可以预见“三权分置”改革将会推动宅基地退出和再利用实践进入一个新的阶段，宅基地再利用形式将会更加多元化，并会对乡村社会、经济、政治、文化、生态产生深远的影响。在宅基地“三权分置”框架下，大城市郊区借助区位优势，以宅基地退出和再利用为契机，推动乡村振兴，对促进城乡融合发展具有重要的意义。本研究基于区位异质性视角对大城市郊区宅基地退出和再利用路径优化提出的针对性建议，可以为宅基地“三权分置”改革实施差异化的政策提供参照。
编辑审定：陈越鹏
