4月中旬开始的房地产调控，似已处于相当微妙的阶段。继续调控吗？地方政府阻力重重，中央政府也顾虑重重。如果房价果真掉头向下，不光经济增长难以为继，金融系统也将面临巨大风险。停止调控么？如果房价回头又疯狂上涨，只怕民众反响更加强烈，而金融与经济系统积聚的风险将会更为严重。事实上，在过去十年间每一次房地产调控中，决策者都陷入这样的两难。决策层之所以如此小心，因为在中国市场环境下，房市与中国股市一模一样：价格上涨过程十分暴烈，价格下跌过程也十分残酷。猛涨，当然人人皆大欢喜，但稍不小心触动某个机制而引发暴跌，其后果则不堪设想。那么，房地产价格何以呈现出如此非理性态势？一个原因是政府长期奉行过度宽松的货币政策。不过，宽裕货币本来是可以有多种流向的，比如，在世界经济史上，大多数技术创新潮似与宽松货币政策有关。而在中国，宽松货币政策并没有收到这种效果。原因似乎是，持有廉价货币的人会优先选择涌入房市。他们之所以做这种选择，理由并不复杂：在现有制度环境下，房地产升值的潜力最为巨大，最值得进行投机。这个制度环境就是城市土地的政府垄断及由此而导致的政府官员政绩对房地产市场的高度依赖。这一制度会让所有人，从房地产开发商到普通民众，都形成房地产价格将单向且猛烈上涨的预期。经济学家也基于现有制度框架编造了一个神话：中国的城市土地是高度稀缺的――― 仿佛这个世界上其他资源是不稀缺的――― 因此，房价将会只涨不跌。凡此种种预期、信念、迷信，把房地产市场中所有参与者变成了投机者和潜在的投机者。很多普通民众咬牙借钱买房再买房，同样是抱着投机的心态。那些抱怨买不起房的人，毋宁说是在抱怨自己被排斥在投机游戏之外。人们曾说，中国股市是个投机市，今日房市同样是投机市。这种局面有可能改变么？有。唯一的办法就是打破政府对城市土地供应的垄断。至于打破垄断的办法，其实中央政府已经指出。国务院近日批转发展改革委 《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中关于土地，提及这样的改革设想：“深化土地管理制度改革，研究制订农村集体建设用地管理条例，逐步建立城乡统一的建设用地市场。”这意味着，农民在农村集体土地设立建设用地使用权、“与国有土地享有平等权益”的制度变革有可能加快推进。这样的制度变革恐怕是解开房地产市场死结的唯一出路。当然，目前很多地方已承认农村集体土地的建设使用权转让，尤其是在珠三角、长三角甚为普遍。但通常，这些地方只允许农村集体土地用于工商业建设，而不得用于商品住宅。不过，广大农民却已自发地进行了这方面改革，这就是“小产权房”制度。综合看来，农村集体土地建设用地使用权实际上已被设立出来，现在需要的是政府予以系统地承认。如果政府对此予以承认，则统一的土地市场即告形成，房屋，尤其是住宅，将会迅速恢复其居住本性，房地产市场的投机性必将因此迅速减弱。至于政府的承认，也完全可以采取明智的策略，那就是“默许”。政府没有必要公开宣称小产权房是合法的，这将对目前垄断性的城市房地产市场构成猛烈冲击。政府可以睁一只眼闭一只眼，这样，随着小产权房数量增加，国有土地上的房屋的投机性就会逐渐弱化。随着时间推移，在适当时机，城市、乡村两个房屋市场和土地市场就可以并轨。其实，中国诸多成功的改革都是采取这个方法走过来的。三十年改革应当也已经让政府明白一点：自发形成的市场是用任何力量都无法消灭的。（秋风 知名学者）