目录

【理论纵横】

房绍坤、宋天骐：土地管理法修改的新时代需求（3）

郑振源：土地发展权的法理与土地增值收益分配（12）

丁关良、才正：土地承包权之制度问题深层剖析与权利性质界定（25）

戴威：论农村集体经济组织成员权利的行使（51）

吴迪、陈耀东：宅基地“三权分置”的法律表达（68）

【城乡中国】

王洪平：农地集体所有制下的“三权分置”与“三农问题”（85）

冯乐坤：城乡住宅用地初始取得的反思与重构（101）

耿卓、朱慧嫣、李浩：城市更新土地法制：现状、问题与出路——以广州为例（123）

王鑫涛：农村“三变”改革背景下土地经营权入股问题调研（142）

郑宣霞、徐景灵：农村集体经营性建设用地入市改革“松江经验”分析（165）

【田野采风】“珠三角农村土地法律问题研究”

孙聪聪：城乡融合下农地法制的运行现状与改革诉求——以东莞市为样本的分析（189）

曹益凤：发达地区农村土地法律问题调查研究——以广东省中山市东升镇、板芙镇为例（207）

刘洪华：农地法律制度运行现状调研与启示——以惠州市博罗县为考察对象（221）

【外国法译评】

[美]哈米德·拉希德著，单平基译：土地权利与联合国千年发展目标——法律赋能路径的重要意义（235）

【评论综述】

陈越鹏：中国土地法制与乡村振兴战略会议联盟第三届学术研讨会暨“新时代中国特色土地管理法修改”研讨会综述（259）

 

【理论纵横】

土地管理法修改的新时代需求

房绍坤 宋天骐

基金项目：国家哲学社会科学基金重大项目“新时代中国特色土地管理法律制度完善研究”（18ZDA151）。

作者简介：房绍坤，吉林大学法学院教授，教育部“长江学者奖励计划”特聘教授（2017年），博士生导师；宋天骐，吉林大学法学院民商法博士研究生。

︱摘要︱

现行土地管理法制所依托的时代背景已经发生重大变化，土地管理法修改应当重点适应新时代需求。新时代对土地管理法制提出了新的要求，即贯彻“新理念”，回应“新要求”，体现“新作为”。“新理念”应当回归土地的财产属性，赋予土地发展权益，明确法律的人文情怀。“新要求”应当回应承包地“三权分置”的制度设计，适应“三块地”改革的时代内涵。“新作为”应当增加规定新制度，补充规定遗漏问题，修正现有错误规定。

︱关键词︱

土地管理法；新时代；新理念；新要求；新作为

 

土地发展权的法理与土地增值收益分配

郑振源

基金项目：国家哲学社会科学基金重大项目“新时代中国特色土地管理法律制度完善研究”（18ZDA151）。

作者简介：郑振源，江苏无锡人，中国老年科技工作者协会国土资源分会土地与环境专业委员会主任，原国家土地管理局规划司副司长、上海财经大学高等研究院特聘教授，主要研究方向为土地制度、土地利用规划、土地资源。

︱摘要︱

学界和实务界对土地发展权含义、由来、法律属性、价格和收益分配等的认识存在误区，运用事实分析、逻辑推理法等研究方法可以发现：土地发展权应正名为开发权；中国的建设用地使用权即是中国特色的开发权；开发权/建设用地使用权是从所有权中分离出来的用益物权，属于土地所有权人，不是国家的治权；土地增值是区位地租的增值，即是开发收益，亦即开发权/建设用地使用权的价格；按照市场经济的分配规则，在土地交易中开发收益应全部归开发权人，政府不应在建设用地使用权交易环节截留建设用地使用权的开发收益；国家可以采取措施对开发权进行干预，但造成的开发收益损失应给与补偿。为此，应在土地制度改革中纠正对建设用地使用权设置、行使、干预中的诸多失误。

︱关键词︱

土地法；土地发展权；开发权；建设用地使用权；土地增值收益

 

土地承包权之制度问题深层剖析与权利性质界定

丁关良 才正

基金项目：教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“深化农村产权制度改革推进城乡居民基本权益平等化研究”（17JJD790018；浙江大学文科教师教学科研发展专项项目“农村土地‘三权分置’有关法律问题研究”（丁关良主持）的阶段性成果。

作者简介：丁关良，浙江省义乌市人，浙江大学公共管理学院、浙江大学中国农村发展研究院，教授，研究方向为农村产权、土地法以及农村法治；才正，黑龙江省哈尔滨人，博士生，浙江大学公共管理学院，研究方向为农业企业、农业推广与农村土地。

︱摘要︱

农地“三权分置”政策中“土地承包权”的理论问题需深入研究和反思，新《农村土地承包法》中“土地承包权”内涵更加需要厘清。本文研究涉及中央“三权分置”政策之“土地承包权”的产生缘由、政策制度内涵和模糊性剖析、政策及法律诸多问题考问、权利性质学界观点梳理和辨析；理论反思后之土地承包权客观概念、法律性质界定、特征以及确立成员土地承包权制度之重大意义阐述。研究结论：正本清源反思后之土地承包权其法律性质应该属于民事权利能力，成员土地承包权是农户依法取得家庭承包的土地承包经营权的前提基础，确立成员土地承包权制度为农村二轮承包期间土地承包关系保持稳定奠定基础，更确保三轮延包时起点公平，以期为农户平等获得新的有期限的土地承包经营权创造良好条件。

︱关键词︱

农地“三权分置”；土地承包权；政策模糊性；权利性质

 

论农村集体经济组织成员权利的行使

戴威

作者简介：戴威，广东外语外贸大学土地法制研究院研究员，法学博士，律师。

︱摘要︱

农村集体经济组织成员权实现的方式有两种：一种方式是按照权利行使规则，以自身行为践行权利内容；另一种方式是当权利遭受侵害时，通过权利救济制度，使遭受破坏的利益恢复到圆满状态，或使阻碍权利行使的事由得以消除，以实现权利内容。就农村集体经济组织成员权而言，自益性权利在规则上多着眼于如何实际获得权利并保持权利效力，共益性权利的行使场所则为成员大会，成员通过成员大会行使权利既是成员意思的表达方式，也是农村集体经济组织意志的形成过程，故对成员大会职权范围的规定可以反映出成员参与集体事务的深度和成员权利内容的广度。成员大会作为集体组织的最高意思机关，其职权理应与关乎成员利益的重大事项相联系，但现实中成员代表大会职权被其他机构代为行使的情形较普遍，因而有必要通过立法的形式明确规范农村各类社会组织的职权。

︱关键词︱

成员权；权利实现；成员大会；行使规则

 

宅基地“三权分置”的法律表达

吴迪 陈耀东

基金项目：国家社科基金一般项目“‘三权分置’背景下我国农地规模经营法律规制制度研究”（18BFX153）。

作者简介：吴迪，南开大学法学院博士研究生；陈耀东，南开大学法学院教授，博士生导师。

︱摘要︱

现行“一地两权”的宅基地制度已经不适应我国当前农村经济发展的需要。通过分析宅基地流转方式的困境，阐释宅基地“三权分置”的政策意蕴，可以得出“三权”下宅基地资格权是“二权”分离下宅基地使用权的继承发展，且资格权兼具身份属性和财产属性。进一步对宅基地“三权分置”进行解构，要坚持集体所有权不动摇，并逐步强化集体所有权的权利属性。完善宅基地资格权的权利属性，放活宅基地使用权流转，借鉴土地承包经营权的“三权分置”模式，构建、完善“所有权——用益物权——次级用益物权”的权利架构。通过回应宅基地“三权分置”未来立法进路的困惑，提出宅基地使用权流转要逐步放宽流转主体资格限制，并创新流转模式，将典权纳入宅基地的流转模式中。

︱关键词︱

宅基地使用权；三权分置；成员权；地上权；土地承包经营权

 

【城乡中国】

农地集体所有制下的“三权分置”与“三农问题”

王洪平

基金项目：司法部国家法治与法学理论研究项目“乡村振兴战略实施的土地法制改革路径”（18SFB2033）

作者简介：王洪平，法学博士，烟台大学法学院教授，烟台大学中国土地政策法律实施评估研究中心主任。

︱摘要︱

“三权分置”政策的提出，是解决“三农问题”的重大举措之一。“三农问题”的关键在于农地问题。中国农地制度的特殊性，主要在于农地的集体所有制。因此，应将“三权分置”与“三农问题”两个范畴置于农地集体所有制这一大的制度背景下进行探讨。农地家庭承包的普及和固化，以及出现的产权细碎化问题，在一定程度上引发了“反公地悲剧现象”。在权利形态和性质上，“集体所有”即“集体成员共有”。关于鼓励工商资本下乡政策，重点应做好对工商资本“逐利性”的管控，严防工商资本的逐利性侵蚀农业，进而加剧“三农问题”的严重性。推行“三权分置”政策的宗旨之一，在于解决当下广大农村出现的“有地无人种”和“有人无地种”的背反矛盾，即在城乡的融合发展中，同时解决“农民进城”和“市民入乡”两个问题。在具体举措上，可以斟酌考虑参照城市社区“建筑物区分所有权”的制度构造，通过实行“人随地走”“人随房走”的方式解决。“三权分置”政策的推行和“三农问题”的解决，要很好地把握和掌控“耕者”与“国家”在自决与强制两个方面的平衡，相应的制度建构应体现这一利益衡平理念。

︱关键词︱

三农问题；三权分置；集体所有制

 

城乡住宅用地初始取得的反思与重构

冯乐坤

作者简介：冯乐坤，西北政法大学民商法学院教授、法学博士，从事民法学研究。

︱摘要︱

我国长期以来一直承认人们对住宅享有所有权，但住宅与其用地天然结合为一体，受土地公有制影响，立法遂将土地规定为国家所有和集体所有且禁止两种土地所有权自由流转，住宅与其用地的所有权主体也就并不相同，为了便于对住宅所有人的利益保护，立法又创设了城乡两种不同的住宅用地使用权。由此，城乡住宅与其用地之间也就存有内在冲突，城乡住宅也就无法自由流转，国家所要推行的一系列政策也就无法实施，尽管我国长期以来就存在各种应对措施，却均没有彻底解决此问题，更无法有效地促使城乡住宅统一交易市场的形成。因城乡住宅用地使用权的法律效果已经与所有权相当，不如以住宅用地所有权为研究路径，赋予住宅所有权人初始取得住宅用地所有权，城乡住宅用地所有权也就具有了同一性，城乡住宅遂可以自由流转。

︱关键词︱

住宅所有权；住宅用地所有权；初始取得；土地公有制

 

城市更新土地法制：现状、问题与出路

——以广州为例

耿卓 朱慧嫣 李浩

基金项目：广州市社科联“羊城青年学人”资助研究项目“广州城市更新的土地法制保障”(17QNXR23)。

作者简介：耿卓，河南淇县人，法学博士，广东外语外贸大学土地法制研究院和法学院教授、博士生导师，主要研究民商法、土地法；朱慧嫣，广东东莞人，广东外语外贸大学法学院硕士研究生，主要研究民商法；李浩，广东肇庆人，广东外语外贸大学法学院硕士研究生，主要研究民商法。

︱摘要︱

城市更新以土地为基础，一切调查、规划、措施都围绕土地展开，城市更新中涉及到的政府、开发商和动迁居民三者之间的利益衡平需要一套完整全面的土地制度予以保障。当前我国城市更新土地法制中存在土地权属确权不清、征收补偿标准低、利益分配不合理等问题。面对城市化进程中出现的问题，应当总结各国及地区城市更新经验，制定科学的城市更新法律，明确公共利益含义，按照市场价格提高征收补偿标准，扩大征收补偿范围，建立合理的利益分配机制。

︱关键词︱

城市更新；土地法制；确权；征收；利益分配

 

农村“三变”改革背景下土地经营权入股问题调研

王鑫涛

基金项目：烟台大学研究生科技创新基金资助重点项目（YDZD1902）。

作者简介：王鑫涛，烟台大学法学院2017级民商法研究生。

︱摘要︱

农村“三变”改革是已经实践检验的激活土地权能、释放土地红利的优良土地改革模式,是农村集体产权制度改革的实践创新形式，是打赢脱贫攻坚战,实现乡村振兴战略的有效方式,是实现一、二、三产业融合发展的最佳选择。在“三变”改革中,土地经营权入股是农村承包地“三权分置”制度改革中“土地经营权”权能的落实和升华。在法律上,应在保证土地确权工作的基础上，明确各类入股主体的法律身份，制定合理的股权量化机制，完善风险负担机制，创新债务承担制度,创设保险制度等以完善土地经营权入股改革。值此《民法典》编纂与《土地管理法》修改之际,以全面总结试点地区优秀经验为基础,立法者应在《民法典物权编》中规定“三权分置”的相关制度，在《土地管理法》中修改完善土地注册登记和风险负担制度，并在将来制定《农村集体经济组织法》。

︱关键词︱

“三变”改革；三权分置；土地经营权；土地经营权入股

 

农村集体经营性建设用地入市改革“松江经验”分析

郑宣霞 徐景灵

基金项目：中国法学会研究部级课题研究项目“集体经营性建设用地入市改革试点分析”[CLS(2017)Y10]。

作者简介：郑宣霞，苏州大学王健法学院硕士研究生；徐景灵，苏州大学王健法学院本科生。

︱摘要︱

2015年2月27日全国人大常委会授权国务院在三十三个试点县（市、区）暂时调整实施相关法律中有关农村土地征收、集体经营性建设用地入市与宅基地管理的规定，其中农村集体经营性建设用地入市改革可谓此次改革中最为关键与创新之一步。对上海市松江区试点改革进行实地调研，了解松江区改革现状，有助于分析与探讨农村集体土地改革过程中取得的进展以及暴露的问题。目前松江区已于2016年先后挂牌出让了两块地的农村集体经营性建设用地使用权，以此实现入市流转。集体经营性建设用地的改革目的，不仅是为提高土地利用率，更重要的是让集体土地权利人可以通过集体经营性建设用地入市来合理分享我国城市化的成果。同时，对改革实践中出现的问题也应当予以解决。

︱关键词︱

松江经验；集体经营性建设用地入市；土地增值收益分配

 

【田野采风】“珠三角农村土地法律问题研究”

城乡融合下农地法制的运行现状与改革诉求

——以东莞市为样本的分析

孙聪聪

基金项目：广东省哲学社会科学一般项目“农地三权分置的实践逻辑和立法表达”(GD17CFX02)。

作者简介：孙聪聪，广东外语外贸大学土地法制研究院助理研究员，法学博士。

︱摘要︱

东莞市的农村土地法律制度运行现状与改革诉求，为城乡融合下新一轮农村土地制度改革指明了方向。拓展农民收入增长渠道，需壮大集体经济，使集体成员共享发展成果；落实承包地三权分置改革，需发挥集体经济组织功用，明确集体成员权，开禁土地承包经营权抵押，保留转让土地承包经营权的集体成员于“三轮”延包时的承包资格；深化宅基地制度改革，可以法定租赁制度化解因宅基地使用权转让限制与房屋所有权买卖自由而无法实现房地一体的现实困局；推动集体经营性建设用地平等入市，关键在于农民能否实质性参与集体建设用地利用规划的编制程序；规范农村土地征收程序，要合理确定征收补偿款分配方案，在村民自治的基础上，赋予司法机关审查权限。

︱关键词︱

承包地三权分置；宅基地管理；集体经营性建设用地入市；农村土地征收 

 

发达地区农村土地法律问题调查研究

——以广东省中山市东升镇、板芙镇为例

曹益凤

基金项目：广东省哲学社会科学“十三五”规划项目（GD18YFX01）、广州市社会科学界联合会2018年度“羊城青年学人”资助研究项目（18QNXR63）阶段性成果。

曹益凤，广东外语外贸大学土地法制研究院助理研究员，法学博士。

︱摘要︱

在农地制度改革纵深推进，农地相关法律相继修订的时代背景下，调研组以广东省中山市为调研样本，针对承包地、宅基地、集体建设用地和农村土地征收四个方面的主要问题，以问卷调查、当面访谈等形式展开实证调研，探讨珠三角发达地区农村土地法律问题的实践现状和改革诉求，并从农地政策的理解与宣传、农村集体经济组织成员权制度的建立、宅基地使用权取得与退出制度的完善和农村金融扶持力度的加强四个方面提出合理化建议。

︱关键词︱

土地承包经营权；宅基地使用权；集体建设用地；土地征收

 

农地法律制度运行现状调研与启示

——以惠州市博罗县为考察对象

刘洪华

基金项目：广东外语外贸大学校级科研项目“我国城市化进程中农民权益保障问题研究”(231-X5217358)的阶段性成果。

作者简介：刘洪华，广东外语外贸大学土地法制研究院副教授，法学博士。

︱摘要︱

对惠州市博罗县四镇四村农地法律制度，包括农村土地承包经营权、承包地流转、宅基地制度、征地制度、集体建设用地制度运行的现状、存在的问题和期望改革的方向等问题的调研显示：在我国城乡融合深度发展的背景下，农村人口向城市流动，经济不发达山区农民向经济开放区流动成为常态，承包地包袱问题日益普遍，农村土地的利用和管理成为需要重新审视的问题。土瓜围村、西田村和黄山洞村对土地利用的探索揭示我国农地制度改革应向农业专业化和农民职业化方向转型，国家在土地制度设计和政策供给上要在保障农民的土地财产权的基础上推进国家的土地管理权，使土地上的私权与公权相得益彰。

︱关键词︱

农地法律制度；运行现状；承包地流转；宅基地利用

 

【外国法译评】

土地权利与联合国千年发展目标

——法律赋能路径的重要意义

[美]哈米德·拉希德

单平基 译

基金项目：教育部哲学社会科学研究后期资助项目“农地‘三权分置’权利构造：学说与规范”（18JHQ065），受东南大学至善青年学者项目资助。

作者简介：[美]哈米德•拉希德（Hamid Rashid），联合国开发计划署高级政策顾问。

译者简介：单平基，东南大学法学院副教授，法学博士。

︱摘要︱

本文探讨了土地权利与联合国千年发展目标（“MDGs”）之间的关系，并阐释了对穷人进行法律赋能——被视为通过自下而上的方式提高穷人身份认同、发言权、选择权和参与度的一种系统改革的过程——何以能加快千年发展目标的实现。本文认为，要提高穷人获得土地的机会、增强穷人使用土地的保障，就必须表明消除农村贫困的政策立场，特别是在多达五亿人口——几乎是世界贫困人口的一半——没有土地或几乎没有土地的情况下。八个千年发展目标中的三个——减少饥饿和贫困、性别平等及环境可持续发展——主要取决于土地的获得及土地使用稳定性保障，这也会影响到另外两个发展目标，即普及初等教育和抗击艾滋病及其他疾病目标的实现。鉴于实现千年发展目标的最后期限即将截止，但其中许多目标尚未完成，本文认为参与式的土地治理方法将对促进和支撑这些目标的达成发挥重要作用。

︱关键词︱

土地权利；联合国千年发展目标；土地赋能

 

【评论综述】

中国土地法制与乡村振兴战略会议联盟第三届学术研讨会暨

“新时代中国特色土地管理法修改”研讨会综述

陈越鹏

基金项目：国家哲学社会科学基金重大项目“新时代中国特色土地管理法律制度完善研究”（18ZDA151）。

作者简介：陈越鹏，男，广东外语外贸大学土地法制研究院助理研究员、法学博士。

︱摘要︱

2019年4月20日，中国土地法制与乡村振兴战略会议联盟第三届学术研讨会暨“新时代中国特色土地管理法修改”研讨会在广东省佛山市顺利举行。本次会议由中国土地法制与乡村振兴战略会议联盟、中国法学会民法学研究会主办，国家社科基金重大项目（18ZDA151）课题组、“乡村振兴战略法治保障研究”科研创新团队、广外土地法制研究院、广外法学院、广外华南国际知识产权研究院承办。来自全国40余家高等院校、科研院所和实务部门的70多位专家学者参加了本次盛会。参会代表围绕会议主题进行了深入研讨，并对部分问题达成共识。在本次会议上，有5家单位成功加入中国土地法制与乡村振兴战略会议联盟。

︱关键词︱

土地管理法；土地利用规划；土地征收；集体建设用地入市；宅基地管理

编辑审定：孙聪聪