常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法
　    
    第一章 总 则
    　　第一条 为了加强征用土地的房屋拆迁管理和地上附着物补偿管理，维护征地拆迁当事人的合法权益，保障全市各项建设事业的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
    第二条 在本市行政区域内征用集体土地涉及房屋拆迁安置和地上附着物补偿（以下简称征地拆迁），适用本办法。
    国务院和省人民政府批准的水利、能源和交通等重大基础设施建设项目征地拆迁安置及地上附着物补偿另有规定的，从其规定。
    　　第三条 市、辖市人民政府土地行政主管部门是本市征地拆迁的主管部门，对本市征地拆迁工作实施监督管理。
    各级人民政府和规划、建设、房管、劳动、物价、财政、公安、工商等部门应当依照本办法的规定，互相配合，保证征地拆迁工作的顺利进行。
    第四条 征地拆迁人应当依照本办法的规定，对被征地拆迁人给予补偿、安置；被征地拆迁人应当在规定期限内搬迁腾地，不得阻挠、妨碍征地拆迁的实施。
    　　第五条 征地拆迁必须符合土地利用总体规划和城市规划，有利于城市和村镇建设，保护生态环境，保护文物古迹。
    第二章 征地拆迁管理
    第六条 征地拆迁应当遵循以下程序：
    （一）市、辖市人民政府发布征用土地公告；
    （二）土地行政主管部门公告征地拆迁补偿、安置方案；
    （三）征地拆迁人与被征地拆迁人签订征地拆迁补偿、安置协议；
    （四）征地拆迁人按照征地拆迁补偿、安置协议进行补偿安置；
    （五）征地拆迁人实施房屋拆除。
    　　第七条 征用土地方案经依法批准后，由市、辖市人民政府在被征用土地所在地的镇（街道）、村进行征用土地公告。
    征地公告应当包括下列内容：
    （一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
    （二）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
    （三）征地补偿标准和农业人员安置途径；
    （四）办理征地补偿登记的期限、地点。
    被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地、房屋权属证书到公告指定的地点办理征地拆迁补偿登记，土地行政主管部门应当及时审查核定。被征地拆迁人未如期办理征地拆迁补偿登记手续的，其补偿以土地行政主管部门的调查结果为准。
    第八条 市、辖市人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地拆迁补偿、安置方案，在被征用土地所在地的镇（街道）、村予以公告，听取被征地拆迁所在地农村集体经济组织和被征地拆迁人的意见。
    征地补偿、安置方案公告应当包括下列内容：
    （一）征地拆迁的位置、地类、面积、需要安置的农业人口的数量；
    （二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
    （三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
    （四）地上附着物的补偿标准和支付方式；
    （五）农业人员的安置办法；
    （六）拆迁范围、搬迁期限、安置方式；
    （七）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
    征地拆迁补偿、安置方案报市、辖市人民政府批准后，由征地拆迁人组织实施。
    　　第九条 征地拆迁范围确定后，土地行政主管部门应当书面通知被征地拆迁所在地房管、规划、建设、工商等有关部门暂停办理下列相关手续：
    （一）新批宅基地和其他建设项目用地；
    （二）新建、扩建、改建房屋；
    （三）改变房屋和土地用途；
    （四）房屋转让、抵押、出租；
    （五）以拆迁房屋为注册地址的工商营业执照。
    在暂停办理上述相关手续期间，任何单位和个人不得擅自进行本条第一款规定停办的各项活动。
    暂停期限不得超过1年，因特殊情况需要延长的，延长暂停期限不得超过1年。
    　　第十条 征地拆迁人和被征地拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置房地点、面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
    第十一条 被征地拆迁人对征地拆迁补偿、安置方案有争议的，由市、辖市人民政府协调，协调不成的，由上一级人民政府裁决。征地拆迁补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。
    违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由市、辖市人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，由市、辖市人民政府土地行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
    第十二条 征地拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律法规的规定办理。
    第十三条 征地拆迁中拆除违法违章建筑及超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
    第十四条 房屋用途：以土地、房屋权属登记证书上标明的用途为准；权属证书上未标明用途的，以权属档案中记录的用途为准；未办理权属登记的，以有关主管部门批准的建房手续规定的用途为准。
    房屋面积：以土地、房屋权属登记证书上载明的建筑面积为准；权属证书载明的建筑面积与实际面积不一致的，以有权部门确认的实测面积为准，但对违法违章搭建的面积不予确认。
    各级土地行政主管部门应当建立、健全征地拆迁档案管理制度，加强对征地拆迁档案资料的管理。
    第三章 住宅房拆迁补偿与安置
    　　第十五条 拆迁住宅房，采用统一安置、统一复建、自拆自建等形式，有条件的地区可以试行货币安置方式。采用何种方式补偿安置由市、辖市（区）人民政府根据土地利用总体规划、城市规划、村镇建设规划和实际情况确定。在城市规划区内原则上采用统一安置方式安置。
    统一安置房、统一复建房建设应依法向市、辖市（区）人民政府有关主管部门提出申请，依法办理相关审批手续。
    自拆自建的，应当符合国家和省、市有关宅基地管理规定，并依法办理相关审批手续。
    　　第十六条 房屋拆迁根据被拆除房屋的重置价格结合成新予以补偿，重置成新价经有资质的评估机构按照征地房屋拆迁重置价格标准，房屋结构、使用年限、年折旧率对照表和房屋成新评定对照表，进行评估后确定（见附件一、附件二）。
    　　第十七条 采用统一安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110%。
    　　采用统一复建、自拆自建方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×100%。
    第十八条 征地房屋拆迁安置的对象为在征地拆迁范围内拥有合法房产并在该集体经济组织内部享有权利和承担义务的被征地拆迁人及其家庭成员。
    被征地拆迁人的家庭有下列情形之一的成员，可列入安置对象：
    （一）原有常住户口的现役义务兵军人；
    （二）原有常住户口的在读大中专院校学生；
    （三）原有常住户口，正在劳教或服刑的人员；
    （四）在征地补偿、安置方案公告确定的搬迁期限前出生、婚嫁落户的人员；
    （五）按有关政策规定应列入拆迁安置的其他人员。
    被征地拆迁人的家庭有下列情形之一的成员，不列入安置对象：
    （一）租住、借住征地拆迁范围内房屋的；
    （二）因入托、入学等原因，户口报在征地拆迁范围内的“空挂户”；
    （三）按有关政策规定不属于征地拆迁安置的其他人员。
    第十九条 实行统一安置的，安置建筑面积为人均不超过40平方米。安置户型根据安置面积与安置房具体户型建筑面积最接近的原则确定。
    拆迁房屋的原面积人均不超过40平方米的，原面积部分按安置房建安价结算；安置面积超过原面积，但不超过人均40平方米的部分，按安置房的成本价结算；安置面积超过原面积又超过人均40平方米的部分，按市场价结算。
    拆迁房屋的原面积超过人均40平方米的，按人均40平方米安置，按安置房的建安价结算；由于安置房房型原因造成安置房面积超过人均40平方米，但不超过被拆迁房屋原面积的部分，按安置房的成本价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。
    被拆除房屋面积大于统一安置房或统一复建房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，具体补偿标准由辖市（区）人民政府根据当地实际情况另行规定并报市人民政府批准后执行。
    统一安置房、统一复建房的建安价、成本价见本办法附件三。
    　　第二十条 擅自将住宅房改为非住宅房的，或者将住宅房出租（借）给他人作非住宅房使用的，拆迁时仍按住宅房处理。
    　　拆除出租（借）的住宅房，征地拆迁人对租（借）用人不予补偿安置。
    　　第二十一条 拆除住宅房，征地拆迁人以现房安置的，不支付临时安置补助费；安置房为期房的，被征地拆迁人自行解决住处的，征地拆迁人应当支付在过渡期限内的临时安置补助费；被征地拆迁人使用征地拆迁人提供的周转房的，征地拆迁人不支付临时安置补助费。
    　　征地拆迁过渡期限从被征地拆迁人搬家腾空房屋之日起计算。自拆自建、统一复建的过渡期限为12个月；统一安置的过渡期限，不超过18个月。因征地拆迁人责任过渡期限超过18个月的，对自行过渡的被拆迁人，应当自逾期之月起将临时安置补助费增加1倍。
    第二十二条 拆除房屋阁楼的补偿，按阁楼高度分别折算成建筑面积（前后包檐不等高的，取平均值）计算：
    高度在1米以下的，按阁楼平面面积的25%计算；
    高度在1米至1.49米的，按阁楼平面面积的50%计算；
    高度在1.5米至1.79米的，按阁楼平面面积的75%计算；
    高度在1.8米至2.19米的，按阁楼平面面积的90%计算；
    高度在2.2米以上的，按阁楼平面面积的100%计算。
    临时阁楼、浮阁及征地调查后搭建的阁楼不予补偿。
    第二十三条 被拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置补助费和电话、有线电视、空调机、燃气移位费等，具体标准附后（附件四）。搬迁奖励费由辖市（区）人民政府根据当地实际情况另行规定。
    第二十四条 征地拆迁涉及房屋附属设施（包括装修）补偿的，根据征地补偿调查登记中实际登记的情况，按照征地拆迁房屋装修及附属设施补偿标准进行补偿，具体标准附后（附件五）。
    第四章 非住宅房拆迁补偿与安置
    第二十五条 拆迁学校、幼儿园、乡镇卫生院（所）、敬老院、文化站等公益性房屋的，征地拆迁人按拆一还一的原则给予复建安置；不需要复建安置的，按被拆除房屋原面积的重置价给予补偿。
    第二十六条 拆除企业生产用房和企业非生产用房后需要复建的，按被拆除房屋原面积的重置价格结合成新给予补偿；不需要复建的，按被拆除房屋面积的重置价格给予补偿。
    拆除企业生产用房不需要搬迁的，不予补偿其设备搬迁费；需要搬迁的，对设备的拆除、安装、搬迁费用由所辖市（区）结合实际情况给予合理补偿。
    拆除企业生产用房致使企业停工停产的，其停工补偿费按实际停工停产需待业的职工人数计算，以该企业前1年的人均月工资给予补偿（仅含工资、社会保险费），但不得少于当地城镇职工最低工资标准。补偿期限按实际停工停产时间为准，最多不得超过6个月；在实施征地拆迁前已停工停产的，不予补偿。被拆迁企业职工是农业人口，征地时已得到安置补助费的不予补偿。
    第二十七条 拆除营业用房，属经有权部门批准的临时建筑未到期的，按被拆除房屋的重置价结合成新的50%给予补偿；属永久性合法建筑的，按被拆除房屋的重置价结合成新的200%给予补偿。
    第二十八条 拆迁非住宅房复建安置的，必须经城市规划、土地行政主管部门批准，由被征地拆迁人按有关规定自行复建。
    第五章 地上附着物补偿
    第二十九条 征用土地时对地上附着物的补偿，按本办法附件六的标准予以补偿。
    本办法附件六未列的地上附着物补偿项目，应当按照重置成新的原则，由征地拆迁人与被征地拆迁人协商补偿，协商不成的，按评估机构的评估价给予补偿。
    第三十条 被征用土地上的坟墓，由土地行政主管部门以公告形式通知坟主限期迁移。逾期未迁移的，视为无主坟，由用地单位深埋处理。
    第三十一条 自征地调查进场之日起，在征地范围内突击建设、栽植的地上附着物不予补偿。
    第三十二条 征地范围内地上附着物补偿费按产权归属支付给合法产权所有人。产权不明的，由有关土地行政主管部门代结算管理。
    第六章 罚则
    第三十三条 被征地拆迁人或房屋承租人故意弄虚作假、以欺诈手段获取征地拆迁补偿、安置款的，予以追回并按照国家有关法律、法规追究其责任。
    被征地拆迁人辱骂、殴打征地拆迁工作人员，妨碍、阻挠征地拆迁工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
    第三十四条 负责实施征地拆迁的工作人员在征地拆迁过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
    第三十五条 当事人对有关行政机关的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
    第七章 附 则
    第三十六条 经依法批准的农用地转为建设用地，涉及房屋拆迁安置及地上附着物补偿的，依照本办法执行。
    第三十七条 各辖市人民政府可根据本办法，结合本地实际情况，制定具体办法和标准，报市人民政府批准后执行。
    第三十八条 本办法自2004年 10月 1日起施行。
    本办法施行前已签订征地拆迁补偿、安置协议的以及已发布征地拆迁公告，尚未完成征地拆迁的建设项目的征地拆迁补偿、安置按原规定执行。
   
  常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿实施细则修改意见――
       附件9.xls
        地上附着物补偿附件9.9.doc
附件六：             常州市市区地上附着物补偿标准
（一）菜地喷灌设施，每亩1600元
（二）菜地钢管、砼大棚，每亩5000元；竹、林简易大棚，每亩2000元
（三）混凝土结构地下管渠，根据管径大小分级补偿：
1、直径30至45厘米的，每米60元；
2、直径46至60厘米的，每米120元；
3、直径61至80厘米的，每米180元；
4、直径81厘米以上的，每米350元。
（四）明渠，根据结构分类补偿：
1、 砖混结构明渠，每米45元；
2、 水泥板明渠，每米80元。
（五）河（鱼）塘护坡设施补偿：
1、石护坡每平方米50元；
2、水泥板护坡每平方米60元；
3、 石驳岸每立方米100元；
4、 砖驳岸每立方米35元。
（六）道路补偿：
1、泥石路每平方米10元；
2、沙石路每平方米20元；
3、沥青路机械铺设每平方米100元；非机械铺设每平方米70元；铺设厚度不足5厘米的每平方米35元；
4、混凝土路每平方米120元。
（七）其他设施：
1、室外水泥地每平方米30元，室外砖地每平方米15元；
2、围墙（连墙基）：
空斗围墙每平方米15；
实砌围墙无压顶每平方米25元；
实砌围墙本瓦压顶，每平方米35元；
实砌围墙玻璃瓦压顶，每平方米45元。
3、水井：
砖砌井每口250元；
钻眼井每口150元。
（八）坟墓迁移费标准：
1、棺木每只450元；
2、骨灰盒（缸）每只200元。         附件二：
常州市市区房屋结构、耐用年限、年折旧率对照表 房屋结构 耐用年限 年折旧 结构情况
钢筋结构 60 1.67% 全部或承重部分钢筋混凝土结构
砖混结构 50 2% 部分钢筋混凝土，主要是砖木承重，包括混合、砖木、砖混结构
简易结构 一等 30 3.3% 土墙或低标准砖墙承重，不规则木门
二等 15 6.7% 简易房、铁栅、竹木房等
注：成套房不适用此表   常州市市区房屋成新评定对照表 完损等级 新旧程度 成新率
完好 十成新、九成新、八成新 80%-100%
基本完好房 七成新、六成新 60%-79%
一般损坏房 五成新、四成新 40%-59%
严重损坏房 三成新 30%-39%
危险房 不足三成新 按残值计算
注：
1．1949年前建造，成新率不得超过65%，其中砖混三等不得超过60%；
2．1966年以前建造的，成新率不得超过75%，其中砖混三等不得超过65%；
3．1980年以前建造的，成新率不得超过80%，其中砖混三等不得超过75%；
4．建造五年以上的，成新率不得超过90%；
5．建造年限五年以内，根据房屋新旧程度完好等级，按实际评定。     附件四：   常州市市区征地房屋拆迁搬迁补助等费用的标准
一、搬迁补助费
搬迁补助费具体标准为：每产权户500元。实行产权调换，安置期房的按两次计算。
二、临时安置补助费
对自行过渡的被征地拆迁户，按拆除房屋原面积每平方米3元/月计算。
三、对被征地拆迁人因拆迁产生的电话移机费按每户210元补偿，需过渡的按两次计算；有线电视350元/每户，需过渡的按两次计算；空调机按100元/台，需过渡的按两次计算；燃气移位费，凭发票足额支付。         附件三：
常州市市区征地房屋拆迁统一复建房建安价
单位：元/平方米（建筑面积）
房屋类别 等级 建安价 结构、装修及设备状况
钢混结构 　 480 钢砼承重，砼基础，实砌墙围护，外墙面砖，平瓦屋面，砼多孔板，铝合金门窗，水泥地面，水、电、卫管线齐全
砖混结构 一等 410 砖或钢筋砼地基，实砌砖墙承重，构造柱、梁、水刷石外墙，砼多孔板，平瓦屋面，铝合金门窗，水泥地面，水、电、卫管线接通
二等 380 砖或砼条基实砌砖墙承重，水刷石外墙，平瓦屋面，砼多孔板，水泥地面，铝合金门窗，水、电、卫管线齐全
常州市市区征地房屋拆迁统一安置房价格表
房屋类别 建安价 成本价
多层(6层以下，含6层) 500元/� 850元 /�
小高层(6层以上12层以下，含12层) 650元/� 1000元/�
注:以上价格为基准价格。