【中国农地法律网编者按】今年已满197岁高龄的凤凰塔，默默地注视着前方这片1.4万平方米的土地―― 从凤凰股份合作公司的办公楼大门望去，横跨凤凰路，斜对面挂牌为“凤凰综合市场车辆停车处”的这片空地，即将成为深圳原农村集体用地入市流通的首个试点。

昨日，深圳市土地房产交易中心挂出公告，明确将凤凰这一面积为14568.29平方米宗地予以公示，并将于12月11日正式挂牌出让，挂牌期到20日。据公告描述， 土地处在广深公路（107国道）北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域，呈三角形，土地用途为工业用地（新型产业用地），挂牌起始价为11600万元，土地使用年期30年。

停车地即将

引进高科技企业

33岁的蔡德泉，在宝安福永凤凰社区居委会已经担任了10多年行政工作。对这名土生土长的“80后”原村民来说，这块即将挂牌出让的土地上，有着蔡德泉太多儿时的回忆――七八岁时，他和小伙伴们就时常在这块荒地奔跑、游戏，鼓捣一种叫“打竹筒”的土玩具。记忆中，这里就满是杂草，一直被荒弃着，俨然是一代代凤凰村的孩子天然的“游乐场”。这几年，地块被改作车辆停放地，建起了一排板房，还新建了一个垃圾处理站。它的身旁，是凤凰商业西区的数十栋居民矮楼和配套市场。

但如今，这块土地即将“改嫁”了。昨天下午，一位清洁工正在被丢弃的沙发上小憩，为迎接地块入市，他们已对地面清理整顿多日。蔡德泉感叹，“今后，这里都要拆掉统一规划，引进一家高新技术企业，盘活土地的同时，更将盘活整个凤凰社区了。”不舍归不舍，他内心更多的是对未来的喜悦和期盼――土地出让后，接踵而来的变化，或将让凤凰“涅�”。

在和挂牌土地仅一路之隔的新凤凰副食品商行，老板曾文锋正百无聊赖地看着电视。记者了解到，位于凤凰商业西区的这些商户，包括邻近的市场商户及保安，多数人对即将挂牌的“新型产业用地”懵然不知。但曾文锋之前还是听到“风声”， 他问记者，听兄弟说这里的市场都要拆，“但我如今也没见什么动静啊”。

昨日，记者从凤凰股份合作公司了解到，原计划的确曾考虑将凤凰社区综合市场所在地块一并纳入出让范围，但最终经多方考量没有实施。

170人大会投票

决定凤凰未来

鲜为人知的是，这块有幸被列为深圳首宗“农地入市”的试点，原是凤凰股份合作公司主动 “求嫁”。“主要归功于我们的文董事长。“据蔡德泉介绍，学建筑出身的文董事长是70后，2009年才走马上任，长期关注土地改革的他，一直是地方拟制政策解决土地问题并出台相关政策的拥护者，他还积极推动了这次宗地入市的进程。记者从社区办公室门口的黑板上看到，董事长名叫文建锋。

今年1月中旬，深圳市政府出台“优化资源配置促进产业转型升级‘1+6’文件”（简称“1+6”文件），文件中首次提到原农村集体经济组织继受单位，实际占用的符合城市规划的产业用地，在厘清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。

据蔡德泉讲述，凤凰股份公司听闻消息后，主动找到了市里，并于去年召集170多名股东代表参加大会，对社区内这块长期闲置土地的去留进行商讨和表决。会上，90%以上的股东代表都同意“试一试”，公开出让此块土地的使用权。“市领导还曾来视察过。”但至于一些股东为何对此否决，他表示，由于是无记名投票，人家不说他也不好乱猜测。

参股上市，让“地主”

转变为“资本家”

昨天，记者发现，公告对竞买申请人主体资格进行了规定，要求竞买申请人应为深圳注册、已启动上市筹备工作的企业法人；并且，竞买申请人须从事新一代信息技术通信终端设备制造产业的研发、制造和销售，并拥有相应研发专利许可证的相关授权。

根据出让合同约定，土地成功出让后，土地出让价格70%归市国土基金，30%归凤凰股份公司，项目建成后，项目总建筑面积的20%（即13980平方米的产业配套物业，其中食堂2000平方米、宿舍11980平方米）无偿移交凤凰股份合作公司。“出让获得的收益并不会分到每个村民头上，而会用于该产业发展，股份公司会通过增资扩股方式入股竞标企业，成为其股东，长远来看，我们希望企业可以上市，那么收益将远远不止出让所得。”

在蔡德泉看来，这样的出让方式，对原住民而言收益巨大。“上世纪80年代末，当时股份公司只会单方面出租厂房寻求和其他经济体合作，收益也仅限于租金；上世纪90年代末开始，股份公司逐渐壮大，开始逐步尝试创业放开手脚独资经营，但面临更大的市场风险；如今随着‘6+1’文件的出台，创新性地将土地出让，可以引入一个产业，进行产业化提升了。”他认为，这种产业合作的模式，不仅转变了土地性质，还增加了土地附加值，对今后地方税收也有长足贡献，“实现了股份公司、企业、政府三赢，这比简单的出租或者卖地，看得更长远、更具战略性。”

如今的凤凰，人均分红每年超过2万元，但这样的“业绩单”，在福永街道仍属中下水平，村民期盼着更好的发展。 蔡德泉说，“如果今后上市成功，对凤凰而言将是历史性的一刻。”――这是这位80后的深圳原村民，在2013年对家乡最美好的憧憬之一。

深圳在城市更新方面，要积极探索，让利益相关方参与到改革中，享受政策红利，从而达到激活存量的目的。”

――深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

政策解读

“农地入市”开全国先河

与国内其他一些城市不同，深圳在经历了1992年和2004年两次土改之后，特区内外的农村集体土地全部转为国有，原村民全部转为城市居民，集体经济建立了股份公司形式，将全市土地纳入政府统一管理。从理论上说，深圳并不存在常规意义上的“农村集体用地”。而随着“1+6”文件的出台，允许符合条件的产业用地入市流通，实际是为了存量土地开发，促进土地高效利用。

“此次‘农地入市’的意义是重大的。”业内人士表示，这种模式的亮点在于短期内，凤凰社区可以获得土地的出让收益，而长远来看，获得股权的原住民不仅能得到分红，还将提升整个片区的产业实力，对区域经济的发展有着巨大的推动作用。与此同时，深圳的土地资源稀缺已成为共识，盘活存量进行土地整备迫在眉睫。

他山之石

西方：土地用途分区管理

土地用途分区管制制度始创于1692年，其基本理念是“把土地分成不同的用途区，在不同用途区内规定不同的土地管制规则；在同一区内实施完全相同的管制规则”。自20世纪四五十年代开始，日益成为大多数国家和地区规划管理土地的手段。实施目的主要有：1.排除不当的土地利用，避免土地利用“外部不经济”。通过土地使用分区管制排除因为私人占有造成的土地资源错误分配或土地利用“外部不经济”效果，并可以通过分离不适当的土地利用来保护和改善人们的生活环境，保护已有建筑和自然遗产，保护农村景观，从而提高人们居住和生活的环境水准，确保健康、安全等目标的实现。2.有效、有序控制土地利用及开发速度，确保公共设施服务水平。土地用途分区管制不仅规范了土地利用和开发活动的区位和类型，还可限制土地使用的规模、强度及控制人口密度，从而使整个土地利用以及经济发展得到有效控制，也能使公共设施服务水准得到有效保障。3.节省政府财政支出。土地用途分区管制可通过指定发展地区的方式，控制土地开发，将住房、工厂以及相关的服务设施，如学校道路等必要的建设活动引导到适当的地方去，充分发挥土地效益，并降低公共服务成本，达到节省政府财政支出的目的。

（中国农地法律网）