作者简介：陈越鹏，男，博士，广东外语外贸大学土地法制研究院助理研究员。
基金项目：教育部人文社科基金青年项目“住宅建设用地使用权续期规则研究”（项目编号：16YJC820004）。
本文原刊于《求索》2021年第3期，注释已略，如需引用请核对期刊原文；原文责任编校：段泽孝；仅限学术交流用途，如有侵权请联系后台予以删除。
摘要：《民法典》中，住宅建设用地续期条款主要由自动续期和续期收费两项规则构成，并通过委任性规范将续期费用的缴纳、减免暂时搁置，有待后续立法予以衔接。有偿续期呼之欲出，权利人在是否续期上的意思自治不应被忽略。续期条款的适用应以权利人未放弃续期为消极要件，期限延展后其负有支付续期费用义务。同时，应从目的解释角度适当突破建筑物区分所有权理论的约束，明确续期主体为单个住宅所有权人。在充分保障城市居民基本住房利益的基础上，续期主体拒绝续期的，建设用地使用权因期限届满而终止，政府可通过适当方式取得住宅所有权；续期主体逾期未履行支付义务的，续期费用之债不能当然限制房产处分，可规定建设用地使用权因欠费而终止或启动强制履行措施。
关键词：住宅建设用地使用权；续期条件；续期选择权；支付义务
2016年初发生的温州住宅建设用地续期事件，使内嵌于我国土地法制中的住宅建设用地使用权期限制度显性化，如何续期成为广受关注的公共议题。土地使用权有期限出让在我国由来已久，然而续期规定模糊不清且散落在多部法规中，产生一定的理解成本。同时，房产价格主要由市场供求关系决定，剩余使用年限的重要性在房地产交易中往往被买受人忽视。在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自动续期基础上，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第359条第1款对续期费用作出调整。从文义解释角度观察，缴纳、减免续期费用的表述间接推翻自动续期当然无偿的论断，但续期规则抽象性与续期问题具体性之间的矛盾并未因这一委任性规范得到缓解。续期条款的简单与含糊却深度刻画出城市土地资源配置中民事权利与行政权力间的内在张力。本文认为应当以续期条款适用规则为切入点，围绕续期法律关系中权利义务的配置，对有偿续期制度的体系构建进行探讨，顺次明确续期条款的适用前提、续期主体及其意思表示形式、拒绝续期和逾期未支付续期费用的法律后果等问题，以期助力住宅建设用地使用权续期问题的系统解决。
一、问题提出：自动续期的适用条件
《民法典》通过前，学界对住宅建设用地续期问题的探讨，通常以《物权法》第149条作为研究起点，而《物权法》出台前续期问题主要由《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房管法》）第22条进行调整。基于制度变迁理论，对两项条款进行对比分析有助于揭示自动续期的现实意义与制度功能。
《房管法》第22条适用于房地产开发中通过出让方式设立的土地使用权，建立了以依申请、有偿续期为核心的续期制度，并对行政机关的审批权予以限制。一是申请时间，权利人至迟应于期限届满前一年提出申请；二是审批权限，政府能以因社会公共利益需要收回土地为由不予批准；三是法律效果，如通过审批，需重新订立合同并支付出让金，未申请续期或未获批准则由国家无偿收回土地。与《房管法》的规定对比，《物权法》第149条主要特征有：其一，分类型续期。以房屋用途是否为住宅分为两种续期模式，住宅建设用地使用权适用自动续期，非住宅仍依照《房管法》规定办理；其二，自动续期无需申请。自动续期效力在于省略了权利人的续期申请程序，行政机关对能否续期不享有审批权；其三，自动续期无例外情形，不存在因公共利益需要等事由而不能续期。可见，两项条款内容存在一定差别，需理顺两者的适用关系。
对于续期条件问题，自动续期在表面上似乎不存在条件限制，当前学界主要有以下观点。其一，无条件说。自动续期表明续期并无条件限制，即无需支付费用与重新登记，住宅建设用地使用权人仍可继续合法使用土地。其二，待定说。有学者认为从全国人大常委会法工委的著述中可解读出续期是否附有条件目前仍不确定，需要由立法者解释；还有学者认为符合法律、行政法规规定的条件方可自动无偿续期，不符合条件的需要申请缴费。其三，公共利益说。自动续期主要是为了解决申请续期集体决策的困难，依据《房管法》第22条，政府可基于社会公共利益而不允许住宅用地续期。其四，房屋存在说。房屋存在且用途仍为住宅是自动续期的适用前提，在“地随房走”原则下，如房屋已灭失或者不再为住宅，建设用地使用权也随之消灭。当然，房屋所有权人可以对房屋进行修缮、改良等，使房屋续存并继续使用土地。
综上所述，在对待续期条件问题上，学界观点差异较大，应当在解释论的立场上运用法释义学的方法对续期条款进行多层分析，并从立法角度对填补法律漏洞提出制度设计建议。
二、续期条件的厘清与续期选择权的证成
总体而言，待定说回避了对既有条文的理解与适用，侧重于对立法权、法律解释权进行强调，可能无助于问题的解决；公共利益说、房屋存在说与文义、体系解释的解释结论相冲突；无条件说在有偿续期的背景下，没有充分顾及权利人的意志与现实情况的复杂多样，需要对住宅建设用地使用权人的选择权予以承认、论证。
（一）公共利益说与文义阐释
公共利益说认为政府基于公共利益可不同意续期，理由在于：第一，《房管法》第２２条赋予了政府不予续期的权力；第二，这也是政府代表国家利益履行公共管理职能的体现，对此可从多角度予以辨析。
首先，法律适用关系上，有学者提出《物权法》自动续期的规定具有排他性强制适用的效力。《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）第93条规定了有利溯及既往原则，而《物权法》的自动续期有利于保护住宅建设用地使用权人的利益，应具有溯及力；依据《立法法》规定，两部法律均属同一效力层次的法律，但《物权法》住宅用地续期规定属于新的特别规定，应优先适用。因此，在自动续期效力下，《房管法》中政府能基于社会公共利益而不予续期的规定并不完全适用于住宅建设用地。
其次，从文义上理解，自动续期指住宅建设用地使用权期限届满后，无需经过任何手续即可自动延展。可见，自动续期的作用在于免去续期申请程序，既使权利人消除对能否续期的顾虑，又能节省申请、审批等环节所产生的成本。住宅建设用地续期无需政府审批，政府并无不予续期的行政权力，自动续期本质是保障住宅建设用地使用权人的权利，也意味着对政府行为进行约束。
最后，政府行政职能可通过其他方式履行。一方面，公共利益问题，如政府需要组织进行基础设施建设、旧城区改造等活动，可依据《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，启动征收程序，进行补偿后征收国有土地上房屋及其他不动产，收回土地。另一方面，城市规划问题，行政部门可依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规所授予的权力，通过规划许可等方式对建设行为进行控制，确保续期后重建的建筑物符合新规划要求。
（二）房屋存在说与法理分析
房屋存在说的论证思路是，建设用地使用权主要功能为阻止土地所有权通过添附规则吸收地上不动产，使得建设用地使用权人可保有不动产所有权。既然房屋已灭失，建设用地使用权也无存在必要，故而在期限届满前，权利人应采取措施防止不动产倒塌，如发生倒塌应及时重建。按照这种思路，房屋倒塌后即使建设用地使用权期限尚未届满同样也会随之消灭，重建便无从谈起。
其一，我国实行土地公有制，城市土地所有权由国家所有，民事主体通过建设用地使用权利用土地建造建筑物，因而与土地私有制国家相比，我国建设用地使用权处于更为基础的法律地位。其二，在《民法典》中，建设用地使用权与建筑物互相独立，不动产权证书上会注明两者的权利类型、权利性质、用途和建设用地使用权使用期限等内容，虽然处分时应一并处分，但不能否定各自的独立性。其三，依据《民法典》第278条，业主可通过共同决议进行重建，如建筑物灭失后不能适用自动续期规则，将会间接剥夺业主的重建权，削弱建筑物区分所有权、建设用地使用权的效力。综上，自动续期规则的适用无需以房屋存在为前提。此外，比较法上有立法例直接明确地上权的独立性，如德国《地上权条例》第13条规定地上权不随建筑物灭失而消灭。
（三）续期选择权的生成逻辑
《物权法》创设自动续期规则，《民法典》也予以接纳、延续，使政府受到强制性约束，反映出以人为本、保障民生的立法理念，也体现了保护私人合法财产权的私法宗旨。然而，《民法典》续期条款表明住宅用地续期并非当然无偿，现实中可能存在权利人不愿续期，而“自动”文义范围内权利人无表达意思的空间，难以推导出权利人具有拒绝续期的权利，不利于其基于自身利益作出选择。对于自动续期是否有偿、续期费用如何定价，可从以下几方面分析。
第一，自动续期为授权性规定，目的是确保权利人在期限届满后仍可继续使用土地，但在民事合同中，自动续期效力在于原合同在下一个顺延期限内继续有效，合同当事人在享有权利时理应依据原合同承担义务。当然，自动续期由《民法典》明确规定，且一方主体为国家，并不能完全依照民事合同的逻辑进行解读。同时，2006年10月全国人大法律委员会在《物权法（草案）》修改情况汇报中指出续期是否收费仍需进一步研究，依据主观目的解释自动续期不一定无偿。
第二，《民法典》第359条第1款的规定反映出两点。其一，续期费用的提出与上文自动续期并非当然无偿的结论互相印证，而续期对价将会使权利人承担支付义务，应当为权利人留下意思自治空间。其二，自动续期彰显立法机关对私人利益的保障，然而无限制的保障也会偏离立法目的。因此，有偿续期下，假定住宅建设用地使用权人有权拒绝续期，期限届满后的法律效果值得探讨，需要构建合理的续期制度以平衡权利人与政府的利益关系。
第三，续期费用定价问题也存在多种观点。有学者认为应以续期时同类土地出让金作为参考基准，续期费用不得超过出让金的一定比例（如80％）；有研究提出应对续期后的住宅建设用地使用权进行估价，考量因素包括面积、区位、容积率等，评估方法有市场比较法、基准地价系数修正法等；有文章综合考虑价格时点、延长期限、可续次数、涨价的公私划分、免征面积、超面积加成系数等因素，统筹设计费用测算方案。从住房成本进行分析，我国城市地区房价比较高，居民承担着高房价压力，个人住房房产税全面征收后，住房成本将进一步加大，因而续期收费应全面考虑居民住房开支，制定合理收费标准。
综上，自动续期规则赋予住宅建设用地使用权人一项权利，但该权利的取得并非纯获利益行为，如实行有偿续期会对其强行施加义务，可能有侵害权利人自由意志之嫌。对此，应当将自动续期规则解释为具有两重属性，一是于政府而言为强行性规范，不允许通过出让合同或制定规范性文件排除适用；二是于住宅建设用地使用权人而言为授权性规范，可以放弃续期。因此，住宅建设用地使用权人可直接依据法律规定享有自动续期的权利，不必以明示方式作出意思表示。但是，权利可以放弃行使，故而住宅建设用地使用权人可选择不续期，且意思自治为《民法典》的基本价值理念，确立续期选择权是贯彻意思自治的应有之义。最高人民法院物权法研究小组也认为尽管法条中并未涉及权利人能否在期限届满时明确表示放弃权利，但是法律不应当对私人处分自己权利的行为进行干预。
三、规则拓展：续期制度的基本构成
在自动续期规则与续期收费规则共同作用下，权利人延展住宅建设用地使用权期限时，负有支付续期费用义务，因而应当允许其结合各种因素对是否续期进行考量，并作出相应意思表示。然而，《民法典》对续期问题的制度安排尚存模糊空间，需要在理论引导下进行规则拓展，以构建续期制度的基本框架。
（一）续期主体的现实界定
对于住宅小区，通常由开发商通过招拍挂等方式从政府手中取得住宅建设用地使用权，然后随着房屋买卖而让渡给业主，由业主共有。2020年修正的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对此也有所规定。在行为属性上，住宅建设用地使用权续期应为处分行为，属于《民法典》第278条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由业主共同决定。据此，续期主体应为业主共同体，需经业主大会表决程序对是否续期作出决议。
通过目的解释进行分析，决定是否续期形式上符合《民法典》第278条的规定，但基于现实考量，不经过业主共同决议也无损业主利益，因而可将续期主体界定为单个业主，即住宅所有权人。第一，在续期问题上，单个业主的权利行使不影响其他业主的利益，每位业主可直接与行政机关建立法律关系，即无论其是否愿意续期，都不会对其他业主利益造成影响，也不会产生使其他业主被迫承受有违自身真实意思的后果。第二，作为共有部分的住宅建设用地使用权，相对于专有部分而言具有从属性，随专有部分权利变动而发生相应变动，在不涉及专有部分情况下，就续期问题进行表决并无必要。第三，自动续期是《民法典》赋予民事主体的权利，而非强加义务，若采共同决议方式将产生一定的制度成本，对业主产生额外的义务，如业主大会的召开需要履行通知、商议、投票等程序，在实体权益不受影响的情况下，将耗费业主的时间、精力。
（二）续期意思表示的形式
在续期意思表示形式方面，《民法典》第140条规定明示和沉默均可作出意思表示，但采沉默形式需法律有规定、当事人有约定或符合交易习惯。据此，因为自动续期在《民法典》上有明确规定，文义上无需住宅所有权人积极作为即可延长期限，因而续期意思以沉默形式表示即可。与此相对应，拒绝续期的住宅所有权人应以通知等形式向行政机关明确表明其放弃续期之意思，以确保法律逻辑的连贯、一致。此外，这里引申出一个问题，即住宅所有权人不续期的法律效果，有待后文论述。
（三）续期费用债务人的确定
有偿续期下，享有续期权利者自然成为续期费用债务人，承担支付续期费用义务。基于节约交易成本的需求，可在明确续期主体的基础上进一步确定支付续期费用的债务人，如考量能否以家庭为单位计算续期费用等。
以家庭为单位支付续期费用的观点具有一定合理性，家庭是社会的基本单位，有婚姻、血缘关系的家庭成员通常一同居住。一方面，家庭成员在经济上联系紧密，以家庭为单位缴费，在一个家庭拥有数套住宅的情形下，能进一步节省缴费的时间成本；另一方面，以家庭为单位进行住宅的套数、面积等方面信息的统计，有助于对续期收费进行差别化处理。住宅基本用途是用于居住需求，一个家庭拥有多套住宅往往出于资产保值、增值等需求，客观上拉高需求量推动房价上涨，政府有理由对此进行调控，从投资行为中取得财政收入以投入到改善中低收入者住房状况等。
然而，家庭并非严格的法律术语，不是适格的续期费用债务人，而且以家庭为单位支付续期费用也可能会面临诸多障碍。其一，有学者提出城市居民以户籍人口为准，每户一套且人均居住面积不超一定平方米的住宅可以自动无偿续期。这种观点的问题在于户籍制度是人口管理的重要方式，以行政管理为本位，与家庭并非一一对应关系，现实中存在“寄挂户”等情况。其二，以家庭拥有的住宅计算续期费用，可能与我国现行夫妻财产制存在一定冲突，并非所有家庭的住宅都属于夫妻共有。《民法典》第1063条对属于夫妻一方的个人财产进行规定，第1065条确立了夫妻约定财产制，允许双方对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的归属进行约定。因此，以“一刀切”方式规定以家庭为单位统计住宅的数量、面积等信息计算续期费用，可能会给续期主体带来种种问题。
综上，以家庭为单位支付续期费用灵活性不足，应当依照续期法律关系明确住宅所有权人作为续期主体即续期费用的债务人。现实中个人拥有多套住宅随处可见，《不动产登记暂行条例》早已实施，不动产登记信息管理系统已在全国范围内实现联网，因而可将住宅所有权人拥有的住宅数量、面积等合并统计，以制定差别化续期方案。例如，在最低居住面积以内收取象征性费用，超出面积的实行超额累进收费，具体计算方式应考虑购房目的、人均居住面积与家庭规模等因素。此外，在一人拥有多套住宅的情况下，不同住宅的建设用地使用权剩余期限并非当然一致，而且住宅所有权人有可能会在期限届满前转让房产，因而只有期限届满的住宅才能计入累进计算的范围。
四、拒绝续期与逾期未支付的制度设计
有偿续期下，住宅所有权人拒绝续期与逾期未履行支付义务是两种截然不同的行为，分别产生不同的法律效果，需要围绕续期主体与行政机关的权利义务进行制度设计。拒绝续期指续期主体放弃续期的权利，即其在住宅建设用地使用权期限届满前，明确向相应行政机关表示不续期；逾期未履行支付义务指续期主体未为放弃续期之意思表示，触发自动续期规则，住宅建设用地使用权期限延长，续期主体负有支付续期费用义务但逾期未履行。
（一）讨论前提：构建科学的费用缴纳与减免制度
城市居民基本居住利益应当得到政府充分保障，在此前提下住宅所有权人才有足够的自由从自身实际情况出发对是否续期进行权衡、判断，作出符合自己真实意愿的选择。保障公民基本居住利益是建立土地公有制的应然目标，也是国家承诺的基本要求。有学者提出，现阶段国家承诺主要包括对人民美好生活、法治和公正的承诺，续期收费应充分考虑居民的现有负担和合理预期、适当的国家收入结构和公平的制度设计等因素。
住房权作为公民享有的一项基本权利，国家应当承担相应义务以尊重、保障公民住房权。立法者在制定法律法规过程中，需要落实国家对住房权的保障义务，将住房权益、保障方式予以具体化、规范化。在住宅建设用地使用权续期问题上，续期收费的具体安排时应当充分考虑住房权保障的层次性。从收入水平观察，处于不同经济地位的群体对住房成本的负担能力有所差别，立法应当全面考虑处于不同收入层次群体的利益，采取符合实际需求的方式分别予以保障。
一方面，保障对象的差异性。公民住房权应当受到法律保障，但是基于收入水平、家庭人口、生活观念、居住习惯等因素，在现实条件制约下公民住房状况也有所区别，因而需要找准、锚定各群体对住房的不同层次需求。对于住房困难的群体，他们需要有一个较为稳定的住所、干净卫生的居住环境；对于享有住房所有权的公民，应当保障其对住房的财产权利。因此，不同群体对住房有不同的定位与需求，应视具体情况分别予以保障。另一方面，保障方式的针对性。保障对象的差异性决定了保障住房权需要分类施策，后者是前者的直接反映与集中体现。对于低收入群体而言，需要政府通过财政转移性支出等再分配方式，采取兴建保障性住房等措施，尽量满足其基本生存与生活需要；对于中间阶层，政府应当根据实际情况利用经济手段对房地产市场进行适当调控，抑制房价的过快上涨，同时提高其收入水平，使中间阶层可逐步负担得起房价，并确保他们能以较为低廉的成本保有基本住房。
总之，讨论住宅所有权人拒绝续期与逾期未履行支付义务之权利配置的前提是，法律、法规应构建出科学的续期收费方案与减免制度，使城市居民住房总体支出维持在合理水平范围内，不会因续期费用而承受经济重担，低收入人群利益也得到重视与照顾，在此基础之上对拒绝续期与逾期未履行支付义务的法律效果进行研讨可能更具有逻辑性。
（二）拒绝续期的权利配置
1.建设用地使用权因期限届满而终止
当有偿续期被立法者通过立法程序所确认，并建立起差别化收费制度、保障制度后，住宅所有权人不愿续期已是综合考虑续期成本、住宅价值、自身经济情况、家庭人口数量等因素后作出的理性决定，可合理相信其有接受相应法律效果的预期。目前立法者已通过自动续期规则满足住宅所有权人继续使用土地的权利，后续将制定合理的续期费用缴纳与减免制度，据此，住宅所有权人基本权益可以得到较为周全的保障。按照我国法律，在土地上保有住宅所有权应存在相应建设用地使用权。住宅所有权人放弃续期即失去作为保有住宅所有权基础的建设用地使用权，此时住宅与土地的关系需要另行安排。
2.政府可通过适当方式取得住宅产权
比较法上，地上权续期规则主要分为德国模式与日本模式，日本法中土地与房屋互相独立，以地上权人的取回权作为续期制度的出发点，与我国制度背景相去甚远，因而本文主要考察德国模式。德国《地上权条例》规定了地上权期满后的权利义务，即地上权人享有建筑物补偿请求权，土地所有权人可通过延长地上权期限以免除补偿义务。具体而言，地上权人可请求土地所有权人补偿建筑物价值，如事先并未约定如何补偿，则通过鉴定程序计算补偿金额。土地所有权人不愿补偿的，该条例规定其可适当延长地上权期限从而无需补偿，地上权人不同意延长的也不得再主张补偿请求权。我国城市土地属于国家所有，能否建立类似的制度值得探讨。
政府以住宅时价为基础制定补偿标准，补偿住宅所有权人后取得住宅所有权，这种做法主要弊端包括：一方面，补偿将增加财政支出，会对政府造成负担；另一方面，因为以单个住宅所有权人为单位进行续期，而非全体业主，政府取得的通常只是区分所有建筑物中部分住宅的所有权，不能拆除整个住宅小区重新出让建设用地使用权，在经济效益上无太大吸引力。相对而言，通过适当延长使用权期限以取得期限再次届满后的住宅所有权的方式对于政府而言负担较小，较为稳妥。
然而，统一规定按一定标准延长使用权期限以免除补偿义务，未必能满足住宅所有权人的利益诉求，可能会造成住宅闲置、住宅价值耗散等问题。对此，基于续期法律关系中双方当事人地位的特殊性、尊重住宅所有权人的财产权、实现国家承诺等方面考量，建议赋予住宅所有权人选择权利，由其择一行使住宅补偿请求权或者住宅建设用地使用权期限延长请求权。政府取得住宅所有权后，可将这些住宅作为保障性住房的房源，以经济适用住房、廉租房、公共租赁住房等形式提供给住房困难群体。
（三）逾期未支付的权利配置
有文章在分析续期收费模式时指出，为缓解权利人经济压力与提高收费效率，续期费用无需在期限届满后即时支付，可作为办理登记手续的前置条件，当住宅所有权人因对外出租、转让、抵押住宅需要进行登记时，应当先行支付续期费用。这种处理模式可能有一定效果，但也可能会使得续期收费制度在某种程度上被架空。差别化收费与费用减免制度的建立可以有力保障权利人的基本居住权益，政府对超出保障范围之外的土地使用行为进行收费具有正当性。有基于此，通过何种方式落实政府的收费权需要进一步分析。
1.续期费用之债不能当然限制房产处分
有学者认为，不缴费不影响住宅所有权人的居住权利，但会限制其转让权，这种观点需要在物债二分的角度下进行辨析。自动续期规则使得建设用地使用权人对住宅用地的使用权在期限届满后自动延长，与此同时，有偿续期下使用权人有支付续期费用的义务，这种义务本质上为土地所有权人对建设用地使用权人的债权。在物债二分的民法基本框架下，物权是支配权，债权是请求权，物权效力优先于债权。因此，既然自动续期规则能使住宅建设用地使用权期限自动延展，住宅所有权人对住宅为抵押、转让等处分，不应受到续期费用之债的影响。当然，如住宅所有权人行为构成《民法典》的合同解除事由时，土地所有权人可以解除合同终止双方权利义务关系，并进行注销登记以消灭建设用地使用权。
如何限制住宅所有权人处分权存在其他解决路径。有学者提出，我国可借鉴瑞士民法学上物上之债的概念，对预告登记予以完善，扩大其适用范围及至法律允许当事人约定与物权相关的债。在这种观点启发下，可考虑对登记制度进行完善，将续期费用之债纳入登记范围，由不动产登记机关依职权按法定程序进行登记，登记后即可产生限制住宅所有权人处分权的效力。
2.逾期未支付法律后果的两种方案
民事纠纷中，债权人可通过民事诉讼主张权利。当前的续期问题主要是改革时期产生的历史遗留问题，逾期未支付续期费用的情况可能会在若干年后大量涌现，在我国政府是国有土地所有权的行使主体，由自然资源部门逐一提起民事诉讼请求支付费用将耗费巨大的行政成本、占用大量的司法资源，使得“维权”成本过高，续期收费恐怕会难度较大。对此，有两种方案可予以考虑：其一，建设用地使用权因欠费而终止。比较法上，地上权人拖欠地租达一定数额时，土地所有权人可行使复归请求权，此时，政府通过适当方式取得住宅的所有权，具体可依照上文建议进行处理。当然，所拖欠的续期费用及相应违约金等，应从补偿中予以扣除；其二，参照税收征收管理相关规定制定强制履行措施。如有学者提出支付滞纳金、从住宅所有权人银行账户中扣缴等方式。
五、结语
有学者认为，住宅建设用地使用权的续期、续费属于法政策问题，最有资格进行裁断的是立法者。这种观点，在一定程度上忽视了法教义学对续期制度构建的基础性作用，本文正是基于法教义学立场，对续期规则体系化作出探索。《民法典》的住宅建设用地续期条款，预示着续期制度的构建以有偿为前提。目前，自动续期与续期收费两项规则尚不完整，不足以完全支撑续期制度的运行，亟需结合民法基础理论对续期规则进行拓展。有偿续期下，住宅建设用地使用权人对是否续期应当享有选择权。以续期选择权的行使为逻辑基点，续期制度的基本构成包括续期主体的现实界定、续期意思表示的形式、续期费用债务人的明确等内容。正因续期选择权的存在，续期主体拒绝续期将会产生相应的法律效果，同时，续期主体逾期未履行支付义务的法律后果也需进行制度设计。至于续期费用的计算标准、可续期限与次数等问题，一方面，仍需在理论的引导下综合多种现实因素进行统筹研究；另一方面，本文对续期制度进行了较为完整的体系性构建，为制度的落地运行提供了基本框架，可较好地容纳这些问题。
续期收费、期限延展在问题属性上应归入法政策论范畴。同时，“我国的权利制度不是纯粹商品经济的产物，受制于政治制度和经济制度，承载着较多的社会职能，故有所形变”，建设用地使用权制度同样如此。我国实行社会主义市场经济，城市土地归国家所有，建设用地使用权的取得需经相应的行政程序，在功能上我国的建设用地使用权是将土地公有制与社会主义市场经济互相衔接的制度工具，以分解、明晰土地财产权利的具体内容，进而实现土地资源的优化配置。总而言之，在城市土地上，国家代表全体公民享有民法意义上的所有权，这种主体全民性应当融入土地所有权内在构造中。国有土地所有权的行使理应符合人民的利益，续期制度的构建也需要贯彻土地公有制的理念目标，这是论证续期收费、期限延展等具体制度安排的基本价值立场。
编辑审定：孙聪聪 李傲维
