作者简介：张凇纶,广东外语外贸大学土地法制研究院副教授,法学博士。
本文原载于《吉林大学社会科学学报》2022年第6期，注释已略，如需援引，请核对期刊原文。本文仅限学术交流，如有侵权，请联系后台予以删除。原文责任编辑：高玥。
[摘要]关于承租人的优先购买权,学界颇有争议。在《民法典》仍然承认这一制度的背景下,需要在解释论上明确其制度目的。承租人优先购买权的核心,是对出卖人在租赁权届满之前出售房屋的“违约”风险设定负面激励。由于未能看到这一点,对承租人优先购买权的证成与证伪,都存在较大的逻辑漏洞和法律错谬。这种风险既非一般意义上的违约,亦非合同法上理想的合同履行,而是介于二者之间。承租人的优先购买权与“买卖不破租赁”相互配合,其本质必然是物权性质,但具有物权性质并不意味着必然能够对世,而是要满足其他条件。出租人侵害优先购买权,本质是违反了法定义务,损害赔偿之内核是法律所创设的惩戒,因此,其对承租人的赔偿应以未届满之租期的租金作为赔偿标准,最终表现为赔偿与租金互相抵消之局面。
[关键词]《民法典》;承租人的优先购买权;“违约”风险;形成权;物权效力;债权效力
一、引论
承租人的优先购买权是法定优先购买权的一种。1952年《最高人民法院解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义的问题的函》([法监字第8012号],此文件仍然生效)认可“房户有优先承租、承典、承买的权利”;1983年《城市私有房屋管理条例》第11条明确了承租人的优先购买权,最终延续为《合同法》第230条。不过,学者对优先购买权一直颇有质疑:早在2000年,就有学者提出要慎重对待先买权制度;随后的20年间,不断有废止承租人优先购买权的观点,甚至连之前持支持态度的戴孟勇,在2018年也明确指出应当“删除承租人的优先购买权的规定”。2015年,中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场,强调购租并举,住房租赁市场自此步入发展的“快车道”。但引发关注的是一些更宏大的问题,承租人的优先购买权并不在其列,且与之关系不大。事实上,承租人优先购买权的法律适用远远少于租赁领域的其他制度,如买卖不破租赁。尽管如此,承租人的优先购买权规则依然坚挺——《合同法》第230条变成了《民法典》第726条、第727条和第728条。
在《民法典》时代,我们应当在教义学和解释论的层面上考察《民法典》保留承租人优先购买权的原因。关于这一点,现有的证成与证伪都难谓圆满,值得反思。事实上,承租人优先购买权制度背后的逻辑,体现着对合同制度特别是违约制度的革新性。本文期望在研判既有学说不足的基础上,直面经济实践,探寻立法赋予承租人以优先购买权的深层动因与制度目的,进而澄清该制度的具体构成。
二、承租人优先购买权的争议
对承租人优先购买权的证伪论并不少见,但论证中漏洞频出。比如,有学者指出,实践中有承租人利用优先购买权谋求不正当利益,这无疑是存在的,但恶意利用制度的现象,并不是废止该制度的充分条件。譬如在限购的政策下,也有利用离婚制度来实现购房的现象,但不应就此推论废止离婚制度。再如有学者认为,承租人的优先购买权在司法实践中引发了混乱的局面,限制了合同自由,对出租人却无任何经济补偿;而且承租人也可以通过买卖不破租赁、限制出租人的解除权和行政法上的租金管制等制度得到更周全的保护。司法适用中的混乱并不意味着制度必然错谬,也有可能源自司法水准参差不齐。而限制合同自由的做法在我国民事法律中并不少见,比如租赁期间不得超过20年(《民法典》第705条),为何涉及优先购买权就成了问题?至于对出租人给予“经济补偿”的理由更是缺乏依据,“不想将房屋出售给承租人”能否算得上一种法律上可获补偿的利益?如果说优先购买权有所“侵犯”,或许更多是对购买房屋的第三人而言,为何要补偿出租人?而可以“援用其他保护承租人制度”的说法,同样存在难以回避的逻辑谬误:一是存在其他制度的保护,不等于就可以直接放弃其他制度;二是优先购买权是先买权和回赎权的统一,而论者所言中均不包含回赎权。不过,证伪论存在瑕疵并不意味着证成论无懈可击。譬如戴孟勇总结并批评了承租人优先购买权的立法理由:1)维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系,尽量使房屋的所有人与利用人合而为一,减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦,从而降低交易成本,提高房屋的利用效率。2)承租人相对于房屋所有人而言处于弱势地位,赋予承租人以法定优先购买权有利于保护弱者。效率取向和保护承租人都是正确的价值,但要说承租人的优先购买权能实现这些价值,既有的论证都是无效的。
如果说所有权归单个主体因能“简化法律关系,实现物尽其用”而应受维护,那么“买卖不破租赁”规则就应被废止,直接保护购买人才是简化了法律关系而物尽其用。可堪对比的证据是,当两个或以上按份共有人主张优先购买权之际,比较法大都是由按份共有人按比例加以实现,这同样有悖于前述“简化法律关系”的说法。事实上,物的所有权主体单一化并不必然意味着物尽其用;所谓“按份共有比单独所有‘易于彰显’低效率”的说法,是明显的一厢情愿;在良好的合同机制支持下,多人共享资产从来都是促进经济发展的必由之路。尽管有学者认为,因与出租人在经济实力、市场地位和合同利益三个方面存在明显不对等,故而应对承租人施加保护,但也承认在“商事租赁中不必如此”。事实上,租赁的多样化会证伪承租人的抽象弱势。所谓“出租人恒为经济强者,承租人恒为经济弱者”的说法,是典型的以偏概全。为了抽象地保护承租人而设定优先购买权,是不成立的理论假设。一个有力的佐证是,规定房屋承租人优先购买权制度的国家本来就很少,不可能假设其他国家的承租人都不弱势,或者其他国家就不重视对承租人的保护。事实上,在我国能以同等条件买得起房屋的承租人,也很难说是弱势群体了。
承租人的优先购买权制度属于我国的“地方性知识”,有学者以我国宋朝的亲邻先买权为例,试图从历史中寻找依据,认为后者对保持社会关系的稳定具有积极作用。不过彼时保持社会关系稳定的还有保甲、摊逃甚至连坐,可见这个理由并不是很充分。保留“先问亲邻”的做法传承到了近代社会,原因是有助于降低交易成本,而且处于静态的熟人社会能增进各方的亲密程度,加之避免处分祖产可能带来的情感愧疚与家族恶名,但这些在现代社会大多不复存在。事实上,宋朝时期,宋哲宗之后对亲邻先买的限制就已经开始加强,优先权的范围开始缩小。还有学者指出,新中国承认承租人的优先购买权,是为了“限制、剥夺地主、资本家的私人房产”以及应对住房严重短缺。这个理由可谓毫无逻辑:解决这些问题要靠永租(廉租)制度或者计划经济之下的统筹分配,不可能是优先购买权。当时能优先买得起地主和资本家私人房产的人,难道不是其他地主和资本家吗?会为了保护他们而创设优先购买权吗?
以上争论尽管结论截然不同,但论证却遵循了相似的基本范式,即将某个抽象的价值预设为更优级别,对该价值有所减损的行为和制度都缺乏合法性。这一做法的弊端在于:首先,减损某项价值往往意味着维护其他价值,比如说法定优先购买权侵害了合同自由,但它同时也会保护承租人。由于对合同自由的福利减损与对承租人保护的福利提升之间的比例难以量化,这将是个无解的进路。其次,某项制度是否真正提升或者减损某项价值,既有的分析都太过粗略。最后,抽象价值和具体当事人之间并不是非此即彼、非黑即白。个案中当事人的利益诉求当然是针锋相对的,但其背后的抽象价值却并非必然如此。譬如有学者指出,出租人提前终止租赁合同会给承租人造成诸多不便,包括实际的不便比如搬迁以及心理压力比如缺乏安全感和归属感,因此,“从利益衡量的角度来看,在住房租赁关系中,承租人的利益(居住利益)要比出租人的利益(投资利益)更为重要”。这个结论的前提当然没错,但为什么居住利益就要比投资利益更重要?在全中国每个地区的每个住房租赁关系中都是这样吗?最重要的是,出租人房屋的买卖一定代表投资利益吗?想“买个房赶紧搬进去”的新购房人不是也想要“居住利益”吗?
以上困境的根源,源自传统法学分析偏爱宏大叙事与抽象概念所造成的细节缺失。正因如此,才有学者批评对法政策与法价值的援用,坚持私法的目的独立进路。这更多是为了强调法学方法的独立,从而将德国式的法教义学推到了前线:因为法教义学的唯一主题是“在有效性向度内的实证法”;政治、文化、经济、历史、社会、心理(学)或者哲学维度里的法,当且仅当“有效性向度内的法律”对其开放或能加以吸纳之时,才能成为法教义学的反思对象。这个思路强调司法操作,当然要比宏大叙事更有实践意义。但收之东隅失之桑榆:如果未能确定优先购买权的制度目的,很多具体制度的讨论都将因缺乏价值判断的根基似是而非,是故传统教义学以及请求权基础的分析仍需稍候片刻。我们首先需要直面经济实践(而不是法律条文),复盘租赁关系中当事人的经济举动以及在不同阶段的法律地位,明确承租人优先购买权的制度目的,再来解决司法实践中的各种问题。
三、优先购买权的制度目的
如果想把房子卖出去,但有承租人居住,我该怎么办?最简单的办法当然是直接卖给承租人,优先购买权自然没有了适用空间。那么我为什么不这么做呢?或者是想卖个更高的价格;或者是由于本就不想卖给承租人;有时二者兼有。因此,优先购买权的适用等于只会排除所有权人的意愿。但事实上如果等到租期届满再行出售,那么承租人自然也就无“权”可行使。由此看来,优先购买权的行使必是在承租人租期未满之时,否则出租人自然可以径行出卖,包含解除租赁合同之后再行出卖。这是一个非常关键、却容易被忽视的要素:我没有等到租期届满就将房屋出售,这蕴含了一个“违约”的潜在因素。承租人优先购买权的制度目的,恰恰针对的正是这个“违约”因素,即为出租人不顾租期而径行出售房屋的“违约”行为设立负面激励。
出租人租期届满前出卖房屋是否为违约而具有不法性,是本文面对的首要反驳,特别是在“买卖不破租赁”规则(《民法典》第725条)既存的情况下。首先,此处的不法性绝非严格意义上的“不法”,但根据全面履行、诚信履行和自己履行之义务(《民法典》第509条),转让附带租赁之房屋,存在影响履行租赁之风险。这并不是一般意义上的违约,但也绝不是完全守约,而是处在违约和守约之间的一个中间地带,违约的风险并没有达到违约程度,也尚未构成对承租人的实际损害,但有损害风险。因此,此处的“违约”上都打了引号。其次,“买卖不破租赁”确实构成了对承租人的额外保护,但这一保护有所局限,有学者认为仅限于不动产租赁。更重要的是,对承租人的保护,并不意味着出租人的行为就不构成此处的“违约”,因为“买卖不破租赁”并不能避免承租人在面对新所有权人时所要承担的各种风险。尽管此时的合同履行因买卖不破租赁规则而仍然得以保持,但在经济的层面上,合同一方发生了变化,一定会影响合同的履行,承租人必然要“多一事”,而“多一事不如少一事”。一个反面的佐证是,正因仅有“违约”风险而非必然不法,所以此处的救济手段也不是直接的损害赔偿或者解除合同,而只是同等条件之下的优先购买。优先购买权可以使承租人拥有优先购买的选择权或回赎权,这是买卖不破租赁所不具备的。优先购买权和买卖不破租赁并非互相替代,而是相互补充。
以上观点的一个佐证是承租人优先购买权的行使条件,即出租人已有明确出售房屋的行为。正是确定而有效地存在这一合同,才能确证出租人不顾租期出售房屋的行为,进而使优先购买权有了行使的理由,是故出售于第三方的合同一定是有效的。对于这一问题,司法解释从“无效说”改为“有效说”,《民法典》第728条采纳了此种观点,延续了《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条。但这种立场的基础并非源自学者所言,即将此种情形类推适用双重买卖之规则,因为承租人取得该房屋并非源自法律行为,出卖人明显没有出售给承租人的意图,而是源自法律规定的债权与物权之移转。这并非一个双重买卖,而是一个买卖的结果法定性地由另一个主体加以继受,所以德国法才会按照出卖人与第三人约定之相同的条款来规划承租人与房东。这是一个法定性的运作,不存在意定合同的空间。因此,“否定该买卖合同效力会使优先购买权丧失(同等条件之)依据”的说法同样是不成立的,此时的同等条款只是法律“借鉴”了在先合同,与在先合同的效力毫无关系。
明确了承租人优先购买权是对“违约”行为的负面激励,我们就能准确地分辨这一优先购买权与其他优先购买权的区别以及竞合问题。比如,《民法典》第734条第2款规定了房屋承租人在租赁期间届满时有“以同等条件优先承租的权利”,但由于此时“租赁期间”已经届满,优先承租权已不具有负面激励的意义;而且由于房东规避该优先购买权的成本可以最小化(直接以“我不租了”终止租赁即可),所以该条款实为具文。另外,正因此时不存在房东意思自治下的不法违约之风险,所以政府征收、法院强制执行等与意思自治无关之行为不是承租人优先购买权的基础事实。再者,《民法典》第726条第1款继受了《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条的规定,将共有人与近亲属作为承租人优先购买权的两个例外。因为优先购买权是法律对不法行为的负面激励,所以法律才可根据价值判断来设定相应的不法性例外,否则从利益衡量之角度,无法证成近亲属之交易优于对承租人之保护。至于共有人的优先购买权,如果是《民法典》第305条,笔者认同李永军先生的见解,此处不存在竞合:因为共有人优先购买的是共有份额。只有存在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第92条的情形,才可能存在与承租人优先购买权的竞合,但之所以其时共有人优先,则是源自法律判断上的财产整体性优先原则。
四、“违约”风险下的解释论
传统民法对承租人优先购买权规则的分析都是从承租人的角度,将其作为一项权利而展开。关于其权利性质,学界讨论颇多。由于德国法存在形成权的权利类型,关于承租人优先购买权的讨论,或者说关于一切优先购买权的讨论,都被人为地复杂化了,因为学者除了界分物债效力,还要讨论承租人优先购买权到底是请求权还是形成权的问题。
本文认为,形成权说优势明显,因为后者的核心就是要求他人必须服从权利人做出的决定,而且无需考虑出租人的意思。不过此处仍有两个问题需要澄清:第一,既有讨论中存在滥用“条件”概念的情形。由于优先购买权的成立以及生效都需要一定要素,于是形成了“附条件的形成权”以及“双重条件买卖说”的理论争议。但正如学者所言,条件附着在法律行为而非权利之上,若将权利发生之原因一概认定为条件,必将造成条件概念的泛化。德国学者准确地看到此时并无出卖人的意思参与,因而双重条件买卖说不成立。第二,形成权理论虽能准确描述强制性内涵,但将先买权定位为形成权,必然涉及如何区分“对对方的权利请求”与毁弃性的形成权如撤销权不同的问题,分配性的形成权为了实现权利关系,必然或多或少地会借助请求行为,从而难免造成权利内涵的混淆,因此,司法实务上才会有先买权“同为请求权与形成权”的说法。优先购买权的形成权认定更多的是一个理论问题。有学者认为,形成权说在诉讼的赔偿范围与经济性上亦有优势,当事人只需提起一次诉讼即可并且可以请求包括合理利润在内的履行利益。但是根据《民法典》第726条的文义,优先购买权的内容非常明确,即要以同等条件来取得承租房屋的所有权。即使将其认定为请求权,其权利内容也不可能是单纯请求缔约,而是必然包含着给付内容。反之,形成权的认定也不意味着优先购买权人就不能请求对方移转所有权。因此,补偿范围的区别和诉讼经济性的差异都是纸上谈兵。
在这种情形下,更有意义的讨论是确定优先购买权究竟具有物权效力还是债权效力,这决定了优先购买权能否对抗第三人与出卖人之间的法律关系。为此我们需要界定一个标准。以优先购买权所诞生的原法律关系之性质作为标准,已被证实不够科学,比较法上的经验则是以立法加以区分。德国法规定,约定的先买权经预告登记而成为物权性先买权,同为法定先买权,房屋承租人的先买权则仅具有债权性效力,而公益垦荒企业的法定先买权以及乡镇对建筑物的先买权就具有对抗效力。王泽鉴则认为,法定优先购买权,应视法令规定而定,如我国台湾地区“土地法”第104条和第107条规定的优先购买权为债权性优先购买权,而“耕地三七五减租条例”上承租人的优先购买权则为物权性优先购买权,理由在于该条例用语中有“与第三人订立的契约不得对抗承租人”。我国最高人民法院从《民通意见》到《城市房屋租赁司法解释》,都体现出从物权性效力向债权性效力过渡的认识。
物权效力和债权效力的界分,当然源自并且延续着大陆法系物债二分的财产结构,但这个结构在此更多起到了路径依赖的粘滞作用:不能因为存在物债二分的结构,就当然地认为一切权利都会产生物和债的两个种类。权利的效力最终应当取决于权利的内容。优先购买权的核心与最终目的,自然是由承租人取得排他性的所有权。这注定了优先购买权必然具有对抗力和排他力:这种物权效力并不是由于最终取得的权利是一项物权,即主张出租人之处分行为相对无效并向自己让与所有权,而是源自该权利必须要具有排他的属性。
在这个问题上,既有的讨论似乎都犯了一个常识性的错误,这就是将“具有物权效力”等同于“必然产生物权效力”,即使所有权人也无法在所有时刻都实现自己的所有权。与此类似,优先购买权有物权效力,并不意味着一切优先购买权人都能将这种效力加以落实,它仍然需要满足一些额外的形式要求和实体要求。换句话说,并不是外在条件提升了优先购买权的对抗力,而是优先购买权本来就具有物权性的对抗力,但须在满足特定的情境下方可实现。因此,界分物权性先买权和债权性先买权之分类就没有必要了,重点是具体优先购买权的对抗机制。
有学者认为,优先购买权的法定/约定、基于债权/物权都不是关键,关键在于是否已经登记公示或为第三人所知晓、如何公示、其效力如何。常鹏翱指出:“在物权法定的限制下,借鉴瑞士法上的预告登记机制会更为便宜。”这是一个很好的思路,因为各类法定优先购买权具有法定性,只要公示基础关系即可。不过,预告登记不应作为排他效力的必需机制,特定情况下第三人的明知应当亦可作为失权的理由。因为这是一个证明问题,作为权利妨碍规范,优先购买权人要负担证明对方明知的证明责任。有学者认为,证明第三人知悉房屋租赁难度较大,因此不宜对本条文做反面解释。此观点不妥。考诸英国土地法,租赁可因占有构成优先利益而具有对抗第三人的效力,无需进行登记。比较法的先例足堪参考。
以上讨论视为遵循着约定性先买权的逻辑,能否适用于法定性的先买权,不无疑问。基于形成权性质,承租人不一定会行使这一权利,因此,如果说新买受人了解到租赁关系便会受约束,不仅难谓公平,也难以实现。归根结底,优先购买权的行使固然会排他性地影响到第三人,但其直接约束的是出租人,其内容只能体现为针对出租人设定义务(包括通知、交涉等)。正因如此,《民法典》第728条才未将承租人的优先购买权认定为物权性:因为该权利指向的只有出租人,即便加以公示,也是要通过出租人来对第三人产生对抗效力。这恰好印证了该权利是为出租人“违约”设定负面激励之认识。正因如此,正确研判《民法典》第728条,考察出租人侵犯优先购买权的救济,就成为本文最后要讨论的问题。
五、侵犯承租人优先购买权的救济
本文意在为承租人优先购买权的制度目的提供一条新路。承租人优先购买权是为了应对出租人“违约”的风险。这在法律框架内解决了这个问题,无需为其赋予道德与福利意义,何况这些意义本身也漏洞频出。那么,该权利受到侵犯时应当如何处理,《民法典》第728条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。这涉及两个问题:一是如何看待侵犯承租人的优先购买权对合同效力的影响;二是如何看待以及定位对该权利的损害赔偿。前文已述,第三人合同之有效说更有道理。采纳损害赔偿说而非无效说的理由是:无效说增加了交易成本且不符合鼓励交易原则,但承租人如果有证据证明买受人与出租人恶意串通,仍然可以主张合同无效。或许这是立法者最初的想法,但这并不妨碍解释者做出更加科学的解释。在类似的按份共有优先购买权的情况下,法律是准许当事人共有份额转让合同被撤销甚至无效的,前提是优先购买权人要购买该份额(法释[2020]24号第12条)。那么,为什么在这里规则会有所歧异?尽管按份共有中的权利基础是物权,但由于某些债权人同样可以基于其他理由撤销在先的合同,如《民法典》第538、539条规定的撤销权,则不能以物权人的优先购买权因效力更强而主张终止他人的合同,即使承认这一点,也并不是遵循节约交易成本和鼓励交易的逻辑。可见,这两个理由并非放诸四海而皆准,单纯以此种宏大叙事来证成损害赔偿说是不充分的。
本文尝试给《民法典》第728条一个更合理的理由。如果承认优先购买权实际针对的是出卖人的违约风险而设定的负面激励,那么,优先购买权受损意味着违约风险开始“变现”,但此违约风险并不一定会演变为实际的违约:一方面,存在买卖不破租赁之类的制度保障承租利益;另一方面,由于是法定型先买权,承租人并不一定有真实的购买该房屋的意图。这样看来,损害承租人的优先购买权与其说是侵犯了当事人的利益,毋宁说是违背了法律所意欲掌控的秩序。
具体而言,承租人未能借助优先购买权买受该房屋,名义上是优先购买权受损,但实际上是法律希望其所遏制的风险未获成功,而这种遏制的真实目的在于实现对租赁市场的治理。因此,出租人的损害赔偿本质上是法律对其所创设的惩罚措施,惩罚基础是租赁合同,而非新交易。新交易并不必然导致违约风险,后者源自出租人未遵守法律规定,包括未能通知承租人、未能不为其他妨害行为等,签订新的买卖合同并不是诱发此种惩罚的原因;反之,既然无权处分的买卖合同仍然有效(《民法典》第597条),举重以明轻,未告知承租人优先购买权的合同自然也不应该无效。更进一步讲,前述“若存在恶意串通可主张合同无效”的观点是不合适的,特别是优先购买权强调同等条件,那么如果房东不愿出售给租户而与新买受人协商,很容易形成所谓的“恶意串通”,而这种“串通”应否适用《民法典》第154条?除去恶意串通容易泛化而应有所限制,更重要的是,此时并不构成恶意串通规则的客观要件,即侵害他人权益,此处的优先购买“权”实为以相对人之权利来确定一项法定义务。
朱晓喆认为，因第三人悖俗侵犯先买权应构成侵权行为，但出租人未尽通知义务的损害赔偿，仅需以债务不履行作为请求权基础，无需涉及侵权责任。但债务不履行的说法颇为可疑：一是买卖不破租赁可疑保护承租利益，而先买权引发的房屋买卖合同在此尚未成立；二是关于侵权行为，有学者指出,形成权并非侵权行为之客体,因阻碍其实现只能阻碍权利人的单方意思表示。朱晓喆认为,出租人若想免责,需要证明承租人无意愿或无能力购买而无损害,但这个证明几乎是不可能的。在了解到有优先购买权之际,大部分承租人可能都会想“讹上一笔”损害赔偿,如此一来立法遂成欺诈的工具。而问题的关键在于,此处的核心不在于侵犯权利,而是违反法定义务。
笔者对承租人优先购买权受侵犯的处置建议是:无论承租人是否继续租住,或者是否可以证明对方非善意而获得所有权,只要出租人未履行通知义务或以其他方式阻碍优先购买权者,其均要承担法定责任。这符合《民法典》第728条前段之文义,因为法条用语是“妨害”承租人行使优先购买权,并未指明优先购买权的行使。如果承租人主张行使优先购买权,若以同等条件购买房屋不违法,此时优先购买权未受损害,否则可能将构成《民法典》第500条的缔约过失责任。只有承租人之优先购买权已经无法实现,其基于买卖不破租赁规则或通过约定继续租住,无法变现此处的优先购买权,才存在所谓侵犯优先购买权之情由。也就是说,对承租人优先购买权的前提是租赁合同继续维系,这也正好对应了前述承租人优先购买权的制度目的。而且出租人出售房屋仅存在对违约风险的认知,也排除了承租人适用《民法典》第563条来解除合同的可能。这里的责任额度如何确定?由于此种责任形式上是损害赔偿,实际上是其未履行法定义务而引发法律所不欲的风险。因此,房屋市场价之涨幅完全不构成承租人之损失,不应以此作为标准,而未通知或其他行为干扰优先购买权者,也并非一般意义上的合同不履行责任。笔者的建议是,此“损害赔偿责任”应以尚未履行之租期的租金为标准,以阻却出租人请求剩余期限内之租金为最终结果,作为对其侵犯优先购买权的惩戒。这为承租人优先购买权的额度提供了一个足够确定的标准,损害赔偿可以抵消租金,既为出租人履行通知义务设定了足够的激励,同时也实现了惩戒的制度功效。
编辑审定：孙聪聪 王洪广 吴喆鑫
