作者简介：高圣平，教授，博士生导师，中国人民大学法学院；秋蓉，博士研究生，中国人民大学法学院。
基金项目：本文系国家社会科学基金重大项目“农村集体所有制法律实现机制研究”（编号：22&ZD202）的阶段性研究成果。
本文原载于《农村经济》2025年第3期，注释已略，如需援引，请核对期刊原文。本文仅限学术交流，如有侵权，请联系后台予以删除，原文责任编辑:付娆。
内容摘要：在中国式农业现代化进程中，土地经营权流转的规模和速度均呈现上升趋势，土地经营权登记制度作为保障流转秩序与权利人合法权益的关键环节，其重要性日益显著。从体系化审视的角度，无论是自土地所有权派生的、自土地承包经营权派生的、还是通过再流转取得的，土地经营权在登记能力上都应保持一致，唯有期限达到5年以上者方具备登记能力。对于不满5年的土地经营权，亦可借助预告登记取得对抗效力。规范化构建土地经营权登记要件，确保形成内外完备的登记制度体系。对内，确定登记机构为不动产登记机构、享有多个土地经营权的主体可以登记多个土地经营权取得一个土地经营权证书以及采取形式审查规则；对外，确定再流转时，以是否涉及不动产单元分割而确定登记程序。针对未登记的土地经营权，其不可对抗的善意第三人，需综合考量占有、合理对价还有转移知悉的调查。一旦土地经营权完成登记，即可取得绝对优势地位。
关键词：土地经营权；登记能力；预告登记；登记要件；对抗效力
一、引言
党的二十届三中全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中指出，“当前和今后一个时期是以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业的关键时期”“巩固和完善农村基本经营制度”“发展农业适度规模经营”“完善农业经营体系”“发展新型农村集体经济”。农业现代化是中国式现代化的重要基础。2025年中央一号文件指出，“实现中国式现代化，必须加快推进乡村全面振兴。”中国式农业现代化的核心在于提升农业生产效率、优化农业产业结构以及增强农业综合竞争力。在这一进程中，土地资源的合理配置与高效利用至关重要。土地经营权的流转成为实现农业规模化、产业化经营的关键环节，而土地经营权登记制度则是保障土地流转有序进行、维护经营主体合法权益的基础设施。随着中国式农业现代化的加速推进，土地经营权流转规模不断扩大、形式日益多样，对土地经营权登记制度提出了更高要求。但从既有立法规定与研究来看，现有土地经营权登记制度在是否可得登记、实现何种登记以及登记后效力范围均存在亟待明确和完善之处。
其一，在土地经营权登记能力方面，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第341条和《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第41条规定，派生于土地承包经营权且流转期限5年以上的土地经营权具备登记资格。当前学界研究多聚焦于“三权分置”下土地经营权的登记能力，以及派生于土地所有权的土地经营权的登记能力。对再流转过程中土地经营权的登记能力，尚未形成系统的研究结论。同时，学术研究大多围绕不满5年的土地经营权是否具备登记能力展开争论，却忽视了对该类土地经营权因缺乏登记能力可能引发的一系列问题及相应的补救措施，存在明显的研究空白，难以满足中国式农业现代化进程中土地经营权登记实践的复杂需求。
其二，就土地经营权登记要件而言，尽管《土地承包经营权和土地经营权登记操作规范（试行）》（以下简称《登记操作规范》）已有所规定，但该规范的具体内容存在诸多关键要素不明确的情形。具体而言，登记机构的界定模糊不清，使得实际操作中缺乏明确的执行主体；登记内容中的“连片土地”是否涵盖享有多份土地经营权的情况尚不明确；登记审查的限度也未得到明确界定，难以把握审查程度与范围；登记类型本身亦存在模糊之处，不利于准确区分和适用不同的登记类型；登记的程序性要件同样不够明晰，使得整个登记流程缺乏明确的操作指引。而学说上尚未针对土地经营权登记制度展开体系化研究。这一现状必然会引发实践中一系列适用困境，严重影响土地经营权登记工作的规范、高效展开，阻碍中国式农业现代化进程中土地资源的合理配置与有序流转。
其三，从土地经营权登记效力来看，目前的研究就未经登记不得对抗的“善意第三人”的界定仍缺乏明确的解释结论。部分研究对“善意”的判定较为宽泛，认为相对人无须履行深度的实质调查义务；另有研究虽尝试提出了诸如第三人对流转情况的询问、台账的查询以及村民决议事项的关注等具体调查义务作为判断依据，但这些零散的标准未能凝聚成一个具有普遍适用性的抽象化判定准则。值得关注的是，对于土地经营权在完成登记后是否理所当然地获得对抗所有第三人的效力这一核心问题，学界至今尚未展开探究与阐释，制约了土地经营权登记制度在实践中的有效施行与理论体系的完善构建。在登记效力模糊不明的情形下，相对人出于对自身权益保障的担忧，必将影响进入交易市场的积极性与主动性，进而阻碍土地经营权的有序流转与市场的健康发展。
由此可见，为保障土地经营权登记制度得以高效、顺畅地运行，系统梳理并清晰界定各类登记的具体适用规则，就显得尤为关键。土地经营权登记制度的完善程度，与土地市场的繁荣活跃度、农民财产权益的切实保障以及农村经济的稳定可持续发展紧密相连，并且在推动中国式农业现代化进程中发挥着直接且重要的作用。有鉴于此，本文以现行法为基础，结合中国式农业现代化的时代背景，致力于构建一套科学、完备的土地经营权登记制度体系。通过深入剖析并完善土地经营权登记能力、精准界定登记类别、明确规范登记效力规则等多方面的研究，填补当前登记制度存在的诸多漏洞与缺陷，从而有效化解实践中面临的各类问题，推动土地经营权登记工作迈向规范化、科学化的新台阶，助力中国式农业现代化事业健康发展。
二、体系化视角下土地经营权登记能力的限制规则
《民法典》和《农村土地承包法》规定了两类土地经营权的创设取得，一为派生于土地承包经营权的土地经营权；二为派生于土地所有权的土地经营权。立法上就两者登记能力的规定有所不同：就前者而言，《民法典》第341条与《农村土地承包法》第41条均规定流转期限5年以上的土地经营权可以登记。有观点据此认为不满5年的土地经营权不具备登记能力。也有观点认为《民法典》第341条属于倡导性规范，流转期限不满5年的土地经营权亦可登记。就后者而言，有学者从《民法典》规则的体系解释视角，认为《民法典》物权编“土地承包经营权”章中并未对两类土地经营权作体系化区分，两类土地经营权均可直接适用第341条，亦即，5年以上的土地经营权才具有登记能力。与此相对，也有学者以《农村土地承包法》规则表述为主，认为《农村土地承包法》第48条强调“适用本章规定”，因此此类土地经营权无法参照适用《农村土地承包法》第41条限制其登记能力。值得注意的是，除上述创设取得方式之外，受让人亦可通过移转取得土地经营权，此类土地经营权的登记能力亦应纳入体系化考量。
第一，就派生于土地承包经营权的土地经营权而言，无论是从立法目的，还是登记程序来看，限制其登记能力具备正当性。一方面，《农村土地承包法》第41条、《民法典》第341条仅赋予流转期限5年以上的土地经营权以登记能力，是为了满足当事人对长期稳定保障权利之需求，权利人也因此取得具有物权效力的土地经营权。可见，立法区分流转期限不同的土地经营权的登记能力，旨在满足土地经营权人的不同需求：流转期限不满5年的土地经营权人，以追求短期经营收益为其目的，希望获得较为灵活的权利，并无取得长期稳定权利之需求。与之相对，流转期限5年以上的土地经营权人对其权利之行使有稳定的需求，借助登记可保障土地经营权人的经营预期。赋予流转期限5年以上的土地经营权以登记能力，属于立法者的法政策选择，不满5年的土地经营权不具备登记能力。另一方面，从登记实践操作来看，土地经营权人仅能登记流转期限5年以上的土地经营权。《登记操作规范》指出，登记创设取得的土地经营权流转期限应当在5年以上。自然资源部发布的《不动产登记法（征求意见稿）》第60条第1款规定与此相同。因登记行为属于行政行为，受“法无授权即禁止”原则的限制，《民法典》第231条第3项明确禁止登记机构超出登记职责范围的行为，规定只有在法律明确规定授权的前提下，登记机构才可登记当事人申请登记的权利。据此，即使对土地经营权登记能力做出不同解释，在立法限制之下，登记机构在法律明确授权下，仅能登记5年以上的土地经营权。
第二，派生于土地所有权的土地经营权的登记能力，可以类推适用《民法典》第341条，亦即仅承包期5年以上的土地经营权才可登记。如遵循文义，派生于土地所有权的土地经营权并无登记能力的规定。在文义解释涵射内无法得出解释结论之时，应当适用法律漏洞填补规则。法律漏洞填补方法应先适用类推解释。类推解释适用核心在于相似性之判断，此种相似性体现在精神的、意义的、功能的、实质的相似，而非形式的、直观的相似。基于此，派生于土地所有权的土地经营权可以类推适用《民法典》第341条。一方面，两类土地经营权性质、内容相同，皆属于经营性利用农村土地的方式，皆为可自由流转的纯粹财产权。在缺乏正当性前提下，立法无理由对两者登记能力作不同规定。另一方面，派生于土地所有权的土地经营权也存在不同经营期间，立法解释认为其中短期的比如承包菜地，双方之间是债权关系，长期的比如承包“四荒地”，双方之间是物权关系。因此，派生于土地所有权的土地经营权承包期限存在短期、长期之分，当事人对不同期限的土地经营权的登记需求不同。若权利人需要获得稳定的、长期的土地经营权，可通过登记稳定经营预期。
第三，对土地经营权的再流转而言，仅入股、转让以及直接发生土地经营权权利移转的方式取得的土地经营权受期限5年登记能力之限制。《农村土地承包法》第46条规定，土地经营权人可以在满足法定条件之下再流转土地经营权。但土地经营权再流转方式多样，包括但不限于出租、入股、转让与融资担保，再流转受让方取得的权利亦因再流转方式不同而不同。土地经营权融资担保时，受让方取得土地经营权融资担保权，不属于土地经营权登记能力的解释范畴。土地经营权人出租土地经营权后，依旧保留原土地经营关系，受让方取得的权利是土地经营权租赁权。此时，《农村土地承包法》并未规定土地经营权租赁权的登记能力，即使租赁期限在5年以上也不可登记。土地经营权人通过转让、入股或其他方式再流转土地经营权，受让方取得土地经营权。《农村土地承包法》第41条可以同时适用于流转取得的土地经营权与再流转取得的土地经营权，土地经营权均需满足流转期限5年以上的要求才可登记。否则，若否定流转期限5年以上的土地经营权登记能力，但允许登记再流转期限不满5年的土地经营权，将出现土地经营权登记能力前后矛盾的问题。
在体系化视角下，统一认定流转期、承包期或再流转期5年以上的土地经营权具有登记能力，契合既有土地经营权登记制度体系。在《民法典》和《农村土地承包法》等现行法律体系中，各类土地经营权在规则内容上存在差异，如若在解释论上再确认各类土地经营权在登记能力上的不同，无疑将进一步加剧法律适用的复杂程度。反之，若均限制5年以上的土地经营权才可登记，方能统一登记程序中的法律规则适用。
三、以预告登记制度作为补充的法技术路径
如前所述，仅有流转期限5年以上或再流转期限5年以上的土地经营权才具备登记能力。然而，不满5年的土地经营权，作为土地承包经营权或土地所有权上的一项权利负担，由于缺乏登记能力，无法在不动产登记簿上显现，极大地增加了农村土地交易的风险。因此，为从根本上缓解这一风险，笔者建议，结合《民法典》已明确规定的登记类型体系，针对不满5年的土地经营权，引入预告登记制度，这或可为一项有效的法律技术路径。
根据《民法典》第221条可知，所谓预告登记，是为保全物权变动为内容的债权性请求权的实现而进行的不动产登记。就此而言，预告登记在实体法上的效果体现在，它使得登记后的债权请求权取得了排除内容冲突的其他债权请求权得以优先实现的地位。学理上一般认可其效力包括保全权利、保全顺位与破产保护效力。这样，对于不满5年土地经营权这一特殊债权而言，引入预告登记制度，不仅能够因预告登记的保护效力满足权利主体获得稳定经营预期之需求，而且在登记连续规则限制下，完成土地经营权担保登记需以该权利登记为前置条件，只有允许其登记才能完全释放其担保功能。
在解释上，不满5年的土地经营权也符合预告登记的适用范围。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款的规定，当事人可按照约定申请不动产预告登记情形包括：不动产预售；不动产买卖、抵押以及以预购商品房设定抵押权，均为引致不动产物权发生变动的请求权。据此，似乎只有可进行不动产物权发生变动的本登记之请求权，才可完成预告登记，否则该登记或因无可保全的对象而无意义，不满5年的土地经营权也就无法纳入预告登记之范畴。换言之，虽可以将土地经营权登记后发生的物权化解释为发生变动的不动产物权，但不满5年的土地经营权因不具备嗣后完成本登记之可行性，所以无法进行预告登记。但是，正如学者所指出的那样，预告登记制度在实践中无法发挥其本身应有的功能与作用，为让预告登记制度摆脱低效规范之困境，建议将不引致不动产物权变动的债权请求权也纳入其中。在此之前，亦有学者指出扩大预告登记范围之重要性。有学者认为，即使是法律不承认的不动产物权，只要其具有不动产物权的部分特点，且法律明确规定其权利内容，则该权利具有登记能力。例如，不动产租赁权具有“买卖不破租赁”下的部分对抗效力，赋予其登记能力，能够补足该权利之对抗效力，进而避免租赁权绝对效力之扩张。笔者较为赞同该种观点，并进一步认为，允许不满5年的土地经营权进行预告登记，既可以实现对所有土地经营权的保护，亦可扩充预告登记适用范围，反向促进预告登记制度再生。
同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第5条删除了因不动产协议被解除后预告登记失效的规定，更是为土地经营权预告登记提供了解释路径。一般情况下，因预告登记制度与所实现的债权之间存在依附关系，若需保全的债权消灭，预告登记也无存在意义，此时预告登记相应丧失效力。但在合同解除情形下，为保护预告登记的债权请求权中金钱之债的债权人，即使债权请求权中嗣后的不动产物权变动已经完全不具备可行性，立法依然选择将预告登记的保全效力延伸至合同解除发生的恢复原状请求权中，不强制其失效。与之相同，不满5年的土地经营权在实践中可能遭遇土地承包经营权人或土地所有权人与第三人约定5年以上的土地经营权，并进行本登记之情形。此时，不满5年的土地经营权权利必然因权利取得顺位延后而使得权利主体丧失权利。为公平起见，也为制止承包方违背诚实信用原则，允许其完成预告登记，与预告登记的立法意旨不仅不相悖，还更符合立法态度之倾向。
从实践角度观察，赋予不满5年的土地经营权以网签备案登记已获操作层面之肯认，此背景之下，引入预告登记制度即无障碍。依据《国务院关于印发“十四五”推进农业农村现代化规划的通知》《农村土地经营权流转管理办法》之规定，土地经营权流转合同网签制度已然进入监管实践。与之类似的是，合同网签制度在房屋买卖中具有保护债权人的功能，若未办理合同网签，则无法实现房屋所有权转移登记。但是由于网签备案本就非为我国《民法典》明确规定之公示方式，其效力在实践中本就尚未形成共识。并且，合同网签制度之保护功能只是附着于市场监管之落实，仅具有实践之实然性，一旦合同网签与房屋所有权转移登记不再关联，则无此功能。这样，倒不如在合同网签备案制度之外，引入预告登记制度，实现两制度并行的双轨制制度体系。一来，在法律之规范性下，预告登记制度具有登记后的公示性，可以赋予不满5年的土地经营权保全权利、保全顺位与破产保护等功能。二来，有助于确保不满5年的土地经营权交易机制能够合理地融入土地经营权流转体系，实现法律逻辑的自洽，最大程度上弥合规范与实践之间的罅隙。
四、土地经营权登记要件的规范化建设
1.土地经营权登记实质要件之明晰
土地经营权登记的实质要件，即旨在明晰满足何种先决条件，方能确保土地经营权得以顺利且合法地完成登记程序。首先，需确定一个明确且单一的登记机构，保障登记工作的连贯性与一致性；其次，明确界定登记内容，确保土地经营权人能够迅速且高效地履行登记手续；最后，构建合理的登记审查机制，明确登记机构在审查过程中的职责与标准。三者结合，通过正向引导与反向约束的双重机制，不仅能够有效促使土地经营权人在登记过程中实现高效便捷，同时也能够确保登记机构严格遵循职责要求，全方位地保障土地经营权登记流程的规范性、严密性与完整性，进而提升整个登记体系的效能与公信力。
第一，在不动产统一登记制度的立法背景之下，土地经营权登记机构为不动产登记机构。《不动产登记暂行条例实施细则》仅选择将集体土地所有权登记与土地承包经营权登记均纳入不动产统一登记制度之下，并未规定土地经营权。但土地经营权作为在土地承包经营权或集体土地所有权上设立的权利，其登记机构当然与后者相同，应被纳入统一登记制度之内，交由不动产登记机构统一办理。值得注意的是，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第105条第2款的规定，土地承包经营权登记在过渡期内由农业农村部会同自然资源部等部门负责，在过渡期后，由自然资源部负责指导。也就是说，土地承包经营权统一登记尚处于过渡期间，此时实行不动产统一制度或存在实践障碍。但自然资源部、农业农村部《关于做好不动产统一登记与土地承包合同管理工作有序衔接的通知》要求，各级自然资源、农业农村部门建立信息共享机制，实现登记信息共享。也就是说，即使是在过渡期之内，因登记信息共享，从实质层面来看，土地承包经营权已然实行了统一登记制度。据此，土地经营权实行统一登记制度亦不存在制度层面之障碍，应被纳入统一登记制度中。
第二，享有多个土地经营权的主体在登记之时，可通过登记取得一个土地经营权证书。自然资源部制定的《土地承包经营权和土地经营权登记簿页证书样式（试行）》（以下简称《登记簿样式》）规定，土地经营权登记内容包括宗地面积、土地经营权期限、土地流转价格等事项，所以合同约定的事项有不同的，土地经营权内容也不同，其登记应当按照“一份合同、一个土地经营权、一个土地经营权证书”原则登记。考虑到实践中存在土地经营权人分别与不同承包方之间签订土地经营权流转合同的情形，《登记簿样式》允许“流转的土地集中连片的”设定为一个不动产单元，编制一个不动产单元号，颁发一本不动产权证书，此即“多份合同、一个土地经营权、一个土地经营权证书”。但本文作者认为，将“流转的土地集中连片的”编制为一个不动产单元，并仅设立一个土地经营权，不仅与土地承包经营权登记无法实现有效衔接，而且可能会造成登记实践中的操作困境。
一方面，实践中承包方登记的土地承包经营权可能包括了非集中连片的几块宗地，也即多个不动产单元。虽《登记簿样式》要求一个承包地块为一个不动产单元，记载于一个不动产登记簿。但在承包农户享有多个承包地块时，亦允许通过一本证书记载同一承包合同确定的承包方承包的所有确权地块信息。考虑到一个不动产单元上存在一个土地承包经营权，承包方登记时采取的方式实际上是“一份合同、多个土地承包经营权，一个土地承包经营权证”。在此背景之下，若按《登记簿样式》要求，因该承包地非集中连片，当承包方流转全部土地经营权，土地经营权人在登记之时反而需登记多个土地经营权，取得多份土地经营权证书。不仅前后矛盾，而且无法实现从土地承包经营权登记到土地经营权登记的合理衔接。
另一方面，若土地经营权人从多个承包方处通过流转取得的土地经营权是集中连片的，并按照《登记簿样式》登记为一个不动产登记单元，则土地经营权人只能享有一个土地经营权。此时，只要其中一户承包方解除流转合同，就涉及不动产单元分割，在办理登记程序时，需先办理变更登记，再办理转移登记。相反，若选择通过一个土地经营权证书分别登记为多个不动产登记单元，则在承包方解除合同后，因不涉及不动产单元分割，直接就该不动产单元对应的土地经营权办理转移登记即可。
有鉴于此，当单一受让方取得多项土地经营权时，无论流转土地是否集中连片，采用“多份合同、多个土地经营权、一个土地经营权证书”的高效简化方式，不仅能够减轻因重复登记流程而带来的行政与财务负担，还能实现与土地承包经营权登记的有效衔接，保障登记制度流畅与高效。
第三，土地经营权登记只有在承包地客观情况存疑时，登记机构才可启动实质审查。《不动产登记暂行条例实施细则》《登记操作规范》规定具体审查原则时，并未采取纯粹的形式审查原则，而是规定了在特殊情况之下需不动产登记机构实地查看的情形，也即审查实际采取形式审查为主，实质审查原则为辅的原则。进一步地，《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定，实质审查的兜底规定为“不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。因《民法典》第212条规定避免了实质审查与形式审查的争议，仅做了原则性规定，并无倾向性意见。如此，若对需实质审查的情形的兜底规定不作限制解释，可能会不当地扩大实质审查的适用范围，有悖于《民法典》做出的原则性立法要求。本文作者认为，“其他情形”需限制为与该条第1款第1至3项的相似情形，即房屋首次登记、在建建筑物抵押登记、因不动产灭失的注销登记此类，或属于权利客体客观情况存疑，或属于否定权利客体存续的情形。考虑到土地经营权登记属于权利的首次登记或转移登记，并不属于注销登记，不会存在否定权利客体存续的情形，形式审查即可。值得关注的是，现实中可能存在因自然危害严重毁损承包地以致无法继续利用承包地的情形，此即权利客体客观情况存疑，此时，登记机构即应启动实质审查。
2.土地经营权登记形式要件之厘清
土地经营权登记的形式要件的核心，在于界定不同情形下取得的土地经营权所对应的登记类别，以及这些类别在登记流程中的逻辑顺序。土地经营权登记的形式要件中，登记类别的确定与逻辑顺序的遵循，可以有效避免权属纠纷，提升登记的规范性。
就土地经营权的登记类别而言，登记通过流转取得的土地经营权与通过承包取得的土地经营权，办理首次登记；登记通过再流转取得的土地经营权，办理转移登记。就后者而言，《不动产登记暂行条例实施细则》第27条规定，因权利变动导致不动产权利转移的当事人可以申请办理转移登记。不动产权利转移是指不动产物权在不同主体之间转移，转移登记是登记机构根据当事人申请或有关机关嘱托进行的登记，系因不动产权利人发生改变而进行的登记。如此，发生权利移转与权利人改变的土地经营权的转让、入股与继承当然办理转移登记。值得注意的是，就土地经营权是否可以继承，《登记操作规范》仅规定，不宜采取家庭承包方式的农村土地，承包人在承包期死亡的，继承人继续承包可以申请办理转移登记。但土地经营权本已没有了身份限制，作为权利人享有的财产权利，自然可以作为遗产由其继承人继承。由此可见，采取家庭承包方式的农村土地，土地经营权人在流转期间或再流转期间死亡的，其继承人当然可以继承土地经营权，此时，土地经营权当然也可办理转移登记。
就土地经营权人再流转部分土地经营权的登记程序而言，因存在“多份合同、多个土地经营权、一个土地经营权证书”之情形，如此，须以是否涉及不动产单元分割作区分处理。
第一，就涉及不动产单元的分割而言，应当先办理变更登记再办理转移登记，否则再流转取得的土地经营权将因再流转登记内容与已经存在的土地经营权登记内容有重合，无法完成转移登记。因此，应当根据《不动产登记暂行条例实施细则》第26条第4项“同一权利人分割或者合并不动产的”规定，完成土地经营权的变更登记手续。之后根据第27条第2项的规定，办理该部分土地经营权的转移登记。
第二，再流转土地经营权不涉及不动产单元分割的，直接办理转移登记即可。在上述情形之下，虽土地经营权人仅持有一份土地经营权证书，但其实际享有多个不动产单元对应的多个土地经营权，每一个土地经营权均为单独存在的权利。若再流转其中一个土地经营权，因不涉及“分割或者合并不动产”，亦不涉及再流转的土地经营权与现已存在的土地经营权内容重合的问题。据此，再流转土地经营权时，无须办理变更登记，对转让部分的土地经营权直接办理转移登记即可。
五、土地经营权登记效力规则的检讨完善
1.未登记不得对抗“善意第三人”限定范畴之厘定
《农村土地承包法》第41条规定，土地经营权“未经登记，不得对抗善意第三人”，符合登记对抗规则的法律表述，可以适用登记对抗规则解释登记效力。虽登记对抗规则之下，作为公示方法的登记仅能推定不存在相反的权利，无法肯定自己物权发生变动。换言之，第三人可以物权变动没有登记为由，主张物权未发生变动，但不可凭此主张自己取得物权。但在采取登记对抗规则的不动产权利变动关系中，登记取代了占有的公信力，而登记又不得全面介入主观可归责性要件，亦不可解释真实权利人无过错丧失权利的正当性，因此，以第三人对无权利的权利处分主体已经登记的信赖原始取得权利可以作为解释方式。据此，引入善意取得规则最为合理。此时，第三人需为善意且无重大过失，可以将此标准客观化为第三人的调查义务，分为对占有、合理对价还有转移知悉的调查。
对转移知悉的调查，是基于特别关系可得知悉的事实之调查，包括两类：第一类为基于特殊身份的知悉。有观点认为，考虑到土地承包经营权的转让对象被限定为本集体经济组织成员，土地承包经营权的受让人应当明知土地经营权的存在，此即未登记的土地经营权也可对抗土地承包经营权的受让人。该解释具有一定局限性，其未考虑土地经营权人也有可能具有本集体经济组织成员身份。若直接按照该解释，在土地承包经营权转让与土地经营权设立相竞存之时使土地承包经营权人负担较重的调查义务，而对土地经营权人剔除集体经济组织成员因素考量，会导致前后竞争关系中具备集体经济组织成员身份的当事人处于不平等的法律地位。据此，应当以集体经济组织成员身份为判定第三人转移知悉调查义务。第二类为基于特殊法律规定的知悉。《农村土地承包法》第46条规定，受让方通过再流转取得土地经营权需取得承包方同意以及向发包方备案。同时，第52条规定派生于土地所有权的土地经营权的取得需经过集体决议程序。立法规定应当发挥行为指引作用，第三人可以通过询问承包方有关土地经营权的流转状况、查询台账记录以及查询村民集体决议事项履行其调查义务，此也应当作为善意之判断标准。
就占有的调查义务而言，权利主体因承包地的农业用途而必然需要利用承包地，第三方可通过承包地的占有与使用状况来充分了解其权利状况。虽有学者认为在“四荒”土地经营权设立、转让不应让第三人承担较重的调查义务。但从一般交易习惯来看，在取得土地经营权或土地承包经营权之前，期待取得权利的主体必然会对承包地进行调查，以此做出是否进行交易的判断。为此，施以第三人对承包地占有状况的调查义务并未加重其调查负担。
就合理对价的调查义务而言，看似增加了对第三人善意的调查负担，实则平衡了第三方与交易双方的利益。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《农村土地承包解释》）第19条规定，多重交易之下，土地经营权未登记之时，由合同生效在先的土地经营权人取得；无法确认合同生效时间的，按照合同合法占有使用承包地的土地经营权人取得土地经营权。也就是说，相较于动产抵押权中未登记的抵押权在清偿顺序中地位平等，未登记的土地经营权取得顺序受合同生效顺序以及占有承包地的现实状况影响。若此时赋予第三人善意更宽泛的解释范围，考虑到土地承包经营权与土地经营权均以合同生效作为权利取得法定条件，则当事人可能面临第三人与合同相对方通过倒签合同的手段取得土地经营权或土地承包经营权的困境。据此，在判定登记对抗规则中未登记不得对抗善意第三人的范围之时，亦需将之后的善意取得中取得方式之简便程度作为判定考量依据。如此，合理对价要求虽然一定程度加重了交易相对方的调查义务，其需调查面积、地理位置等相似的承包地的交易价格，并以此判定交易合同价格是否合理，但此种调查义务能够控制一定交易风险，排除倒签合同以致善意第三方无法取得土地承包经营权或土地经营权的困境。
2.登记在对抗第三人效力体系中的绝对优势地位之证成
在《农村土地承包法》第41条的框架下，未登记的土地经营权虽然可以对抗未尽到调查义务的第三人，但在确定土地经营权的取得顺序时，《农村土地承包解释》第19条并未将第三人的善意与否作为考量因素，仅规定登记的优先于未登记的。这就引发了一个疑问：若第三人非为善意，但已经完成了登记，那么其是否凭此取得土地经营权？就将善意纳入考量的观点而言，虽有学者区分了两种不同情形：其一，在二重让与几乎同时发生或时间间隔极短的情况下，若第一受让人尚未完成登记，而第二受让人基于对登记的信赖签订了流转合同并完成了登记，则第一受让人无法对抗第二受让人；其二，在其他情况下，第二受让人需履行其作为善意第三人的调查义务，否则，可适用未登记但可对抗恶意第三人的解释规则，由第一受让人取得土地经营权。但不论是短期内，考量第三人对登记的信赖，还是在其他情况下要求第三人履行调查义务，其核心均在于将善意视为土地经营权人获取权利的统一判断标准。
笔者认为，完成登记的土地经营权具有绝对优势地位，能够在不考虑其主体是否善意的主观条件下，保障其土地经营权的取得。尤为重要的是，此种优势地位蕴含着的内在动力亦能确保相关当事人积极履行登记义务，保证登记制度之有效运作与顺畅运行。
其一，《农村土地承包解释》第19条已经确定了土地经营权登记后可以取得绝对的优势地位，并未将善意作为考量因素。就同样采取了登记对抗规则的动产抵押权而言，《民法典》第414条明确指出，抵押权的清偿顺序以登记时间先后为准，而未将抵押权人的善意作为决定清偿顺序的考量因素。而土地经营权与动产抵押权在权利并存方面存在显著差异，动产抵押权之间可以并存，而土地经营权则具有排他性，只能由单一受让人取得，无法并存。尽管动产抵押权的清偿顺序可能影响权利实现，甚至可能导致抵押权人无法获得任何清偿，但相比之下，在涉及前者规定的多重交易的土地经营权问题上，由于权利的非并存性，更应持谨慎的解释态度。如此，既然《民法典》第414条不考虑抵押权人的善意与否，《农村土地承包解释》第19条规定，赋予登记的土地经营权绝对优势地位当然具有正当性。
其二，赋予登记的土地经营权绝对优势地位可以激励当事人尽快完成登记。善意第三人的范围决定了不动产登记簿公信力之最终实现，登记对抗制度作为过渡性制度，目的在于激励当事人完成登记，若为保护交易安全将登记权利的主体纳入善意第三人的范围，虽利于未登记的物权变动当事人，但也抑制了当事人登记的动力。出于激励登记的目的，即便后续取得土地经营权的主体主观上存在恶意，但权衡各方利益，允许其取得土地经营权，虽可能导致第一受让人的权益受损，但需明确第一受让人本有机会通过完成登记来保障自身权利。在此情境下，登记的引入排除了对善意的考量因素，转而成为激励土地经营权人及时办理登记手续的有效手段。况且，土地经营权作为一项市场化的权利，若对其过度保护，也即以善意作为判断土地经营权取得标准，舍弃登记的便捷性与公示性功能，将不利于其市场化进程。登记不仅为交易双方提供了便利，还确保了信息的公开透明，对土地经营权市场的健康发展至关重要。
编辑审核：孙聪聪 申江华 侯泽龙
