【摘要】：所有权是完善农村集体土地权利体系的基础。考察农村集体土地所有权的运行状况可以发现：在主体方面，农民集体已经更新为成员集体，所谓的主体法人改造主要是指农村集体经济组织而非农民集体的法人化；在客体方面，集体土地所有权证的颁发强化了所有权客体的明确性，但村组合并引发的所有权变动尚待法律规范的健全；在权能方面，经营性集体建设用地使用权和地租扩展了所有权权能，而土地补偿费的比例划分则缩限了所有权的收益权能。概言之，集体土地所有权的当代发展展现了其私权属性的逐渐回归，彰显了对集体成员的社会保障功能，扩展了集体建设用地使用权的创设空间，有力地推进了农村集体土地权利体系的完善与发展。
【关键词】：农民集体；土地所有权；当代发展
农村集体土地所有权是完善土地权利体系的基础。从社会实践和法律政策的双重维度，考察、梳理农村集体土地所有权的当代发展，既有利于检视“生活之法”与“文本之法”的耦合程度，审视理论研究之学术观点对现实的解释力和指导力，又有利于发现所有权实际运行中的制度缺陷，明确农村集体土地所有权改进的努力方向，进而支持土地承包经营权、集体建设用地使用权的改革，推进农地权利体系的发展与健全。为此，本文试图以主体、客体和权能为视角，探究农村集体土地所有权的当代发展。
一、所有权主体的当代发展
尽管理论界尚存农民集体土地私有化和国有化[1]的不同主张，但是通过对社会实践的考察和法律政策的解读均可说明，集体土地所有权主体的当代发展主要体现于集体公有制框架下所有权主体的明晰化，具体可以从两个层面进行阐述：一是在所有权主体层面，基于现行非法人团体模式将“农民集体”更新为“成员集体”，二是在代表行使集体土地所有权主体层面，对农村集体经济组织进行法人改造。
（一）将“农民集体”更新为“成员集体”
现行立法对农村集体土地所有权主体的表述有所不同：《宪法》第10条第2款中规定为“集体”、《民法通则》第74条第2款规定为“劳动群众集体”和“农民集体”、《土地管理法》第8条第2款规定为“农民集体”；而《物权法》第59条第1款规定的是“本集体成员集体”，第67条又简称为“集体”。
不管是“集体”还是“劳动群众集体”和“农民集体”的规定，长期以来一直被视为农村集体土地所有权主体虚位或主体模糊。尽管至今仍有学者认为《物权法》并没有改变农村集体土地所有权主体虚位或主体模糊的现象――“集体土地所有权只不过是一种没有主体承载的悬浮在半空的所谓‘空权利’而已”，[2]但是《物权法》将“农民集体”更新为“本集体成员集体”，绝非“农民”称谓的简单替代，对于促进农村集体土地所有权主体的明晰化、规范化和科学化意义重大。如有学者认为，“《物权法》试图通过引入‘成员权’概念来明确集体所有权的主体。《物权法》以‘成员集体所有’的新思路，通过与成员权的结合，试图破解完善集体所有权制度的难题，这无疑开辟了一条完善集体所有权的新路径”[3]。“《物权法》的规定一方面继续维持集体的概念，同时，通过成员权制度来使得产权主体进一步明晰化，通过落实成员权使权利义务更为清晰，尤其是在法律上要宣告集体所有的财产（包括土地)为集体组织成员集体所有，集体事务集体管理、集体利益集体分享。”[4]更有学者指出，“集体成员对集体财产的所有权，是通过成员的集体化组成集体所有权的主体的，也即‘本集体的成员集体’。在我国物权法已经明确规定农民集体所有权为本集体成员集体所有的基础上，明确规定集体成员的资格及其变动；明确成员集体的组织形式，明确集体所有权行使的代表组织与集体成员的权利义务关系和行为规则，就能实现集体所有权的主体明确。任何关于集体所有权主体不明的指责将休矣。”[5]
主张将“农民集体”更新为“成员集体”即可明晰集体土地所有权主体，不仅契合了集体土地公有制及其类似于公有的法律性质，而且突出了完善集体成员资格的认定标准及其得丧变更的重要性。应该说，将“农民集体”更新为“成员集体”的思路在突显集体成员资格的重要性上，也契合了2012年12月31日中共中央、国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》提出的“探索集体经济组织成员资格界定的具体办法”的要求――作为集体土地所有权主体的成员集体中的成员与作为代表行使集体土地所有权主体的集体经济组织中的成员，应当具有一致性。由此亦产生了一个制度设计上的要求：要畅通成员集体之社员成为集体经济组织成员的通道，尤其是将集体经济组织进行法人改造时更要有相应的制度安排。
（二）对农村集体经济组织进行法人改造
一些地方亦存在试图剥离村民自治组织经济职能，通过构建独立的具有法人资格的农村集体经济组织来经营管理集体所有土地的实践。其中，比较典型的如《深圳经济特区股份合作公司条例》（2010年12月24日第二次修正）第2条规定：本条例所称股份合作公司是指依照本条例设立的，注册资本由社区集体所有财产折成等额股份并可募集部分股份构成的，股东按照章程规定享受权利和承担义务，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。但集体所有的土地不能直接用以抵偿债务。第16条第3款规定：注册资本应当注明集体所有的土地折股的份额，[6]公司拥有的集体所有的土地不能直接用以抵偿公司债务显然，集体土地即使被折股量化并交给具有企业法人资格的股份合作公司经营管理，也不能成为企业法人的责任财产和破产财产，既然不能成为企业法人的责任财产也不应当是股份合作公司的法人财产。即作为企业法人的股份合作公司无法成为集体土地所有权主体―――《深圳经济特区股份合作公司条例》第2条和第16条规定“集体所有”而非法人所有，仍然只是代表行使集体土地所有权的主体。从这个意义上讲，深圳模式并没有创新集体土地所有权主体――既未改变成员集体所有也没有动摇公有制基础，只是完善了集体土地所有权的代表行使主体以及基于集体土地产生利益的分配规则。显然，股份合作公司的制度设计主要不是将集体土地之外的集体财产的产权主体改造为企业法人，而只是将集体土地纳入其名下经营管理。
当然，深圳模式也不同于“集体土地所有权主体即农民集体改造为集体土地股份合作社法人”，[7]以及“健全农村集体经济组织并赋予其法人地位后，实现了农民集体与农村集体经济组织的主体竞合”[8]等对集体土地所有权主体进行法人改造的主张。深圳模式避免了将集体土地所有权进行法人改造可能产生的如下疑惑：将集体土地定位为法人所有，会否动摇公有制基础？集体所有土地能否突破《宪法》第10条“任何组织或者个人不得侵占、买或者以其他形式非法转让土地……”的规定，被列入破产财产用于清偿法人债务？如果不能用于清偿债务，那么企业法人破产后未列入破产财产的集体土地的产权主体是谁？难怪有学者坦言，“将农民集体改造成为法人，这谈何容易？谁来改造？有无必要？弄不好就是对农民的又一次折腾或者私有化的改制，改制的结果就是消灭集体所有权”[9]。
因此，2012年12月31日中共中央、国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》提出的“鼓励具备条件的地方推进农村集体产权股份合作制改革”，应当视集体土地之外的集体财产的经营需要，效仿对集体经济组织进行法人改造的深圳模式，而非改变集体土地系“成员集体”所有的基本路径创新为法人所有。当然，即使是深圳模式也有诸多尚需深入研究和完善之处：已经折股量化的集体土地股如何分担法人亏损？如何协调集体土地股计入注册资本又不能成为法人责任财产之间的冲突？股份合作公司是何种类型法人―――股份制还是合作制？股份合作制法人立法模式是单独立法还是纳入公司法或合作社法？等等。
二、所有权客体的当代发展
（一）确权颁证：土地所有权证
土地所有权证是确认、保护集体土地所有权客体的前提和基础。但是，据“2010年全国12省调查数据显示，目前集体土地登记发证的现状不容乐观。村集体（集体经济组织）的土地所有权在政府部门进行权属登记的仅占到24.1%；在江苏省和广东省分别只占到33.3%和16.7%”[10]。随着《物权法》对物权登记的要求及强化，2010 年《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度、进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》和国土资源部2011年5月6日颁布的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》要求：力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。2012年12月31日中共中央、国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》亦提出，“加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作”。据此，中央近几年来不断强化并加快集体土地所有权确权颁证，对于建立权属明晰的所有权客体，彰显登记公示公信原则，定纷止争乃至于对所有权派生之土地用益物权和健全土地权利体系等等，均具有重要意义。
（二）物权变动：村组合并
如果颁发集体土地所有权证主要是从静态方面强化所有权客体，那么村组合并的持续性及其引发的所有权变动，则从动态方面反映了集体土地所有权客体的当代发展。村组合并之现象可以从两个维度考察：一是宏观统计。根据民政部统计报告显示，农村村民委员会的个数由1991年的101.8万个（1997年为90.6万个）减少到201年的59.0万个，村民小组个数从1997年的535.8万个减少到 2011年的476.4万个。尽管村组的减少并非全部源于村组合并，但是村组合并至少是原因之一――即使不是一个主要原因。二是典型个案。如“南山集团的前身是前宋村,前宋村先富起来以后,从1994年到2000年，后隋、西马、达沟、南张家、西涧、曲家、上观、刁崖8个贫困村先后加入了前宋村，使前宋村的土地总面积由1平方公里扩大到20平方公里，2001年，前宋村改为南山村，南山村通过对这些土地的集中管理和统一经营，产生了较好的经济效益”[11]。2001年，发展受到地域限制的华西村开始了一次创造性的并村扩张，截止到2011年，华西村陆续兼并了周边的华明村、前进村、泾浜村、三金巷等20个村庄。尽管村组合并并非必然改变所有权权属――一个村民小组由A村并到B村后其集体土地可能仍然归本组成员集体所有，但是从民政部统计报告中村组数量大幅度减少的事实来看，也应该有部分村组合并涉及所有权权属变动。然而，目前法律多是限制村组合并的规定，如福建省人民政府1988年2月发布的《福建省农业承包管理规定》第5条规定,“……原属生产队、联队所有的生产资料仍归原生产队、联队所有,由原生产队、联队发包。乡合作经济组织、村合作经济组织、联队和生产队之间不得无偿平调财产、资金和劳力,也不搞逐级过渡”。1995年3月28日国务院批转的《农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见》规定,“进行土地调整时,严禁强行改变土地权属关系,不得将已经属于组级集体经济组织（原生产队）所有的土地收归村有,在全村范围内平均承包。”因此，在《宪法》第10条规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……”的情况下，亟需健全允许村组合并的法律。而且，鉴于村组合并既有促进共同发展、节约用地、合理规划公共设施和公益事业等益处，又有增加乡村干部寻租机会等弊端，应当完善村组合并的具体规则，以扬长避短。同时，也可以丰富集体土地所有权合法转让的具体类型。
三、所有权权能的当代发展
集体土地所有权权能有扩张和缩限两种发展现象，而且体现在处分权和收益权两个方面。权能扩展的表现如经营性集体建设用地使用权的创设和地租的收取，而权能缩限的表现如土地补偿费的比例划分。
（一）所有权权能的扩张之一：设立经营性建设用地使用权
经营性建设用地使用权的创设之所以促进了所有权权能的扩张，是因为突破了《土地管理法》第43条规定的只能在集体土地上设立宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、公共设施和公益事业建设用地使用权之三类用途管制。突破用途管制在集体土地上增设经营性集体建设用地使用权体现如下。
1.征地安置中的留用地用于非农建设。留地安置是目前一些地方农村集体土地征收的一项重要安置补偿方式。例如，“北仑区按2001年末可转为建设用地的实有集体农用地的10%计算村发展留用地面积。留用的土地可以保持农村集体所有的性质，也可以通过国家出让的方式将该部分土地的使用权返还给农民集体。即农民集体由于征收等丧失了其90%的农村土地所有权，换来数量上相当于其 10%的农村集体土地进行非农建设的‘合法化’”[12]。由此，在留用地不改变集体所有性质的情况下，便可突破《土地管理法》第43条的用途管制，新增经营性集体建设用地使用权。
2.集体土地上建公租房。《国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》（国土资电发［2011]53号）明确指出，“要防范和杜绝擅自利用农村集体土兴建公租房，对于商品房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市，须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则，制定试点方案，由省级人民政府审核同意，报国土资源部批准后方能试点”。由此可见，在满足上述规定条件下，集体是可以在集体所有土地上自建公租房只租不售的。公租房的出租对象是本集体经济组织成员以外的务工人员或低收入人群，显然公租房占用的集体建设用地不同于宅基地，突破了《土地管理法》 第43条规定的三类建设用地。
3.集体建设用地整理出的商业用地。目前，在“整村推进、农民上楼”以及“宅基地换社保”等实践中，除大部分进行复垦以增加城镇建设用地指标外，均可能涉及将一部分整理出来的建设用地留给集体经济组织或者分给集体成员用于商业开发。“北京市50个挂账村产业用地整合，按照劳动力每人50平方米的标准来配置，解决本村的农民就业问题。通州区4个挂账村共整合出227.7亩村级产业用地，农民可以自己经营或者采取租赁、转让、出让等方式经营。如宋庄镇六合村，按劳动力人均产业用地建筑规模50平方米的政策规定，六合村劳均产业规模为63650平方米，容积率为2.0，该村产业用地为47.7亩,选址为通州新城，产业性质为文化娱乐。高楼金村西北角预留86亩产业用地，可建设高端写字楼、总部基地、体闲娱乐及商业设施，总建筑面积114600平方米，用于产业项目的发展，由于高楼金重点整治村位于通州文化旅游区范围内，为此该地块在符合文化旅游区整体设计前提下，通过产业项目引导和优化产业结构，吸引高端的商户，解决高楼金村村民产业用地问题。”[13]
此外，一部分小产权房如果被转正或“招安”为社会保障房或公租房，那么无异于承认了在集体土地上新增经营性集体建设用地使用权的合法化。由上述现象再结合一些地方规范性文件，会产生如下疑惑：（1）《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发［2008］127）第6条中“农用地和未利用地要转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划及环境保护的要求，依法经过批准，并纳入土地利用年度计划”，以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第 100 号）第3条“取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标”等规定，在重复《土地管理法》中“土地利用总体规划、城镇规划”等要求时却没有再强调“将集体土地征收为国家所有”的配套规定，那么是不言自明――当然要遵守《土地管理法》中在集体土地上进行非农建设必须履行土地变性之规定，还是有意为之――为了配合已经突破《土地管理法》并允许设立经营性集体建设用地使用权的地方实践和部门规章？（2）《柳州市农村集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定》（柳政发［2011］55 号）第2条第1款规定，“农村集体经济组织的经营性建设用地（俗称‘三产用地’）是指农村集体经济组织经过依法批准取得的商业、办公、旅游以及文体娱乐的集体或国有经营性建设用地。不含乡（镇）村公共设施、公益事业、乡（镇）企业工矿用地和农村村民住宅用地”。那么，该条款中依法批准的经营性建设用地所依之“法”是何法？是部门规章、地方性法规还是地方性其他规范性文件？显然，在《土地管理法》第43条只限设立三类建设用地且经营性建设用地只能设立于国有土地上，[14]而根据《物权法》第42条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地……”的规定，许多集体土地上的经营性集体建设用地使用权的设立又不符合“公共利益”要求的背景下，集体土地上的经营性集体建设用地使用权获得批准所依之“法”，可能有“下位法违反上位法”而导致不合法之嫌，而且亦难以通过征收取得合法性。
经营性集体建设用地使用权的“违法”实践以及相关下位法违反上位法的矛盾，对《土地管理法》的完善提出了要求并指明了方向：考虑到经营性集体建设用地使用权对于发展壮大集体经济、提升集体土地所有权与国有土地所有权平等性、促进城乡建设用地一体化以及既要严格控制征地又要满足城镇化建设对建设用地的诉求，应当恪守《物权法》征地之“公共利益”要件，修改《土地管理法》经营性建设用地使用权只能建立于国有土地之规定，并明确规定经营性建设用地设立于集体所有土地上的具法律规则。
（二）所有权权能扩张之二：收取地租
基于所有权之经营性集体建设用地使用权权能的扩张必然带动所有权收益权能的扩张。无论是征地补偿中安置留用地用于非农建设、在建设用地整理后划出产业用地用于商业开发，还是在集体土地上建设公租房或“小产权房”（指部分可以合法化的），都可以使集体土地所有权主体获得相当于或者包含地租的收入，都会彰显所有权收益权能的扩张。而且，征地补偿中的留地安置和建设用地整理出的商业用地都是基于收取地租的原动力或直接目的，催生了集体土地所有权之经营性建设用地使用权权能的扩张。
此外，学界亦有在农村集体庭承包地上收取地租之主张。“农民集体以收取的租金给无地和失地的农民作出一定的经济补偿正可作为实行‘增人不增地，减人不减地’政策的有益有效补充，完成实现土地承包经营权的长期稳定的现实与法律目标。承包地调整问题的解决应采‘三步走’的方略：第一步是在近期实行‘大稳定，小调整’的政策；第二步是在条件成熟的地区逐渐推行地租制，并以收取的地租补偿未分配或失去承包地的农民集体成员，从而保持土地承包经营权的稳定；第三步是将地租制施行于全国，真正实施物权意义的‘增人不增地，减人不减地’规则，使土地承包经营权的独立财产价值得以充分圆满的实现。”[15]“变家庭承包经营权的无偿取得为低价有偿取得，将筹集的资金用于农民的社会保障。”[16]如果对农村集体家庭承包地收取地租付诸实施，那么更会突显集体土地所有权之收益权能的扩张。
结合对集体建设用地使用权收取地租的实践以及主张对农村集体家庭承包地收取地租的理由，扩展集体土地所有权之收益权能的地租制度应当区别建设用地和家庭承包地采取“分步走”的方式分别构建。目前，应当着重完善建设用地的地租制度，通过建设用地地租的收取实现（起码部分实现）主张对农村集体家庭承包地收取地租之理由。
（三）所有权权能的缩限：土地补偿费的比例划分
农民集体土地征收产生的土地补偿费的归属及其支配产生了如下立法变化：1999 年国务院《土地管理法实施条例》第26条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有……”。即由农民集体享有并独立支配土地补偿费。但是，为了保障失地农民的合法权益，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28 号）第15条规定“省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法”。随后，一些规范性文件规定了集体土地被部分征收或虽被全部征收但尚未撤销建制的，土地补偿费主要用于被征地农户分配的比例。例如，吉林省2009《关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配管理意见》规定“80%用于被征地农户分配，20%留归集体经济组织”，湖南省2008年《关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》规定“农村集体经济组织不能调整承包地给被征地农民，也没有对被征地农民进行安置的，必须将不少于75％的土地补偿费支付给被征地农民”，海南省2006年《征地补偿费分配使用管理暂行办法》第13条规定“农村集体经济组织或者村民自治组织没有条件调整数量与质量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，土地征地补偿费应当按不少于70%的比例支付给被征地农民”，其余部分均留给农村集体经济组织或村民自治组织用于公共事务和公益事项。即立法强制介入并干预了土地补偿费的分配――基于土地所有（有土地承包经营权负担的）和土地承包经营权将土地补偿费划分为两部分，对农民集体享有的份额和支配权利均予以缩限。
由此可见，在土地承包经营权应当单独补偿的学者建议[17]以及《物权法》第 132条规定“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿” 的背景下，土地补偿费由完全的集体土地所有权的物上代位物演变为了集体土地所有权和土地承包经营权的共同物上代位物，并且从分享比例上看，其中的绝大部分转化为了土地承包经营权的物上代位物。此种变化，虽然在某种程度上“由于受到以物的‘利用’为中心代替以物的‘所有’为中心的思想的影响，出现了淡化所有权或将集体所有权虚无的趋势”[18]，有掏空集体土地所有权之嫌，但是却更彰显了集体土地所有权经由土地承包经营权实现的社会保障功能，迎合了土地承包经营权物权属性的强化以及土地承包经营权永久化改革的趋势――自2008年十七届三中全会提出“土地承包关系要保持稳定并长久不变”之后，2012年12月31日中共中央、国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》继2009、2010和2011年三个1号文件，再次提出“抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式，完善相关法律制度”。而且，2009年5月成都市在14个区（市）县首批共确定32个村开展土地承包经营权长久不变改革试点，即土地承包经营权长久不变已经付诸实施。
四、结束语
通过梳理农村集体土地所有权的当代发展可以发现：在主体上，所有权主体日趋明晰化，立法的重点应当是完善集体成员资格的得丧变更以及农村集体经济组织之法人改造。在客体上，集体土地所有权确权颁证得以落实，但是尚需健全村组合并引发的所有权变动的法律规则。在权能上，所有权之权能扩张与权能缩限并存，主流是处分权和收益权权能的扩张；权能的扩张增加了经营性集体建设用地使用权的创设空间和地租的收取，而权能的缩限则支持了土地承包经营权的永久化改革。概言之，集体土地所有权的当代发展坚持了集体公有制，展现了其私权属性的逐渐回归，彰显了对集体成员的社会保障功能，扩展了集体建设用地使用权的创设空间，有力地推进了农村集体土地权利体系的完善与发展。
基金项目：中南财经政法大学融通型拔尖创新人才培养项目 （2012RT02 ） ； 中南财经政法大学博士生科研创新课题（2012B0505）。
注释：
[1] 实践中曾有国有化的个案。“2003 年年底，深圳27万农民转为城市居民，956平方公里农村土地由集体所有‘转为’国家所有。”参见刘愿：《深圳农地国有化与城市化陷阱―――以新安上合社区为例》，载《经济纵横》2008年1期，第111-114页。
[2] 李凤章：《通过“空权利”来“反权利”：集体土地所有权的本质及其变革》，载《法制与社会发展》2010年第5期。
[3] 王利明、周友军：《论我国农村土地权利制度的完善》，载《中国法学》2012 年第 1 期。
[4] 参见胡康生主编：《〈中华人民共和国物权法〉释义》，法律出版社 2007 年版，第 141 页。
[5] 韩松：《农民集体所有权主体的明确性探析》，载《政法论坛》2011 年第 1 期。
[6] 而东莞模式“对农民集体的资产量化配股时，对于属集体所有的土地暂不作价计入股份资产”。参见董景山：《农村股份合作改革之法律视角初论―――以农村社区几种具体改革模式为讨论基础》，载《上海财经大学学报》2010年第5期。
[7] 高飞：《论集体土地所有权主体之民法构造》，载《法商研究》2009年第4期，第13-22页。
[8] 董景山：《农村集体土地所有权行使模式研究》，法律出版社2012年版，第 205-206页。
[9] 同注[5]。
[10] 陈小君：《农村集体土地征收的法理反思与制度重构》，载《中国法学》2012年第1期。
[11] 关涛：《我国农村集体土地所有权制度的完善―――以 “三农” 问题为背景的分析》， 载《烟台大学学报》（哲学社会科学版)2004年第3期。
[12] 董景山：《农村股份合作改革之法律视角初论―――以农村社区几种具体改革模式为讨论基础》，载《上海财经大学学报》2010年第5期。
[13] 刘琛、张建：《北京市50个挂账村集体建设用地整合模式的思考》，载《多元与包容―――2012中国城市规划年会论文集》，会议日期2012年10月17日。
[14] 1999 年国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确规定：“严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
[15] 陈小君、高飞、耿卓、伦海波：《后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲―――以对我国十省农地问题立法调查为基础》，载《法律科学》2010年第1期。
[16] 刘俊：《土地承包经营权性质探讨》，载《现代法学》2007年第2期，第170～178页；周应江：《家庭承包经营权：现状、困境与出路》，法律出版社2010年版，第240页。
[17] 同注[10]。
[18] 同注[15]。
