【裁判要旨】

依据《民法典》第363条及《土地管理法》第11条的规定，宅基地使用权系与农村集体经济组织成员身份相联系的权利，非本集体成员不得取得或以买卖房屋等方式变相取得。宅基地上房屋转移时，“地随房走”亦以受让人具备本集体成员资格并依法履行集体同意、审批等程序为前提；不符合主体资格限制的，该规则不适用。本案中，出卖人将村集体土地上的房屋出售给不属本村集体成员的买受人，实质导致宅基地使用权向非成员转移，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定无效。

【基本案情】

向某欲购买何某因继承所得位于某市某区××镇××组的老屋场（原宅基地上有老房屋，现已被拆除）用于修建房屋，与何某达成协议，2018年3月3日，向某向何某支付3万元，何某出具押金条一张，载明“何某老屋场收到向某订金3万元，剩下27万元到2018年4月14号一次性付清，过期不退押金，何某反口，退押金双倍6万元”。后因何某的其他兄弟不同意，向某未向何某支付余款，并多次要求何某返还已支付的3万元未果，遂诉至一审法院。

一审法院于2022年9月1日判决：何某返还向某购房款3万元，并支付利息4995元，共计34995元。限本判决生效之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费337元（已减半收取），由何某负担。

【裁判理由】

根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案中，何某将其继承所得的位于某区××镇××组的老屋场房屋出卖给向某，根据“地随房走”的原则，必然涉及宅基地转让，由于向某不是某区某居委会的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利，何某将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的向某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产依法应予返还，故向某诉请何某返还购买老屋场房屋的款项3万元，既有事实根据，也有法律依据，法院予以支持。

无效的合同，自始没有法律约束力，何某因怠于向向某返还3万元购房款，应自资金占用之日即2018年3月3日起至实际清偿之日止按照银行相关贷款利率标准支付资金占用期间的利息，向某诉请支付利息4995元，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定，法院予以支持。

编审：吴昊 王李