【裁判要旨】

农村房屋买卖合同因涉宅基地等原因被认定无效时，补救应以返还财产、填平实际损失为原则，并区分宅基地权益与地上房屋价值。若买受人的真实合同目的并非居住使用，而是为获取其依法无权享有的拆迁补偿利益，原则上仅返还其实际支付的价款，不再参与该房屋及所涉宅基地的拆迁补偿分配。与此同时，对买受人在所涉宅基地上合法进行的加层、修缮等行为所形成的实际投入与新增价值，可在地上物补偿中予以合理体现，以实现利益平衡与不当得利之纠正。

【基本案情】

罗某A与李某某系夫妻关系，二人育有一子罗某B、一女罗某C。罗某A于2010年1月27日去世，李某某于2014年3月18日去世。罗某B与潘某A原系夫妻关系，二人育有一女潘某B；后二人于2004年10月20日登记离婚，离婚后潘某B随潘某A生活；罗某B于2016年2月13日去世。

罗某A系群某村村民，其房屋所有权证(第055XX号)载明所有权人为罗某A，房屋坐落于群某村一队，房屋两幢，均为砖混结构，一层，建筑面积分别为90.40平方米、13.81平方米。其集体土地建筑用地使用权证(第016XX号)载明土地使用者为罗某A，用地面积为226.29平方米，其中超标面积26.29平方米按临时用地处理。

梁某户籍地为自某村，其以承包工程为业，经他人介绍认识罗某B。

庭审中，梁某提交了第055XX号房屋所有权证、第016XX号集体土地建筑用地使用权证、罗某A居民身份证原件各一份，另提交了《协议》一份、收条二张(三份)，用以证明其与罗某B于2015年签订了房屋买卖合同并支付了购房款。其中，《协议》为打印件两页，罗某B为甲方、梁某为乙方，主要内容为：甲方自愿将其村证房，即罗某A(甲方的父亲)名下的房产以30万元出售给乙方；本合同签订后，甲方对房屋土地使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；甲乙双方交易后，甲方没有任何权利任何理由收回该房地等，如遇该房地被政府拆迁征用，相关所有权利均归乙方所有。

关于2015年4月时的房屋状况及加盖情况，梁某作如下陈述：当时房子后面为上、下两层，前面为一层，左右各两间，中间是门堂，门堂上面是石棉瓦倒塌了，梁某就在门堂上盖了楼板并在前面加盖了二层五间，为了拆迁梁某就加盖房屋，想多挣点钱。

因改造项目需要，罗某A名下的房屋被征收。2017年11月16日，罗某C(被征收人)与房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》一份。《补偿协议》签订后，案涉房屋被拆除。

梁某向一审法院提出诉讼请求：判令罗某C赔偿梁某原购房价款与现房屋之间的差价，梁某因扩建、改建、装修使房屋增值的部分，因房屋拆迁而使罗某C获得拆迁权利及土地增值的部分等。

一审法院判决：一、罗某C于判决生效后十日内给付梁某1114935.6元；二、罗某C于判决生效后十日内给付第三人潘某BXXX元；三、驳回梁某的其他诉讼请求；四、驳回第三人潘某B的其他诉讼请求。

罗某C不服一审判决，提起上诉。

二审法院判决：一、维持一审民事判决第二项、第四项；二、撤销一审民事判决第三项；三、变更一审民事判决第一项为“罗某C于本判决生效后十日内给付梁某584000元”；四、驳回梁某的其他诉讼请求。

梁某不服二审判决，申请再审。法院经审裁定：驳回梁某的再审申请。

【裁判理由】

一、关于购房协议的效力及法律后果问题

因案涉房屋是在集体土地上建造的房屋，梁某不是群某村本村村民，无权购买案涉房屋，梁某与罗某B之间签订的购房协议违法了土地管理法的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，应认定为无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于购房协议签订时案涉房屋所在的火花社区的拆迁工作已经开始，梁某取得房屋后即进行了加盖，且梁某申请出庭的证人证明梁某“盖房子是为了多赔钱”，梁某亦自述“为了拆迁就加盖房屋”、“住了半年就搬走了”。故可以认定梁某购买房屋不是为了居住使用，而是为了获得其无权分配的拆迁补偿利益。故在合同无效返还时，应考虑梁某的合同目的，仅应返还其实际支付的300000元购房款，不应再行分配其购买的房屋及宅基地的拆迁补偿款。

二、关于申请人提出的二审判决拆迁补偿款全部归罗某C所有的问题

二审判决由罗某C向申请人及第三人返还，是由于涉案房屋的拆迁补偿利益已由罗某C经签订房屋征收补偿协议取得，故而应当由罗某C在其取得拆迁补偿利益的范围内向梁某及第三人支付上述款项。申请人提出二审未考虑其实际损失的意见，因二审判决认定梁某加盖的房屋是在罗某A所有的宅基地之上加盖，故梁某增建部分的拆迁补偿款中应包含对占用的宅基地部分的补偿，并非全部是对增建面积的补偿，不应全部归梁某所有，但考虑到梁某出资的300000元自2015年以来还存在一定的利息损失，且梁某亦陈述对房屋进行了一定的装修，故一审将增建面积的全部拆迁补偿款284000元判决给梁某所有，具有一定的合理性，二审不再调整，因此申请人主张亦与事实不符，二审判决并无不当。

编审：吴昊 王李