【案例名称】

 

李相东等诉李某某等土地承包经营权转让合同纠纷

 

【审理法院】

 

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

 

【案    号】

 

（2018）黑01民终1242号

 

【案情简介】

 

李某某、王素兰、李某静是哈尔滨市道外区团结镇百菜村村民，李某某与王素兰是夫妻关系，李某静是其独生女。李某某一家三口人以家庭承包方式于1997年与百菜村委会签订《1997年土地丈量后发包合同》。合同载明：李某某承包的二等地3.5亩，四等地是4.9亩，机动地1.1亩，其中四等地就是西甸子的4.9亩土地，长90米，宽36米。李某某于1998年7月10日领取了土地承包经营权证（编号01030063），土地承包经营权证载明：承包户主是李某某，家庭人口3人，承包土地面积是8.4亩，承包期限是从1998年1月至2027年12月。其中西甸子4.9亩土地四至是东至地格、西至李海军、南至道、北至道；北洼子地是3.5亩。2010年10月15日，李某某与李相东、孟祥军签订《土地使用权转让协议》一份，协议约定将道外区××镇××菜村村土地使用面积50亩左右土地使用权（四至：南至道，西至树，北至树，东至树）转让给李相东、孟祥军，其余为案外人李海君转让的四荒地，转让期限从2010年10月15日至2060年10月15日，是50年，西甸子地4.9亩土地转让费是5万元，李某某本人在该协议转让方处签名，李某某的妻子王素兰的签名是由李海君代签。协议背面有转让人李某某出具的收取土地转让款5万元的收条和双方划定的承包地示意图。土地承包经营权证备注栏载明：2010年10月13日将西甸子地4.9亩转让他人，百菜村委会盖公章同意转让。百菜村委会将案涉的4.9亩土地的承包经营权人李某某在该村土地台账上变更为李相东、孟祥军。2010年10月15日，李相东、孟祥军与百菜村委会签订《四荒地承包合同书》一份，承租西甸子地50亩，向百菜村委会交付了4.8万元的承包费。李某某于1985年患癫痫所至精神障碍，于2011年7月16日至2011年8月1日、2013年4月15日至2013年4月23日因癫痫所至精神障碍在哈尔滨市第一专科医院住院治疗。李某某于2013年4月2日领取了残疾人证，精神残疾为二级残，监护人李某静。王素兰于2016年7月24日因病去世。李某某与李海君、李海彬是兄弟关系，李海彬和李金荣是夫妻关系。李相东、孟祥军是非农业户口。李相东于2011年10月8日领取税务登记证，在团结镇百菜村个体经营哈尔滨市道外区大东渔村。李某某、李某静向法院起诉，请求确认双方签订的土地转让协议无效，要求李相东、孟祥军返还哈尔滨市道外区团结镇百菜村西甸子4.9亩耕地。

【一审判决】

 

一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、双方于2010年10月15日签订的《土地使用权转让协议》是否有效；二、涉案的西甸子4.9亩土地的四至是否是现场勘测的西甸子南道和地格的交汇处的经纬度是东经126.79195°，北纬45.75871°；在南道沿该基准点向西到36延长米处的经纬度是东经126.79153°，北纬是45.75859°；在南道沿该基准点向北90延长米处东北角的经纬度是东经126.79104°，北纬是45.75924°；西北角的经纬度是东经126.79065°，北纬是45.75906°。

关于双方于2010年10月15日签订的《土地使用权转让协议》是否有效问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。按此规定，土地承包经营权转让合同通常只能在同一集体内部进行。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条规定“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”。本案，双方签订的转让合同未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报团结镇人民政府批准。双方签订的《土地使用权转让协议》明显违背了上述法律的强制性规定，虽然本协议经发包方村委会同意，但受让方李相东、孟祥军是非农业户口，不是本集体经济组织成员，不是从事农业生产的农户，不具备相应的主体资格。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故双方签订的《土地使用权转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案，在双方签订的《土地使用权转让协议》无效的情况下，涉案西甸子4.9亩土地承包经营权人还是李某某、李某静。百菜村委会在土地台账上将涉案的的西甸子4.9亩土地更名为李相东、孟祥军没有法律依据，应予以纠正，故李相东、孟祥军应返还涉案的西甸子4.9亩耕地，李相东、孟祥军和百菜村委会应在百菜村土地台账上将西甸子4.9亩土地承包经营权人更名为李某某、李某静。同时，李某某、李某静应返还给李相东、孟祥军土地转让款5万元。

关于涉案的西甸子4.9亩土地的四至是否是哈尔滨市道外区人民法院现场勘测的四至问题。本案涉案土地原来有明确的四至，但因其周边的四荒地在转让后的使用过程中，地貌有不同程度的改变，且没有土地承包合同和土地台账，没有明确的四至，故原一审和二审均未查清该土地的四至。在勘查时，邀请的是与本案各方当事人均无利害关系的永源镇人民政府的农艺师王世英用GPS土地面积测量仪勘测四至，各方当事人均未提异议。勘查过程是依据土地承包经营权证、《1997年土地丈量后发包合同》载明的四至和土地的长宽，由百菜村委会的委托诉讼代理人王彦贵、李某静共同确定土地四至中的东西方向的南道、南北方向的地格位置。确定以南道和地格的交汇点为基准点，用GPS土地面积测量仪测量了经纬度。该测量点是完全按照土地承包经营权证载明的四至和合同载明的土地长宽原始地貌确定的，李相东、孟祥军提出异议，但未提供证据证实，故对该测量点予以确认。GPS土地测量仪是针对农业、林业、水利、土管、税务等部门及农机作业收费等精心研发的专用面积测量工具，可快速测绘任意形状地块的面积、距离、周长等数据，适用于农田、绿地、森林、水域、滩涂、厂矿等面积的测量，是现在乡镇处理土地纠纷普遍使用的测量工具。本案，在测量过程中，按照《1997年土地丈量后发包合同》载明的长宽，在南道沿该基准点向西向北均用市尺丈量确定另外两个测量点，第四个测量点是手持测量仪绕行测量区域，仪器自动记录行进路线的坐标并计算所围绕的面积，在确定是4.9亩土地面积后，确定了第四个测量点。故本案用GPS土地测量仪测量涉案土地的四至是科学和准确的，涉案的西甸子4.9亩四至是：哈尔滨市道外区团结镇百菜村西甸子南道和地格的交汇处的经纬度是东经126．79195°，北纬45．75871°；在南道沿该基准点向西到36延长米处的经纬度是东经126.79153°，北纬是45.75859°；在南道沿该基准点向北90延长米处东北角的经纬度是东经126．79104°，北纬是45．75924°；西北角的经纬度是东经126.79065°，北纬是45.75906°。判决：

一、李某某与李相东、孟祥军于2010年10月15日签订的《土地使用权转让协议》无效；

二、李某某、李某静对哈尔滨市道外区团结镇百菜村西甸子4.9亩耕地有土地承包经营权；

三、待本判决发生效力后三日内，李相东、孟祥军和百菜村委会立即将百菜村土地台账上的西甸子4.9亩土地承包经营权人更名为李某某、李某静；

四、待本判决发生效力后三日内，李相东、孟祥军返还李某某、李某静承包的哈尔滨市道外区团结镇百菜村西甸子4.9亩耕地，同时，李某某、李某静返还给李相东、孟祥军土地转让款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1050元由李相东、孟祥军负担，此款于本判决发生法律效力之日起立即给付李某某、李某静。

 【二审判决】

 

二审法院认为，李相东、孟祥军与李海春于2010年10月15日与李某某签订的《土地使用权转让协议》因违反了《中华人民共和国土地管理法》有关效力性强制性规定，一审法院认定该《协议》无效，并依据无效合同的处理原则，判令该《协议》相对人退地返款正确。李某某基于村民身份，于1997年代表其家庭与百菜村委会签订《1997年土地丈量后发包合同》，取得了案涉土地的承包经营权，并登记于百菜村的土地台账中。李某某与李相东、孟祥军签订的土地转让协议被确认无效后，李某某家庭承包的案涉土地承包经营权自动恢复。因此，一审判决确认李某某、李某静享有案涉土地的承包经营权，并判令李相东、孟祥军及百菜村委会将土地台账上的经营权更名为李某某、李某静并无不当。至于李相东、孟祥军争议的案涉土地位置问题。因随着时间的推移，地貌的变化，双方签订《土地使用权转让协议》中约定土地四至的主要参照物已不复存在，在双方对案涉土地的具体位置存在争议的情况下，一审法院组织各方当事人到场，并邀请当地负责土地测量专业人员用GPS土地面积测量仪勘测，确定案涉土地位置并无不当。李相东、孟祥军虽对一审判决确定的案涉土地位置提出异议，但并未举示相反证据加以证明，故其该项异议不成立。

综上所述，孟祥军、李相东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由孟祥军、李相东负担。

本判决为终审判决。

 【重点提示】

 

1.《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。原《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条规定：承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

2.当事人双方签订的转让合同未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报团结镇人民政府批准。虽然本协议经发包方村委会同意，但受让方李相东、孟祥军是非农业户口，不是本集体经济组织成员，不是从事农业生产的农户，不具备相应的主体资格。双方签订的《土地使用权转让协议》明显违背了法律的强制性规定而无效。