作者简介：于海涌，中山大学法学院教授，博士生导师，兼任中山大学立法研究中心主任。
基金项目:教育部人文社会科学研究规划基金项目“空间物权法律制度研究”(13YJA820061)。
本文原刊于《澳门法学》2018年第3期，注释已略，如需引用请核对期刊原文；仅限学术交流用途，如有侵权请联系后台予以删除。
摘要:为了缓解国土资源稀缺所造成的压力，对国土空间进行立体开发利用已经成为不动产利用的新形态。国土空间的开发，最突出的问题就是要明确土地不同空间的权利归属以及权利行使。分析表明，国土空间的分层开发可以区分为三种新形态：可继续利用空间、规划限制空间、无害利用空间。对不同形态的空间在法律上进行不同的规制，可以基本解决国土立体开发过程中的空间权争议，为相关权利主体提供可靠的交易预期，对促进国土空间资源的有效利用，加强国土资源的保护，维护私权和公共利益之间的平衡。
关键词:国土空间；空间物权；分层开发
土地资源的开发长期以土地表面为中心进行平面开发，土地的归属和开发无需进行地表、地上和地下的划分，但自近现代以来，随着我国经济的迅速扩张，人口数量的急剧增加，从而导致国土资源日益稀缺。在人地关系渐趋紧张的背景下，人们对地下空间和地上空间的利用日益重视，而建筑水平的提高又为土地的立体开发提供了广阔的前景，地下车库、地下商场、地下铁路、地下通道、地下电缆、地下电线、地下管道以及空中立交桥、空中走廊、楼顶平台、高架桥梁、高架铁路、空中电缆、广告塔等空间利用形式越来越普遍。伴随着空间利用率的提高，因空间利用而产生的纠纷日渐突出，首当其冲就要对空间开发利用中产生的权利、义务、责任予以明确。在国外，美国的《俄克拉何马州空间法》、日本1966年修订的《日本民法典》、英国的《城乡计划法》等国家都对空间权进行了立法，我国台湾地区也于1988年制定《大众捷运法》以成文法的形式确立了空间权制度。就我国而言，在《物权法》颁布之前，《人民防空法》这部法律从国防防空的角度对空间利用进行了规范，此外国家建设部于1997年颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》、2000年国土资源部《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》等檔也对国土资源的空间利用问题进行了响应。2007年《物权法》获得通过，对国土的空间权问题进行了宏观的立法设计。鉴于国土空间的开发利用和保护中仍然存在不少操作性的问题需要我们进一步的研究，因此对国土空间的分层开发问题进行系统研究已经成为迫切而现实的需要。
三、可继续利用空间的权利归属与行使
(一)可继续利用空间的所有权归属
1.土地所有权人所享有的空间权利
土地所有权人如果需要现实的利用土地、取得利益，必须要利用到土地上下的空间，土地权利的基本价值通常都是需要通过对土地上下空间的占有、使用、收益、处分来加以实现的。正是基于这一现实，各国法律向来都重视、承认和保护土地所有权人在土地上下一定范围空间所享有的权利。如《法国民法典》第552 条规定，土地所有权并包含该地上空和地下的所有权。所有人得在地上从事其认为适当的种植或建筑……所有人得在地下从事其认为适当的建筑或发掘，并采取掘获的产物”；《德国民法典》第905条规定：土地所有人的权利，及于地表上的空间和地表下的地壳。《日本民法典》第207条规定：“土地所有权在法令限制内及于其土地的上下”；《瑞士民法典》第667条规定：“土地所有权的行使，在其利益范围内，及于地上及地下”，我国台湾地区民法第773条规定：“土地所有权，除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于土地之上下。”
从物理性质上看，一宗土地包含三个部分，即地表、地上空间、地下空间，但是传统的物权制度和社会观念仍然将三者予以一体把握。土地所有人除对地表有支配力外，尚对土地之空中和地中有法律上的支配力，这被视为土地所有权的应有之义，是土地所有权的表现形式。尽管空间作为一种稀缺资源已被法律认可能够独立的作为物权的客体，但是在空间被独立处分之前，空间应当仍被看作是土地的一部分，土地所有权人应当享有对土地上下空间占有、使用、收益、处分的权利。这种权利安排并不妨碍空间作为独立的物权客体进行处分和交易，如此安排，是为了能够为空间产权界定及流转确立提供权源依据：空间可以作为独立的物权客体参与交易，所有权可以转移，也可以针对空间设立空间地上权，但是在空间的所有权转移或者设定空间地上权之前，对该部分空间占有、使用、收益、处分的权利应当由土地所有权人享有。笔者认为，土地及其上下空间应当被视为可分割物，在分割以前，地表、地上空间、地下空间共同构成一个完整的所有权客体，在它们之上成立的是一个所有权，分割之后，在每一个不重合的空间上又可以成立确定的完整的所有权。
2.土地所有权的效力及于可继续利用空间
土地所有权及于土地的上下，具体而言，就是土地所有权人对地表、地上空间和地下空间享有占有、使用、收益、处分的权利。在19世纪以前，土地所有权人对土地上下空间享有的权利是绝对而不受限制的。但是，考虑到工业革命以降土地由平面利用向立体利用过渡的社会现实，本着公平和促进社会进步的目的，许多国家都在其民法典中限制了土地所有权人对空间所享有的权利。例如《德国民法典》第905条规定：“土地所有人不得禁止在高到或深到所有人对排除干涉无利益的地方所进行的干涉”；其后颁布的《瑞士民法典》亦在土地所有权效力范围的确定问题上参考了德国之经验，于第667条第1项规定：“土地所有权在其于土地所有权的行使有利益的范围内，上达空间，下及地下。”上述之规定，经由学说的阐释，成为判定土地所有权效力范围的一般基准，即土地所有权效力范围的大小，依土地所有权人行使其权利的“利益存在限度”判定。
所有权之支配，惟限于其行使有堪受保护之利益之范围。具体而言，土地所有权人对土地上下的某部分空间行使所有权能够获得利益，并且该部分利益值得法律保护，则土地所有权的效力就及于该部分空间。判断土地所有权人在某特定空间内是否享有值得法律保护的利益，应当根据具体情况并结合土地所有权人的利用能力作具体分析。如果土地所有权人有能力利用某一部分空间，则不论土地所有权人是否已经支配利用该部分空间，都应当认为土地所有权人在该部分空间内存在利益，该部分空间就应当是土地所有权效力范围内的空间。鉴于可继续利用空间是土地权利人有能力利用的、地表建筑物以外的空间，因此土地所有权人在可继续利用空间内有值得法律保护的利益，可继续利用空间在土地所有权的效力范围以内。
3.可继续利用空间归土地所有权人所有
可继续利用空间位于土地所有权的效力范围以内，意味着土地所有权人对可继续利用空间享有占有、使用、收益、处分的权利。进一步而言，土地所有权人对地表以及包括可继续利用空间的土地上下空间所构成的统一整体享有一个完整的所有权，土地所有权人对可继续利用空间享有权利是其土地所有权的应有之义以及具体的表现形式。在且仅在可继续利用空间被切割并单独转让所有权之后，可继续利用空间才可能归土地所有权人以外的人所有。
(二)可继续利用空间的用益权归属
1.地上权的垂直范围是确定空间用益权归属的关键
要确定可继续利用空间的用益权归属，关键在于判断可继续利用空间是否位于地上权的空间效力范围以内。所谓地上权的空间效力范围，是指地上权的效力所及的空间范围。对于该部分空间，积极方面，地上权人可以行使占有、使用、收益之权利；消极方面，地上权人有权排除他人妨碍行为。如果可继续利用空间位于地上权的空间效力范围以内，则地上权人就享有可继续利用空间的用益权，反之，则不享有。地上权的空间效力范围，具体应包括地上权的水平范围与垂直范围，由于对可继续利用空间的利用属于土地的立体利用，因此对于确定可继续利用空间的用益权归属而言，地上权的垂直范围比水平范围更为重要。具体而言，地上权人只享有地上权垂直范围以内的可继续利用空间的用益权。
2.关于地上权垂直范围的制度规定和理论观点
关于地上权的空间范围，在科学技术力量尚无法支撑土地立体开发的时代，立法者和法学家们更关注的是地上权的水平范围，究其原因，一方面在于以当时的技术条件，土地立体二次开发的情形尚属罕见，空间权属问题并不突出，地上权的上下界限问题也就并未为立法和物权法律研究所关注；另一方面则在于，在空间权制度得以确立、空间得以成为物权客体之前，自由限定地上权垂直范围有违反物权法定原则之嫌，故理论上亦对此问题抱回避之态度。即便在相关地区空间权制度确立之后，该地区的地上权制度也没有直接针对地上权垂直范围作出规定，而该地区的学者对于地上权垂直范围之确定标准也没有细致的论述，更无明确的结论，因为在他们看来，这个问题的解决是相当简单的，即空间权制度确立以前，因为不能自由限定地上权的垂直范围，故地上权之垂直范围等同于所有权的垂直范围，而在空间权制度确立以后，由于可就一定的空间设定地上权，则自由约定地上权的范围也应为法律所认可，因此，对于地上权垂直范围，如当事人有约定，则依约定，没有约定，同所有权垂直范围。
在笔者看来，就我国的实际情况而言，上述理论研究的结论是无法实现定纷止争的目的的。在我国现有的制度框架内，地上权的取得遵循的是“规划——合同——登记”的基本流程，同时，鉴于国家既是土地所有权人，又是规划行政管理者，则其于地上权设定合同中常会出现涉及规划管制之内容，具体如关于建筑限高的约定，该项约定是否可解读为关于地上权范围的约定，作为土地所有权人的国家与地上权人各执一词，由此而导致的空间利用权利纠纷也屡见不鲜。此时学者们所言“地上权垂直范围依约定”的解决思路明显不足以为确定权属提供充分理据，因为很难分辨合同中的相关内容到底是国家在行使行政管理权的表现，还是国家在以所有权人的身份与地上权人约定地上权的范围，诸如“建筑限高XX米”的表述明显区别于“地上权垂直范围是地上XX米，地下XX米”的表述，前者的行政管制色彩相当浓厚。考虑到我国物权法已经承认区分原则的制度现实，并基于我国采取的登记生效之物权变动模式，纵使将该约定看作是关于地上权范围的约定，则该约定究竟是属于债权合同还是物权合同的范畴，是否能够作为地上权的内容依据，有约定但未登记是否能够产生物权效力等问题都是必须予以回答的，但可惜的是，对我国制度最为了解的大陆学者对于相关问题的论证可谓凤毛麟角，结论亦缺乏说服力，而域外学者由于数据源的限制、国情和具体制度的差异，对于相关问题的论证又缺乏针对性，对我国实践的指导意义甚弱。
3.确定地上权垂直范围的原则和理据
(1)空间权制度确立前设立之地上权垂直范围的确定
(1.1)确定地上权垂直范围的原则
笔者认为，在一法域民事法律确定空间权制度之前，应认为就地上权的垂直范围，如果当事人没有约定，则其范围等同于土地所有权的垂直范围，如果有约定，该约定也仅具有债的效力，不具有物权效力，此时地上权的垂直范围仍等同于土地所有权。
(1.2)理论和制度依据
之所以认定在空间权制度确立前，无论当事人约定如何，地上权的上下界限均等同于所有权的上下界限，主要基于以下几点理由：
首先，根据物权法定原则的要求，地上权的垂直范围依法而不依当事人之约定确定。其一，地上权的垂直范围，涉及地上权人可以行使占有、使用、收益权利之空间范围，直接关乎地上权的效力实现，属于地上权效力范畴内的事项，根据物权法定原则的要求应由法律直接规定。其二，限定地上权的垂直范围，实质上系就包含地表的特定空间范围设定地上权，而从一法域的法律制度现实考察，在空间权制度得以确立，空间能够作为独立的物权客体以前，就特定的空间范围设定地上权是缺乏法律依据的。细究一个国家物权法制变迁的过程，至少可以得出这样一个结论，即传统地上权制度是与能够就特定空间范围设定地上权的地上权制度明显区别的，前者并不会涉及地上权垂直范围、就特定空间范围设定地上权的问题，而后者则会明确表明“地上权可于特定范围设定”或会有与此相类似之表述。法律制度之所以作出这样的调整，其目的就在于赋予当事人以就特定空间范围设定地上权的权利。
根据物权法定原则的目的，地上权的垂直范围应确定为与所有权垂直范围相同。物权法定原则的目的，一般可概括为三点，一为方便物权公示，以确保交易安全，二为践行发挥物之最大效用的物权法之基本目标，三为整理旧物权，防止封建物权之复活。其中前两点目的之内容，决定了在空间权制度确立以前，地上权的垂直范围应当认定为与土地所有权的垂直范围相同。
第一，从方便公示、保证交易安全的角度看，在空间地上权制度确立之前，为保护地上权交易受让方的合法利益，并考虑到制度设置的现实情况，应认定地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围。首先，地上权效力的垂直范围的扩展程度与地上权人的期待利益总量呈直接正相关之关系，直观表述之，即为地上权的垂直范围，直接影响着地上权人对土地的利用方式与利用程度，典型例子有如直接制约地上权人构筑之建筑物可达到的高度，因此，对地上权垂直范围的限制属于对地上权人利益的重大限制。其次，地上权本身属于可交易的对象，地上权的受让人对于依其交易行为可取得地上权具体的效力内容应有明确的了解，而类如限制垂直范围等涉及重大利益的相关事项当属应为充分知悉的事项，而知晓与明了之道无他，将物权的种类及内容加以公示而已，亦即如欲使关于限制地上权垂直范围之约定产生物权效力并可约束新地上权人，应以该项约定为登记公示为前提。再次，从空间地上权制度确立前的制度现实出发，关于地上权垂直范围的约定在空间地上权制度未确立时根本无法完成登记公示，而无法完成公示，就意味着关于地上权垂直范围的约定并不能成为限定新地上权人享有地上权的空间范围的依据，既然限制无效，则认定地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围应属无疑。
第二，在空间地上权制度确立前，认定地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围，并不妨碍物尽其用价值目标的实现，同时该认定下的利益分配格局更显合理。从空间地上权制度确立前的社会现实着眼，一般情形下，在尚未确立空间地上权制度的时代，土地分层开发技术尚不具备，此时土地一般仅有单次单层开发一种模式，而在设定了地上权的土地上，最主要的利用人即为地上权人。如果在这种情境下任意限制地上权的垂直范围，将极大的降低土地的实际利用效率，亦间接造成了土地价值乃至社会整体价值的贬损，本着物尽其用以及最大增益社会整体利益的目标，应尽可能的扩充地上权人行使权利的空间，解放地上权人的开发能力，此时将地上权的垂直范围解释为等同于土地所有权的垂直范围无疑是最佳的途径。退一步讲，只要出现了由于制度发展的滞后，导致土地分层开发已具备实现条件而空间权制度尚未构建的局面，则认定地上权的垂直范围等同于所有权并无碍于物尽其用目标的实现，而且此种认定更有利于维护既有权利秩序与利益。因为一方面，在上述制度现实下，有权进行分层开发的主体只能是所有权人和原地上权人，又鉴于土地所有权人在大多数情况下开发愿望以及开发能力都逊于地上权人的现实，将地上权的垂直范围扩至与所有权垂直范围相当，即将对可继续利用空间占有、使用、收益的权利赋予地上权人符合激励分层开发的现实要求；另一方面，于上空而言，立体开发一般需利用地上权人之建筑为基础依托，于地下而言，又有影响地上权人建筑物地基稳固性之虞，如果剥夺了地上权人此部分空间之权利而分配予所有权人，势必不利于既有权利和利益的保护。因此，尽量扩充地上权的效力范围，确定地上权人对于可继续利用空间占有、使用、收益之权利更符合法律关系稳定及权利维护之要求。
第三、从制度现实看，在奉行登记生效主义的国家或地区，对地上权垂直范围加以限制的约定会因无法登记公示而无法产生物权效力。考察设有地上权制度的大陆法系各国、各地区的物权制度内容，针对物权变动采用的模式可以大致归为三种，分别是债权意思主义、债权形式主义、物权形式主义。而在其中的债权形式、物权形式主义两种模式下，其规制特点就在于强调：不动产物权之变动，未经登记，不生效力。就设定地上权并约定限制地上权垂直范围的具体情况而言，地上权本身可以完成登记，地上权依此登记生效，但是关于地上权垂直范围的限制性约定因为无法于登记簿中体现其具体内容，因而不能产生物权效力，而此处所谓不生物权效力，系指该约定不能作为确定物权客体范围、权利界限的依据。笔者认为，地上权登记的功能的重要功能之一，在于作为确定地上权客体范围、地上权人权利界限的依据。根据一物一权原则，任何特定物权的客体都必须是特定的独立物，而客体的范围就是该物权的支配范围，或称物权发挥效力的范围，就不动产物权而言，不动产特别是土地的特定化完全是通过登记这一法律技术手段并藉由“划分——登记界址——公示”程序操作实现的。登记实现了物的特定化，确定了物权的客体范围，又因一特定物权的效力只及于一特定物，只能够在该物权客体范围内发生效力，因此又可谓登记确定了物权的效力范围，换言之，欲判断一不动产物权的效力范围，只能以登记体现的内容为依据。就地上权的效力范围问题而言，其实际涉及水平与垂直空间两种范围边界，又考虑到空间地上权制度建立前一国或地区登记制度的现实状况，水平界限可为登记，而垂直边界无法登记，即登记簿上无法体现地上权效力在垂直纵向方向上的界限，此时就应认为该地上权效力在垂直纵向方向上是不存在边界的，进一步的，考虑到所有权人只能处分不大于自己权利范围的权利，因而可以认为“地上权的垂直范围等同于土地所有权垂直范围”的结论在逻辑上是成立的。
(2)空间权制度确立后设立之地上权垂直范围的确定
(2.1)确定地上权垂直范围的原则
笔者认为，在一国或地区的物权制度确立空间地上权制度后，土地所有权人为他人设定地上权的，如果登记簿中有关于地上权垂直范围的限制性内容，则依该内容确定垂直范围界限，若没有相关内容，则认定地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围。
(2.2)理论与制度依据
上述地上权垂直范围确定的方法可以概括为：登记有限制，依登记之限制，登记无限制，地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围。解释以上方法，实际上需要回答两个问题，其一，为什么要依登记确定地上权的垂直范围；其二，对于登记中未明示垂直范围的地上权，如何确定地上权垂直范围。
第一，为什么要依登记确定地上权的垂直范围？解答这个问题可以从两方面着手。
一方面，从一物一权的要求以及不动产物权的本身的特性出发，登记是不动产之物特定化的依据，登记确定了不动产物权的客体范围，故可谓不动产物权效力范围的依据。首先，一物一权原则要求特定物权只能及于特定之物；其次，不动产之物，特别是土地、空间等整体合一，没有明确边界的物理存在，其划分只能通过登记制度实现，简言之，登记实现了土地等不动产的特定化，确定了特定物权的客体范围；再次，根据一物一权原则，一个物权之效力只及于一物，因此一物权只能在其确定的客体范围内发生效力，登记确定了物权的客体范围，就相当于划定了物权效力的范围。总结以上，即登记是确定不动产物权效力范围的依据，地上权系典型不动产物权，因此其效力范围亦应由登记加以确定。
另一方面，地上权登记或系物权行为的表现形式，或系当事人最终一致意思表示的表现形式，故以其作为确定地上权垂直范围的具备可靠性与合理性。首先，就可靠性而言，在奉行物权变动形式主义的国家或地区，任何一个已经有效成立的地上权都必然对应一个已为的登记，易言之，相对于当事人合同约定、规划文件等其它材料存在的或然性及重迭性，登记的存在是必然而且唯一的，这样就能保证“确定地上权的依据”始终可被查得，不会出现欲确定范围而依据不可寻或者多个依据并存且相互冲突难以确定的状况，因而具有高度的可靠性和易操作性。其次，从合理性的角度看，以登记作为确定范围的依据符合形式主义物权变动模式的制度要求以及法律行为理论的基本内涵。就承认物权行为独立性与无因性的国家或地区而言，不动产物权依物权行为而发生、变更或消灭，物权的内容和效力在符合物权法定原则的前提下由物权行为的内容确定。就不动产物权登记与物权行为的关系而言，前者是后者的表现形式，因此，登记的内容等同于物权行为中当事人意思表示的内容，登记的内容决定了物权关系的内容。尽管从严格意义上说，登记或许并不是物权行为的唯一表现形式，如果已经完成了物权登记，则在大多数情况下很难再找到其它的物权行为表现形式，而即使有，也大多在时间上早于物权登记，因此自然也应以最后的意思表示即登记的内容为准。即使一国不承认物权行为的无因性，认为物权合同不是物权法律关系的唯一依据(例如我国)，但只要奉行登记生效主义，则一生效的地上权也必是一个已经登记的地上权，又鉴于登记往往由当事双方共同申请，只要不违反物权法定原则以及其它强行法规定，登记内容就会严格依据当事双方的共同申请的内容确定，故登记亦可以看作是当事人共同一致的意思表示，而且该一致意思表示在时间上晚于之前所有的债权性合同，根据意思自治原则以及契约法的基本精神，这个一致的意思表示在解释力上应该优于在其之前所有的其它意思表示，故该意思表示，换言之即登记内容应当作为确定地上权垂直范围的依据。
第二，登记中没有关于地上权垂直范围的内容，则应如何确定地上权的垂直范围？笔者认为，在此种情境下，地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围，理由如下：
其一，此种解释不违反“物尽其用”的价值目标，而且也更有利于对既有权利秩序的维护，详细内容前文有述，此处略过。
其二，不限定地上权垂直范围的登记在形式上与传统普通地上权登记完全相同，因此其性质应为普通地上权，而普通地上权中地上权人享有权利的空间范围等同于土地所有权。普通地上权登记形式与空间地上权登记形式有着明显区别，空间地上权制度仅是对传统地上权制度的补充，而不是对其的替代，因此，在空间地上权制度建立后，传统普通地上权与空间地上权是并存的，并分别有专属的设立模式与登记方式。未明示垂直范围的地上权登记与普通地上权登记形式一致，同时又不具备空间地上权的特殊登记事项(典型如垂直范围的界限)，故该类登记对应的地上权应为普通地上权，即没有垂直范围限制的地上权。进一步的，考虑到土地所有权人不能处分大于自己权利范围的权利，因此没有限定垂直范围的地上权也存在权利界限，该界限就是土地所有权的垂直范围边界。
其三，对于登记中未明示垂直范围限制的地上权，将其垂直范围界限定于所有权界限以内的任何一条边界上的解释方法都是不妥当的。对于一个在登记簿上根本没有诸如“本地上权的范围是地下X米至地上Y米”之内容的地上权，试问凭何种依据将其范围限制在地下X米到地上Y米之内？就笔者目前所掌握的资料分析，常被学者或者行政机关(典型如我国国土资源行政管理机关)引为依据的材料主要有两类：一为规划档，二为当事人约定(一般为设定地上权的合同)。笔者认为该两类材料均不可做为限定地上权垂直范围的依据，关于前者，笔者将在后文“规划限制空间的产权界定”部分做详细分析，至于后者，其实质是约定与登记相冲突时以何者为准的问题，而在笔者已查阅的数据范围内，主张以约定为准的学者或有关国家机关并没有给出充分的理由说明，但依其上下文的意思，其背后的理据无过于“尊重当事人意思自治”，而约定是当事人自由意思一致的表现，因此应当以当事人约定为准。笔者认为这个理由显然是不成立的，其原因在于，当事人意思表示一致的外在表现形式除了债权合同的约定，还包括登记的内容，因为就地上权之登记，各国各地区的登记制度均要求由当事双方共同提出申请，而申请材料的内容必先经当事双方的审读并一致认可后才会向登记机关提交，故申请材料是当事双方真实合意的外在表现形式，又鉴于登记簿的内容系基于登记申请材料，所以登记簿中显示的内容即为当事双方真实意思的表现形式。在空间地上权制度已经确立、针对地上权垂直范围的限制可为登记，但该登记事项依赖于当事人双方共同申请的前提下，登记簿中最终没有显示出垂直范围限制的内容，即说明当事人并没有限制地上权垂直范围的意思。即使说在之前的债权合同中有关于限制地上权垂直范围的约定，但是既然双方都没有针对该事项提出登记申请，就应当认为双方有了“不限制垂直范围”的新的意思表示，新的合意与旧的合意不一致的，应当以新的合意为准，此为契约法中的基本规则。再换一个角度思考，假设两种情况，在情况一中，约定有限制，登记按约定明示了该限制，在情况二中，约定有限制，但登记中没有关于限制的内容，如果以约定为标准确定地上权的垂直范围，则情况一与情况二中地上权的垂直范围就会完全相同，则此时于登记中明示地上权的垂直范围就没有了任何意义，因为登与不登，结果相同，登记还徒增当事人交易成本，存有何用？但研习民法之人皆知，登记制度意义巨大，而对于不动产物权而言更是不可或缺，其中缘由无须本文赘言，但欲确保登记之意义，就必须保证登记之成效，其中一点，就是要保证不同内容的登记能够产生不同的法律效果，于上揭之例而言，情况一、二登记内容不同，自应在效果上有所区分，而区分的唯一方法，就是将情况二(登记无限制)中的地上权解读为未设上下限制，即只以登记为准而无论约定如何。在此响应本段主旨，即当事人于债权合同中有关于地上权垂直范围之约定，但登记未有体现者，该地上权为垂直范围不受限制的地上权。
3.以地上权垂直范围为据确定空间用益权归属
(1)空间权制度确立前的可继续利用空间用益权归属
在一法域民事法律确定空间权制度之前，关于地上权的垂直范围，如果当事人没有约定，则其范围等同于土地所有权的垂直范围，如果有约定，该约定也仅具有债的效力，不具有物权效力，此时地上权的垂直范围仍等同于土地所有权。
如前文所述，可继续利用空间位于土地所有权的效力范围以内，如果地上权的垂直范围等同于土地所有权垂直范围，则地上权效力也及于可继续利用空间。易言之，在空间权制度确立以前，对可继续利用空间占有、使用、收益的用益性权利始终由地上权人享有。如果土地所有权人与地上权人关于地上权的范围有特殊约定，则土地所有权人可以在地上权人对可继续利用空间行使相关权利之后向其主张违约责任，但是这并不妨碍地上权人享有可继续利用空间的用益权。
(2)空间权制度确立后可继续利用空间用益权的归属
在一国或地区的物权制度确立空间权制度后所设之地上权，如果登记簿中有关于地上权垂直范围的限制性内容，则依该内容确定垂直范围界限，若没有相关内容，则认定地上权的垂直范围等同于土地所有权的垂直范围。
依上所述，对于可继续利用空间用益权归属的确定应当以不动产登记簿中记载的内容为准。如果登记簿中有关于地上权垂直范围的限制，则限制范围以内的可继续利用空间之用益权由地上权人享有，限制范围以外的可继续利用空间用益权由土地所有权人享有。如果登记簿中没有关于地上权垂直范围的内容，则可继续利用空间的用益权由地上权人享有，当事人之间的不同约定不影响地上权人享有物权性质的空间用益权。
(三)可继续利用空间内的权利行使
1.土地所有权人的权利与行使方式
(1)土地所有权人享有用益权时
(1.1)占有、使用可继续利用空间并取得收益
可继续利用空间归所有权人所有，且土地所有权人未通过设定地上权或者出租等方式将空间的用益性权利让渡给他人的，则占有、使用、收益、处分的权利自然都由土地所有权人享有。考虑到开发、利用的空间位于地上权人所有的建筑物的上方或下方，受地球重力的影响，垂直相邻关系有着其自身的特殊性，因此，土地所有权人应当遵循必要的程序或步骤，以保证地上权人的既有权益不受影响：
第一，土地所有权人应就开发、利用制定详细的规划，并针对开发、利用方案进行细致、周全的安全、环境影响评估。
第二，土地所有权人应在开发、利用可继续利用空间前的合理期间内向地上权人知会相关情况，提供详细的规划、计划安排，建筑方案，环境、安全评估报告等相关数据，保证地上权人对于开发、利用计划能有充分的了解和把握，能够对开发、利用计划可能对自己产生的影响有充分的心理预期。
第三，土地所有权人应当在充分知会地上权人相关信息的前提下，与地上权人就开发、利用计划进行平等的协商，争取地上权人对开发、利用计划的支持。必须注意的是，开发、利用计划的实施不应以地上权人的同意为必须的前提，因为地上权人对于该部分空间并不享有直接的权利。但另一方面，鉴于地上权人也是可继续利用空间开发、利用的利益攸关方之一，对该部分空间的开发、利用必须充分考虑、评估和论证可能对地上权人造成的影响。如果评估、论证的结果表明开发、利用计划会对既存建筑物的安全或正常使用造成直接影响，则开发、利用计划必须经过地上权人同意方可实施，而且实施以前必须给予地上权人适当的补偿。考虑到评估、论证的结果直接涉及地上权人同意权的有无，因此，应当保证地上权人全程参与评估、论证相关过程的权利，否则，应当认定评估、论证的结果因程序违法而无效。
第四，如果开发、利用计划涉及公共利益，但同时又会对既存建筑物的安全或正常使用造成直接影响，且土地所有权人无法与地上权人达成一致意见，则国家可以征收或征用该部分空间并给予土地所有权人、地上权人适当的补偿。如果征收、征用该部分空间使得地上部分的对象必须转移，但转移对象明显困难或因转移对象而明显难以实现该对象一直以来的使用目的时，其所有者(即地上权人)可以请求征收该对象，征收对象必须给予合理补偿。
(1.2)转让空间所有权
对于可继续利用空间，土地所有权人可以单独对其进行分割切块并出让其所有权，土地所有权人转让空间所有权无需征得地上权人的同意，但应当将相关情况知会地上权人。
(1.3)设立空间抵押权
土地所有权人可以可继续利用空间为标的为他人设定抵押权，并无需征得地上权人的同意，但应当将相关情况知会地上权人。
(1.4)设立空间地上权
土地所有权人可以就可继续利用空间的全部或者部分为标的为他人设立空间地上权，但是在设立之前，应当征得地上权人的同意。如果地上权人不同意土地所有权人为他人设立空间地上权的，土地所有权人有权要求地上权人以不低于第三人出价的条件支付对价，取得空间地上权。
(2)土地所有权人不享有用益权时
如果可继续利用空间的用益权由地上权人而非土地所有权人享有时，则其不能主动地占有、使用可继续利用空间或取得收益，也不能以可继续利用空间为标的为他人设定空间地上权。但是鉴于可继续利用空间仍归土地所有权人所有，因此其仍可将该部分空间分割切块并出让其所有权，但是受让人取得的空间所有权中的占有、使用、收益等权能仍然由地上权人享有，因为地上权作为定限物权在效力上优于所有权。土地所有权人应当将空间的权利情况如实、详细地告知所有权的受让人。土地所有权人转让空间所有权无需征得地上权人的同意，但应当将相关情况知会地上权人。此外，土地所有权人可以可继续利用空间为标的为他人设定抵押权，但是应在设定前将空间的权利情况如实、详细地告知债权人，并将相关情况知会地上权人。
2.地上权人的权利与行使方式
(1)地上权人享有空间用益权时
(1.1)占有、使用可继续利用空间并取得收益
此三项权能是地上权的应有之义，是实现地上权经济价值所必需的权能。具体而言，地上权人可以依自己的意思主动地利用该部分空间，譬如修建建筑物、工作物、栽植竹木等。地上权人行使上述权利，不需要征得土地所有权人的同意，也不需要向土地所有权人支付任何费用，因为地上权人占有、使用该部分空间有着充分的权利依据。
(1.2)转让空间的用益权
地上权人享有对可继续利用空间进行占有、使用、收益并排除他人非法干涉的权利。地上权人可以将这种用益权转让给第三人，取得用益权的一方实质上取得的是空间地上权。地上权人此种转让用益权的方式，实际上是将地上权部分转让给第三人，或者说是以自有地上权为依据为他人设立次地上权，次地上权人根据其权利，支配地上权人支配范围内的不连结土地地表的上层空间或者下层空间。地上权人一般可自由让与空间用益权，而不须经土地所有权人同意，但法律有限制或者当事人另有约定的除外。当事人关于限制空间用益权让与的约定属于特殊约定，非经登记不得对抗善意第三人。
(1.3)以空间用益权为标的设定抵押
地上权人可以空间用益权为他人设定抵押权，设定抵押权后，地上权人仍可以将空间用益权让与他人，但抵押权不受影响。地上权人一般可自由为他人设定抵押权，但法律有限制或者当事人另有约定的除外。
(2)地上权人不享有空间用益权时
如果地上权人对可继续利用空间不享有用益权，则其亦不享有上文列举的三项权利内容。但是鉴于可继续利用空间位于地上权人所有的地表建筑物的上方或下方，对可继续利用空间的开发利用往往会直接影响地表建筑物的安全性与稳固性，因此有必要赋予地上权人以必要的平衡性权利，在不损及地上权人既有合法权益的前提下促进空间的开发和利用。具体而言，应赋予的权利有以下两种：
(2.1)有限度的同意权
土地所有权人在为第三人设立空间地上权之前，应当预先征得地上权人的同意。如果地上权人不同意的，其应当以不低于第三人出价的条件向土地所有权人支付对价以取得可继续利用空间的空间地上权，否则，视为同意。
鉴于空间地上权以修筑建筑物和构筑物为主要目的，如果新构筑的设施位于地上权人已有的建筑物的上方，则其或者需要以地上权人的建筑物顶部为支撑，或者横跨于建筑物上方，影响建筑物的正常采光；如果新构筑的设施位于地上权人已有的建筑物的下方，则地上权人建筑物的稳固性或安全性可能会受到不良影响。考虑到垂直相邻关系本身的特殊性，土地所有权人在为他人设定空间地上权之前，应当预先征得地上权人的同意。但是另一方面，地上权人在可继续利用空间中并无任何权利，赋予其同意权仅是基于平衡利益的考虑，如果赋予其绝对的同意权很可能会导致空间利用完全无法进行从而导致资源的浪费，因此，又有必要对地上权人的同意权作必要的限制，以求各方利益的平衡。
(2.2)求偿权
国家通过征收或者征用取得可继续利用空间的所有权或者空间地上权的，应当按一定比例向土地所有权人和地上权人分别支付一定数额的补偿，用以补偿其因土地及建筑物价值贬损所遭受的损失。
利用可继续利用空间特别是地下空间修建公共设施，必然会对土地的立体利用造成阻碍，因为为了保证新建空间建筑物的安全，土地上盖建筑物的高度、样式等都会受到严格的限制，这就在客观上造成了土地价值的贬损，实际上是对土地权利人利益的剥夺。因此，国家在征收可继续利用空间建设公共设施时，一般都会向土地所有权人支付相应的补偿。但是这种补偿模式对于地上权人是不公平的，特别不利于对土地公有制的国家中地上权人的保护。空间建筑物的存在，不仅仅会造成土地价值的贬损，更会导致建筑物价值的贬损，因为建筑物的安全性、舒适性直接受到空间建筑物的影响。作为建筑物的所有人，其所遭受的经济损失是毋庸置疑的。在这种情况下，不给予地上权人任何补偿显然是不公平的。如果补偿的对象仅仅限于土地所有权人，则在实行土地公有制的国家，就相当于不用支付任何补偿，这将极有可能导致国家在空间开发上的恣意妄为，挫伤地上权人开发和利用土地的积极性。基于以上原因，国家在征收可继续利用空间时，应当给予地上权人一定的补偿。
