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未来10年,农村土地价格会涨2倍以上!
2020-12-30 13:32:18 本文共阅读:[]


作者简介:李昌平,广东外语外贸大学云山杰出学者,土地法制研究院研究员,中国乡建院院长。

 

本人上月去山西永济市,看到黄河水灌溉的良田,每亩年租金却才300—500元!因为长年累月在全国农村跑,总体感觉这两年全国各地的农地租金基本上都在下降之中,只有极少数例外。

农地租金为什么会下降呢?

因为种地(大宗农产品)不赚钱或机会成本增长太快。一亩地种粮食即使年产2500斤,也赚不到1000元,夫妻俩在家种百亩地的粮食即使能赚十万元,肯定不如外出打工赚钱。山区或丘陵地区这些农业社会化服务水平低的地方,大量土地撂荒或老人家随便种点什么,望天收是必然的!

像永济,一亩农地的年租金300—500元是正常的。很多地方,一亩农地的年租金高到千元以上是不正常的,一般都是政府补贴龙头企业搞所谓“大农业”的结果。领导更替,补贴”政策”就变,农业龙头企业老板就只能选择“跑路”而留下一地鸡毛,最终农地年租金还是会回到每亩300—500元的正常价位。所以,本人一直是反对政府补贴农业龙头企业,高价流转农民农地搞所谓的现代农业——既坑自己、又坑了老板,更重要是破坏了农业产业的经济社会生态。

本人一直极力主张千家万户的小块承包地,最好先流转回村集体,经重新规划后再实行有偿承包——村社集体成员及产销班有优先权,有偿承包所得收益在提留公益金和公积金后,再按集体成员的承包权进行分配。农村种庄稼这点事,其实是不用外人操心的,官员和老板们最好别参与,“官商”老是惦记着农民承包地流转这点事——是不正常的!

为什么官员和老板们老是惦记着农民土地,是怕农民或市民饿肚子吗?

当然不是啦!惦记着集体建设用地增减挂钩或者农地征用,是因为有10倍以上的利,这个好理解!而农地流转是亏本的买卖,为什么还老是惦记呢?这是因为未来十年,农地的租金或价格至少会有2倍以上的涨价!

真的吗?当然是真的!

未来10年,农地租金或价格上涨的依据是什么?

一、美国主导全球化就必须压低粮价,只有粮价低了,农民工的工价才低,全球化才玩得转的。如果美国转向主导“反全球化”了,必须制造全球性“粮食危机”才行。

二、中国建立“内循环”,需要增加农民收入和可支配现金流。过去25年来,粮食价格只涨价了2倍多一点,每斤谷物由五毛涨到了一块三毛,可是生产资料、学费、医药费、工资等都上涨了数十倍或数百倍,这有利于出口导向工业化的“外循环”。如今“外循环”受阻,被逼得非搞“内循环”不可了,怎么搞呀?

1、必须增加农民收入,主要农产品涨价。农产品涨价了,土地租金自然也上涨。

2、必须增加农民可支配现金流。土地租金上涨了,土地价格自然跟随上涨,土地在银行等金融机构就能抵押贷款到更多的现金流。

三、中国也进入低利率时代了。世界主要经济体都在降息,中国银行存款利率当然也会跟着降。假如一亩农地的年租金是500元,银行存款年利率是2.5%,每亩土地的价格应该是2万元;假如一亩农地的租金上涨到750元,而银行存款年利率下降到1.5%,每亩土地的价格应该是5万元。

我讲的上述三个理由是很充分的,必然会发生的!所以,我想跟千千万万的农民及村社集体经济组织说,集体建设用地将来是很大的财富,要守住啊!农地会有2倍以上的涨价,要确保肥水不流外人田呀!

我想跟农村出来在城市里混的孩子们说,回到自己的家乡要推动一件事,多个村庄整合集体建设用地——合作自主搞中心村或小镇升级,保卫住本村的集体建设用地不被“增减挂钩”给勾走了。农村出来在城市混的孩子们,回到家了要跟父母亲讲,自家的承包地自己家如果无力种或不想种,最好优先给本村民小组的村民种。

未来十年,我们的农村会有一场运动,力度可能会很大。这个运动可以四个字概括:腾笼换鸟。不用解释,你懂的!

编辑审定:曹益凤 翁展鹏

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