（发言人：中山大学法学院民商法博士生陈越鹏 摄影：陈丹 图片编辑：陈红静）
【中国农地法律网讯】2014年9月13日至14日，来自中南财经政法大学的专家学者与民商法专业的博士生以及中国社会科学院、中国人民大学、中国政法大学、巴黎二大、南京大学、厦门大学、武汉大学、中山大学、山东大学、东南大学、对外经济贸易大学、海南大学、西南政法大学、华东政法大学、上海财经大学、黑龙江大学、中南林业科技大学等众多高校的博士生齐聚中南财经政法大学文泓楼，参加由中南财经政法大学举办的第五届全国民商法博士生论坛。本次论坛的主题是全面深化改革与我国民商法学的发展，分为民法总则、债法、物权、商法、热点追踪以及家事法等六个专论。与会专家正在进行深入讨论。图为中山大学法学院民商法博士生陈越鹏进行题为“合同法上建设用地使用权年限纠纷的实证研究”的报告。
陈越鹏博士：大家早上好，我们主办方有录音，我是广东人，比较难听懂，我的题目主要是研究土地年限纠纷。我的论文首先引用一席昨天张英豪老师一句对白，我是个看过很多书的人，我的论文没有摘要。因为那时候主办方说按照我们司法研究的格式，我特意拿司法研究看一下，好像风格没有摘要，所以我也没有，加了目次。我想有摘要的同学可能是没有与司法研究对比过。因为中间跳过了一个同学，所以我的文章一些观点可能现在也是比较紧张，待会也不是表达得特别流利，请大家见谅。介绍内容之前，我讲一下研究对象和研究方式，以及研究的思路。 我本人研究就是一个土地年限的纠纷，因为正常来说开发商拿地到预售周期一到三年，由于开发商延迟开发，土地闲置，销售周期过长的原因，导致买售人剩余的期限低于预期，这样一个纠纷。这样一个纠纷从PPT里面大家也可以看到，列举了很多相关的新闻报道，全国各地都有，说明纠纷的普遍性非常明显。而且这个也是确实给我们一个切身利益密切相关的事情。本人的研究方法主要是用一种定性研究，将一些典型的法律事实提取出来，主要是分析研究一些出卖人的行为，以及双方的权利义务，为什么不定量研究，首先案件之间同质性比较强，统计出来的数字没有太大的必要性，另外一方面，案例的来源不可控，我觉得没有做这个定量分析，只是定性相关的问题研究一下。本文大体上的思路以这种时间逻辑以及请求权基础一次解决三方面的问题，合同成立前出卖人对土地年限是否存在义务，合同成立以后，相应的土地年限条款的效力怎么样，存不存在无效，以及违反了年限条款，如何承担违约责任，主要介绍这三方面的问题。
首先谈三个问题之前有一个前置性的小问题，土地年限纠纷的性质，现实生活中大家可以看到有些法院通常三种理由认为这种土地年限纠纷不属于民事诉讼范围，不属于双方可磋商的条款，另外一方面程序由行政机关负责，所以他也不应该由民事诉讼受理。有些直接指出不属于民事诉讼的范围，这里面观点有待商榷，现实中的问题往往都是受到不同法律界限条款，所以年限不能一概而论。当事人向国土部门申请办理变更土地性质，补交土地出让金，以延长期限，所以认为双方不可磋商的观点有问题，这是第一个问题。土地年限也是受原告的诉讼请求以及相关的法律关系确定，不能一概而论。
第二个问题，合同义务，出卖人对土地年限是否具备一定的告知义务，依据我国合同法鼎立合同有关的重要的信息不能故意隐瞒或者提供虚假情况，否则就应当承担赔偿责任，我从三个方面论证土地年限属于签合同的范畴。首先直接影响房屋价值和对房屋的使用，期间界满消灭就会发生相应的法律后果。目前住宅用地虽然《物权法》是自动续期，学理上并不认为当然等于无偿，因此这个土地年限长短跟买受人利益相关，我认为土地年限属于签合同义务的范畴。从规范性文件看，我这里面列举了2014年最新的商品房买卖合同的一个范本，范本的说明部分就强调了签字合同之前，出卖人要向买受人相关证明文件，这里面可以把国土证属于相关文件的范围之内。第三方法，在司法实践中，也有一些判决书承认了年限问题，所以出卖人应当进行必要的告知。告知义务的履行方式，我认为主要围绕着国土证的公开以及买卖合同内容的归置两点进行提示。例如在商品房预售，售楼部应该悬挂五证，国土证是其中之一，销售员应当提醒购者者注意。第二点内容的归置，将土地年限写进合同当中，这一点有合同范本作为辅证，里面明确提到买售人购买房屋对应的土地用途以及终止年限。有一类是综合用地，不能记载整个楼盘笼统情况，还要具体到买的房屋，对应的土地用途及其期限，一面产生误解。两种特定情况下的告知，一种是出现错误，比如网迁等等，拿到房产证登记等等就会有一些错误，应当主动提醒买售人注意。另外一种 是综合类用地的特别释名义务，50年的使用，用途可以区分，商业用地多少年，住宅用地多少年，类似这种情况，造成开发商整个国土证写着50年，买售人买到核实商业用地只有40年，造成年限不一的情况，我认为出卖人应当对这种情况释名。
接下来谈合同的效力问题，包括无效事由认定和可撤销事由的认定。无效事由，例如出卖人提出双方合同里面约定由出卖人延长年限，后来有矛盾，出卖人说买售人获得的是以剩余年限为限，这样的约定违反了国家强制性规定，是无效的。我认为这样的理由不太合理，一方面目前法规是行政机关进行土地管理登记行为的依据，并不必然影响这个合同的效力。另外一方面，区分原则，合同的效力从合同法寻找判断的依据，如果没有出现无效的事由，应当双方成立债权债务关系。认为当事人对这个合同年限的约定超过了最高年限，我觉得也有待商榷，买售人办国土证，只会依照最高年限办理，取得的土地年限最终也符合法律的规定，所以我认为损害国家利益无从谈起。第二方面，撤销事由的认定，我国合同法有一些关于重大误解、欺诈，显示公平等等，土地年限里面也有可能出现，欺诈侧重对出卖人行为考察，重大误解是买售人主观状况评价。显示公平是双方权益义务的衡量，法官结合具体的证据认定，不应该过分维护当事人的意思真实以及自由。出现两个以上并存情况，当事人可以根据证据掌握情况有选择的进行主张。
最后一点，谈到违约责任的承担问题，主要也是继续履行跟赔偿损失，重点谈一下赔偿损失。第一点，买售人是否有损失，如果有损失，怎么赔。是否有损失，不用过多论述，当前房价受供求关系影响，不体现在合同当中，合同对土地年限有约定，即认为买售人支付中包含土地年限，如果没有获得相应的年限，就是有损失。另外一方面，续期没有得到妥善的解决，将来到期之后发生什么样的法律后果，现在也是不是特别明朗，这样的角度出发可以论证有损失，损失怎么结算，有四种。第一种，房价跟约定土地使用年限的折算，比如70年70万，最终拿到50万，就要赔2/7的钱。另外一种，酌情确定，一方面承认损失，另一方面觉得计算很困难，法官大体给出一定的数目。第三种，当时土地出让家为计算标准，同时认为实际支出费用更多时另行起诉，当时拿地70万，约定70年，实际上只有50年，也少了2/7，也乘以2/7的数额，这一种是以当时的土地出让家作为基数折算。第四种比较直接，告知损失无法确定，以后确定之后再起诉。我认为四种都有一定问题，开发商除了自己交的税之外，总房价由成本和利润构成，成本有土地成本和建筑成本，利润是将土地跟房屋一起销售产生的利润。如果按总房价折算的话，他可能将房子的利润计算在内，所以对开发商来说不是很公平，如果按照土地出让进计算，因为利润本身有基于土地产生的利润，所以也是会对买售人不公平。因此我自己的建议也是基于地价基础上适当考虑利润当中一部分土地形成的利润，所以适当考虑这部分利润，不应该只限于基于当时土地出让金的标准进行赔偿。
（文字校对：鲁利创 武娟 未经发言人审核）
