赵莹博士： 各位老师各位同学下午好，今天下午我是明显感觉会场的硝烟味比较浓，在我正式报告之前给我们讲一个关于曾经做报告的笑话，我在讲话的同时主持人对我做了这样一个手势，我又继续讲了很长时间，到了晚上我在回想讲话过程当中，主持人不是在夸我讲得好，而是提醒我三分钟时间到了，我希望今天报告的时候老师不要对我做手势。我今天报告的题目是《集体建设用地上公租房问题的研究》，之所以选择这个题目是今年年初的国土资源部的会议上，批准了北京和上海两个城市可以在集体公租用地上开展试点，这存在很大意义和问题需要我们深思。我的这篇论文分为三个部分，一是介绍一下这种行为的背景和意义，二是对这一行为存在的问题进行分析，三是对这一行为提出的建议。下面先看一下第一部分：集体建设用地上建公租房的背景和意义。
所谓公租房是国家为了解决新就业职工，中低收入者无法购买经济适用房或承租廉租房夹心层全体住房困难提供的产品，公租房属于国家保障体系的一部分，从公租房的概念和性质可以看出，应当是属于政府的责任所在，也应该建立在国有建设用地上。但是为我们会建设在集体的建设用地上呢？我认为是基于城市化发展过程当中存在的问题。一是城镇化和工业化发展比较迅速，使得城市占用量同国有土地的总量矛盾逐渐凸显，二是现在房间恩不但上涨，使得一些刚刚毕业的大学生和城市的低收入者和家庭都无法通过自己的能力购买住房。三是因为现在国有土地寸土寸金，集体土地也应当保持同地同价。所以就同意在北京和上海开展集体建设用地上开展公租房建设试点。
有几种做法，一是政府主导型，也就是政府作为主体参与集体建设用地上公租房的建设和经营，形成政府与集体之间的土地租赁关系，政府成为公租房的提供主体，农村集体经济组织通过集体建设用地获得收益。二是运营机构主导型，也就是由政府机构组织和扶持从事公共租赁住房投资和经营管理和专业机构参与集体建设用地上的公租房建设与管理，政府负责提供法律支持，运营机构负责公租房的筹资和管理，农民集体经济采取入股方式获得收益。三是农村集体经济组织主导型，对一些有能力进行开发房屋的集体，可以采取自筹自建自管的模式，农村集体组织的自己筹措资金和自己管理公租房，农民从租金中获得收益。三个意义，第一有效解决“三农”问题，二是减少政府财政压力，缓解城市用地相对紧缺，三是有效改善民生。
下面我们主要看一下这一行为存在的一些问题：一是在集体建设用地上建公租房的合法性问题。大家都知道，公租房是一种保障性住房，是政府民生工程的重要组成部分，是政府不可推卸的责任。这一行为同国家的法律向冲突。从法条中可以看出集体所有土地的使用范围十分有限，被严格限定在兴办乡镇企业，乡村公共设施和公益事业，其他建设用地所使用的土地都应该是国家的建设用地。公租房不属于是兴办乡镇企业，村民住宅，也不属于乡村公共设施和公益事业。政府直接在集体土地上建设公租房，同我们国家的法律相冲突，所以我认为这一行为的合法性值得我们去深思。第二点是它的合理性问题进行分析，公租房是一个具有保障性质的房屋，肯定租赁的价格是低于一般的市场价格，租赁的对象和价格都是由政府指定，在集体建设用地上建房政府并没有给予补偿，只是缴纳租金费，这就相当于让农民承担保障。农民对土地享有所有权，但不能享受定价议价的权利，损害了农民的利益。集体经济组织主导型的模式中，农民在公租房的建设前期要投入大量的财力劳力和人力，万一发生市场风险农民就要为这一工程买单，所以说在集体建设用地上建设公租房这一行为的合理性也遭到了人们的置疑。
三是主要做法分析，我认为可以由复合土地规划。我们国家是法治国家，国家的任何一项政策应该是依法进行的，在法律法规没有任何修改的前提下应该遵守法律，这样可以更全面保护农民的自主权和收益权。四是公租房与小产权房的区别，在集体建设用地上建公租房这一行为就遭到很多人的置疑，就是担心公租房形式转型，会转变成小产权房，我认为这种担心并不多疑，因为存在很多相似点，因为都是在农民土地上进行，都是违法行为，但是两者也有很大的不同点，在集体建设用地上建设公租房是依照国家政策建，是国土资源部的批准，而小产权房就是违法而建的。公租房只租不卖，租赁价格都有严格的限制，小产权房租赁的是房屋所有权。北京出台规定最长期限不得超过5年，上海规定不得超过6年，为了严防出现以租代售，我们对于建设在集体建设用地的公租房更应该是依法进行谨慎处理。
政府、集体经济组织和农民三者利益的协调问题。这三者都成为了不可缺少的主体，对于这个问题我认为应当确保产权归农村集体经济组织，土地的性质不能改变。在集体建设用地上建公租房，政府省去了征收的环节，农民就无法获得征收补偿费用，农村的社会保障无法落实。只有保障农民作为市场主体使用者讨价还价，在市场交易中获得土地使用的市场价格才能够保障农民的合法权益。因为保障房的租赁价格比一般的市场价格一定的差距，是不是考虑由政府给予农民一定的补贴。
对集体建设用地上建公租房的建议：第一，适时修改现行的法律法规，第二，建前严格审查制度，这一行为的合法性和合理性遭到人民的置疑，所以试点不能大范围展开，应该把批准前严格限制在国土资源步。第三在集体建设用地上建公租房应当尊重农民的意愿。我的结论是集体建设用地上建设公租房这一模式合法性并不得到社会上的认可。谢谢大家！
(文字校对：杨亚林 未经发言人审核)
