【裁判要点】
腊成云因社会公共利益需要以丧失自己原有产权房屋为前提，所获得的安置补偿权益更是一种基本生存权。基于此，被拆迁人所获得的安置补偿权益应当比商品房消费者支付房屋价款后对所购商品房的权利更具有特殊性，应当受到法律更为优先的特别保护。如前所述，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定条件的商品房消费者可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的执行，举轻以明重，被拆迁人的权利优先于商品房消费者的权利，处于更优先地位的被拆迁人对补偿安置房屋的权利，亦应当能够排除担保物权等优先受偿权的执行。
【裁判文书】
周新娟、腊成云等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
新疆维吾尔自治区高级人民法院
民事判决书
(2022)新民终200号
当事人上诉人(原审原告、申请执行人)：周新娟。
委托诉讼代理人：杜宁，新疆同泽律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、案外人)：腊成云。
被上诉人(原审被告、案外人)：腊国忠。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：康伟，新疆法爱律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张国琛，新疆法爱律师事务所律师。
原审被告(被执行人)：新疆长生房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地东路街道办事处三居主路46号。
法定代表人：王长生，该公司总经理。
原审第三人(案外人)：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室(乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室)，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香中路481号。
法定代表人：姜磊，该办公室主任。
委托诉讼代理人：高沙尔·居马胡勒，该办公室政策法规科科员。
审理经过上诉人周新娟因与被上诉人腊成云、腊国忠、原审被告新疆长生房地产开发有限公司(以下简称长生房产公司)、原审第三人乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室(乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室，以下简称米东区征收办)申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2021)新01民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2022年7月29日开庭进行了审理。上诉人周新娟委托诉讼代理人杜宁，被上诉人腊国忠及其与被上诉人腊成云的共同委托诉讼代理人康伟、张国琛，原审第三人米东区征收办委托诉讼代理人高沙尔·居马胡勒到庭参加诉讼。原审被告长生房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称周新娟上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区XX街XXX号XXX小区2号楼1单元1501室房屋(以下简称案涉房屋)；腊成云、腊国忠承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律有误。腊成云、腊国忠与长生房产公司不存在合法有效的直接的房产买卖关系。腊成云、腊国忠不是案涉房屋的买受人，无权提出排除执行案涉房屋的异议，不是适格的异议人。腊成云、腊国忠与米东区征收办之间是房屋征收法律关系，米东区征收办与长生房产公司之间是房屋买卖法律关系，腊成云与腊国忠之间是房产赠与法律关系，腊国忠既不是被拆迁人，也不是案涉房屋的买受人。二、一审判决认定《三方协议书》有效错误。案涉房屋在2014年4月已由长生房产公司抵押给周新娟，并办理了房产抵押登记，发放了房屋权属(他项权)登记证明。《三方协议书》违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，应属无效协议。长生房产公司隐瞒案涉房屋已经抵押的情况，存在欺诈行为，损害米东区征收办及周新娟的利益。三、征收腊成云享有产权的房屋及附属物的主体是米东区征收办，长生房产公司不是征收人，对腊成云负有安置补偿义务的主体是米东区征收办，对腊成云居住权以及生存权利负有保障义务的主体也是米东区征收办，长生房产公司对腊成云、腊国忠不负有直接的法律义务。四、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》明确约定米东区征收办应安置补偿腊成云的房屋，不是案涉房屋，案涉房屋与《国有土地上房屋征收与补偿协议书》约定的安置补偿房屋不具有对应性、唯一性。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议的规定》)第二十八条、第二十九条仅适用于不动产的买受人，腊成云、腊国忠不是案涉房屋的买受人，不应适用上述法律规定。
二审被上诉人辩称腊成云、腊国忠共同辩称，周新娟上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回周新娟的上诉请求，维持一审判决。具体理由如下：一、腊成云、腊国忠在一审中提交了一系列证据，可以充分证明米东区征收办依据《三方协议书》向长生房产公司支付安置房款，腊成云、腊国忠向长生房产公司支付了超出安置面积部分的房款，并于2015年9月办理入住，至今居住在案涉房屋。二、一审判决认定《三方协议书》合法有效，完全符合法律规定。虽然三方协议中被征收人并非腊国忠，但协议中明确约定了安置房屋中案涉房屋的产权人为腊国忠，且腊国忠已经实际占有使用案涉房屋，因此腊国忠系案涉房屋的权利人，可以提出排除执行的异议。三、根据《执行异议和复议的规定》，周新娟基于抵押权享有对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，但在涉及拆迁房屋安置的情形下，因被拆迁人是以丧失现存的房屋所有权为交换而获得拆迁人用特定房屋对其进行安置的权利，能否取得安置房屋将直接影响被拆迁人生存居住的权利，应当受到特殊保护。拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。因此被拆迁人享有的民事权益相比一般债权有更优先的保护效力，腊成云、腊国忠对案涉房屋享有排除执行的民事权益。
长生房产公司未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。
米东区征收办述称，其意见与腊成云、腊国忠的答辩意见一致。
原告诉称周新娟向一审法院起诉请求：准许执行案涉房屋。
一审法院查明一审法院认定事实：1．案涉债权及执行情况。周新娟与王长生、长生房产公司、魏高天、王斌民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年4月11日作出(2018)新01民初81号民事判决，该判决认定，2014年4月10日，周新娟与长生房产公司签订30份房地产抵押合同，合同约定由长生房产公司以其名下的位于乌鲁木齐市米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区房产为王长生借款提供抵押担保，上述房产均在米泉市房地产管理所办理了房产抵押登记，登记种类为在建工程抵押，并由该所发放米泉市房屋权属(他项权)登记证明。该判决认为，关于优先受偿权的问题，长生房产公司与周新娟签订的房地产抵押合同明确约定，长生房产公司自愿以其名下位于米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区02幢房产为王长生借款提供抵押担保，并由双方到米泉市房地产管理局办理了房产抵押登记，据此，周新娟主张对长生房产公司名下位于米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区02幢房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求成立，予以支持。遂判决：一、王长生于判决生效之日起十日内向周新娟偿还借款本金9，741，140元及2018年1月10日起至借款实际清偿之日止的利息(利息以借款本金9，741，140元为基数，按照月利率2％计算)；二、周新娟对长生房产公司名下位于米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区02幢1单元904室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1101室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1104室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1304室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1401室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1404室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1501室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1504室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1601室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1604室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元1704室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元1802室在本金36万元及相应的利息范围内、1单元1804室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元1904室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元2102室在本金36万元及相应的利息范围内、1单元2104室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元2201室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元2204室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元2301室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元2004室在本金31.5万元及相应的利息范围内、2单元1401室在本金31万元及相应的利息范围内、2单元1604室在本金31.5万元及相应的利息范围内、2单元1904室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元1404室在本金31万元及相应的利息范围内、3单元1701室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元1801室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元1804室在本金29.5万元及相应的利息范围内、3单元2001室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元2004室在本金29.5万元及相应的利息范围内、3单元2104室在本金29.5万元及相应的利息范围内折价或者拍卖、变卖所得价款就上述第一项未能清偿的债务享有优先受偿权；三、长生房产公司、魏高天、王斌对上述第一项债务承担连带清偿责任，长生房产公司、魏高天、王斌承担清偿责任后有权向王长生追偿；四、驳回周新娟的其他诉讼请求。
王长生、长生房产公司、魏高天、王斌不服该判决向本院提起上诉，本院于2018年10月31日作出(2018)新民终318号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。王长生、长生房产公司、魏高天、王斌不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年8月23日作出(2019)最高法民申3107号民事裁定，裁定：一、本案由该院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院作出的(2018)新民终318号民事判决发生法律效力之后，周新娟于2019年申请一审法院执行，执行案号为(2019)新01执10号。一审法院于2019年1月15日作出(2019)新01执10号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨被执行人长生房产公司、王长生、魏高天、王斌在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款9，897，212.55元(含本案执行费76，504元)；二、冻结、划拨被执行人长生房产公司、王长生、魏高天、王斌应负担的迟延履行期间(至实际付款日期止)加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人长生房产公司、王长生、魏高天、王斌相应价值的财产。2019年2月26日，一审法院向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发出(2019)新01执10号之一协助执行通知书，要求其协助查封案涉房屋，查封期限三年，自2019年2月26日至2022年2月25日止。因本案双方在执行过程中达成执行和解，一审法院于2019年9月26日作出(2019)新01执10号之一执行裁定，裁定：终结(2019)新01执10号案件的执行。
2020年6月23日，最高人民法院作出(2020)最高法民1020号民事判决，判决：一、撤销本院(2018)新民终318号民事判决；二、维持一审法院(2018)新01民初81号民事判决第二、三项；三、撤销一审法院(2018)新01民初81号民事判决第四项；四、变更一审法院(2018)新01民初81号民事判决第一项为“王长生于本判决生效之日起十日内偿还周新娟借款本金7，290，841.10元并支付自2017年12月26日起至借款清偿之日止的利息(以7，290，841.10元为基数，按照月利率2％计算)”；五、驳回周新娟的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，申请执行人周新娟向一审法院申请强制执行，一审法院于2021年4月19日立案执行。执行案号为(2021)新01执331号。一审法院于2021年4月21日作出(2021)新01执331号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨被执行人王长生、长生房产公司、魏高天、王斌在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款7，397，546.78元(其中执行标的7，333，479.78元、案件执行费64，067元)；二、冻结、划拨被执行人王长生、长生房产公司、魏高天、王斌应负担的迟延履行期间(至实际付款日期止)加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人王长生、长生房产公司、魏高天、王斌相应价值的财产。
2．腊成云、腊国忠购买和使用案涉房屋情况。2012年10月9日，米东区征收办(甲方)与腊成云(乙方)签订《国有土地上房屋征收
与补偿协议书》，约定：因城市建设的需要，需征收乙方的房屋及附属物并予以补偿。乙方被征收房屋位于米东区新华路新华二巷13号，经双方协商，乙方同意按照置换方式补偿，按照乙方应安置面积，甲方安置乙方住宅共3套，建筑面积304.80平方米，位于万和街棚户区改造安置一期6号楼17楼1701室114.8㎡，22楼2203室95㎡，23楼2302室95㎡。
2015年7月17日，米东区征收办(甲方)与腊成云、腊国真(乙方)及长生房产公司(丙方)签订《三方协议书》，约定：根据米东区光明路道路新建需要，甲方与乙方已签订的房屋征收与补偿协议，该协议于2012年10月9日签订，在已签订协议中甲方给乙方安置的住宅位于米东区万和街棚户区改造安置一期6号楼17楼1701室(面积114.08平米)；22楼2203室(面积95平米)；23楼2302室(面积95平米)，共计三套住宅，总面积304.8平米。因万和街棚户区改造安置楼至今没有动工建设，被征收人要求异地安置，经甲乙双方协商一致同意将原协议中的安置楼调换到位于米东区XX街XXX号的由丙方开发的XXX小区住宅3套，包括案涉房屋(137.62平方米)在内，安置房屋产权面积319.04平方米；应安置面积304.80平方米，单价为每平方米5280元，总计价款1，609，344元，三方协议生效后，由甲方一次性支付给丙方，超出应安置面积14.24平方米，超出部分面积按照单价每平方米5500元，总计78，320元由乙方支付给丙方。该协议“备注”中载明：安置房北3号楼西单元1904室(产权人腊成云)；北3号楼西单元1905室(产权人腊翠珍)；北2号楼1单元1501室(产权人腊国忠)。
2015年8月5日，米东区征收办依据《三方协议书》向长生房产公司支付包括案涉房屋在内的3套征收安置房款1，609，344元。2015年9月8日，长生房产公司收取腊国忠房款78，320元。2015年9月7日，腊国忠办理了案涉房产的入住手续，并与长青盛达公司签订《物业服务协议》，在案涉房屋居住至今。
3．其他情况。腊国忠系腊国真的弟弟，腊成云系腊国忠、腊国真的父亲。
一审法院认为一审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人周新娟因案外人腊成云、腊国忠向一审法院提出执行异议，一审法院作出执行裁定中止了对案涉房屋的执行，而向一审法院提出诉讼。周新娟认为其对案涉房屋享有抵押权，因此，其于案涉房屋上所享有的权利优先于腊成云、腊国忠的权利。腊成云、腊国忠认为其于人民法院查封之前已经与长生房产公司签订了买卖合同，支付了全部房款并合法占有了案涉房屋，其于案涉房屋上所享有的权利可以对抗周新娟的抵押权。故，本案的争议焦点是周新娟提出的执行异议之诉能否成立，腊成云、腊国忠对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的》中约定米东区征收办为腊成云安置的房屋位于万和街棚户区改造安置一期6号楼，但对于双方协商一致调换安置房屋的情形，法律并未禁止。因此，米东区征收办、腊成云及长生房产公司签订《三方协议书》，约定米东区征收办向腊成云补偿的安置房屋调换到长生房产公司开发的位于乌鲁木齐市米东区XX街XXX号XXX小区住宅楼北3号楼西单元1904室、1905室和北2号楼1单元1501室，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系三方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该三方协议的被征收人虽然并非腊国忠，但协议中明确约定了安置房屋中的北2号楼1单元1501室的产权人为腊国忠，且腊国忠已经实际占有使用案涉房屋，因此，腊国忠亦系案涉房屋的权利人，可以提出排除执行的异议。《执行异议和复议的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。腊成云、腊国忠就案涉房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，周新娟基于抵押权享有对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，属于上述司法解释规定的可以对抗案外人的优先受偿权范畴，但在涉及拆迁房屋安置的情形下，因被拆迁人是以丧失现存的房屋所有权为交换而获得拆迁人用特定房屋对其进行安置的权利，能否取得安置房屋将直接影响被拆迁人生存居住的基本人权，应当受到特殊保护。此外，拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力，因此，被拆迁人享有的民事权益相比一般债权有更优先的保护效力。同时，根据已查明的案件事实，腊成云与米东区征收办、长生房产公司在人民法院查封案涉房屋之前就已经签订了《三方协议书》，确定了安置房屋的具体位置及房号，腊国忠也于法院查封前已实际占有了案涉房屋，并通过米东区征收办向长生房产公司支付腊成云安置房款和补交房屋差价的方式于2015年9月8日支付了全部房款。据此，腊成云、腊国忠基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于一般债权的优先受偿权，案涉房屋虽登记于长生房产公司名下，但腊国忠、腊成云在执行过程中对案涉房屋提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的除外情形，应予支持。关于周新娟认为米东区征收办在签订合同时未尽审查注意义务、长生房产公司在出售案涉房屋时存在恶意的意见，一审法院认为，上述情形是否存在并不影响腊成云、腊国忠对案涉房屋享有优先的民事权益，故，一审法院对周新娟的上述诉讼理由亦不予采信。综上，判决：驳回周新娟的诉讼请求。
本院二审期间，腊国忠向本院提交了其向乌鲁木齐市自然资源局不动产登记中心申请查询腊国忠、马存玲名下房产登记信息的查询结果两份，拟证明其与妻子马存玲名下无登记房产。经质证，周新娟对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据中记载的腊国忠身份证号与本案一审判决中记载的腊国忠身份信息不同，亦无法证实在《三方协议书》签订时，腊国忠夫妻名下房产情况，且腊国忠并非被拆迁人，其名下房产情况与本案无关。米东区征收办对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该查询结果加盖乌鲁木齐市自然资源局不动产登记查询专用章，其中记载的腊国忠身份证号与其身份证原件中号码一致，一审判决对腊国忠身份信息记载应为笔误，本院对此予以纠正。
本院二审查明，腊国忠与其妻子马存玲名下无登记房产。
本院查明本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的
若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案诉争事实发生在民法典施行前，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：腊成云、腊国忠就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
一、腊成云、腊国忠是否是提起案外人执行异议的适格主体
周新娟上诉主张腊成云、腊国忠与被执行人长生房产公司不存在合法有效的直接的房产买卖关系，腊成云、腊国忠不是案涉房屋的买受人，无权对案涉房屋提出排除执行的异议，不是适格的异议人。本院对此认为，案外人执行异议制度是为了维护案外人合法权益而设立的执行救济制度。所谓案外人是指除当事人以外，其法律上权益因执行行为而受到侵害的人。当然，并非所有的案外人都需要通过案外人执行异议制度寻求救济，只有以人民法院执行债务人的财产时损害了案外人对执行标的的所有权或占有、使用、收益等足以阻止执行的实体权利为由提出异议的案外人，才具有案外人执行异议的主体资格。本案中，腊成云、腊国忠主张其依据米东区征收办拆迁安置补偿所订立的《三方协议书》，合法取得并实际占有使用案涉房屋，对一审法院执行案涉房屋提出异议。虽然腊成云、腊国忠与长生房产公司之间没有直接的法律关系，腊国忠亦非被拆迁人。但案涉《三方协议书》中明确约定，由长生房产公司代米东区征收办向腊成云指定接收人腊国忠履行交付所有权置换房屋义务，该约定符合相关法律规定。长生房产公司与米东区征收办之间的房屋买卖关系，并不影响腊成云作为被拆迁人，基于《三方协议书》约定取得案涉房屋的合法性。而腊国忠基于其与腊成云之间的赠与关系，合法承继被拆迁人腊成云对案涉房屋的相关权益，取得案涉房屋并实际占有使用亦具有合法性。因此，腊成云、腊国忠以其合法取得并实际占有使用案涉房屋，对案涉房屋享有一定的权利为由，向执行法院提出异议，属于对执行标的主张实体权利的案外人执行异议，腊成云、腊国忠系案外人执行异议的适格主体。周新娟此项上诉意见不能成立，本院对此不予支持。
二、案涉《三方协议书》是否因违反法律规定而无效
周新娟上诉主张案涉《三方协议书》因违反《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条中关于未经抵押权人同意，转让抵押财产的行为无效的规定，属无效协议。本院对此认为，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了合同效力与物权变动效力相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致约定物权转让的债权合同无效。未经抵押权人同意转让抵押财产的，仅不产生物权变动的法律效果，但并不影响转让合同的效力。本案中，虽然长生房产公司未经抵押权人周新娟同意，将案涉房屋转让给米东区征收办，但根据上述法律规定，该转让行为的效力并不影响长生房产公司、米东区征收办以及腊成云之间签订的《三方协议书》的效力。因此，周新娟此项上诉理由不能成立，本院对此不予支持。至于长生房产公司是否存在欺诈，故意隐瞒案涉房屋被抵押的事实，损害米东区征收办和周新娟利益的问题，并非本案审理范围，本院对此不予评价。
三、腊成云、腊国忠对案涉房屋的权益是否优先于周新娟对案涉房屋的抵押权
周新娟上诉主张长生房产公司并非拆迁人，其对腊成云、腊国忠不负有直接的法律义务。本院对此认为，根据本案查明事实，米东区征收办因城市建设拆迁腊成云享有产权的房屋，双方签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》约定，按照所有权置换的方式安置补偿腊成云三套房屋。后因前述协议中约定的安置房屋未开工建设，双方协商将安置补偿房屋调换为由长生房产公司提供的包括案涉房屋在内的三套房屋，并与长生房产公司签订了《三方协议书》。腊成云、腊国忠已按《三方协议书》约定支付了安置补偿面积差价，取得并实际占有使用案涉房屋。因此，《三方协议书》系对《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中约定的安置补偿房屋以及安置补偿面积差价等内容的变更，变更后约定的安置补偿房屋仍然明确具体，具有特定性。虽然长生房产公司并非拆迁人，但其与米东区征收办、腊成云签订《三方协议书》明确约定，其负有向腊成云履行交付安置补偿房屋的合同义务，而腊成云并未因由长生房产公司提供安置补偿房屋而丧失被拆迁人的身份。
周新娟上诉主张腊成云、腊国忠并非案涉房屋买受人，本案不应当适用《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条规定。对此本院认为，上述规定的确系对一般不动产买受人、商品房消费者的合法权益给予的特别保护，因此本案并不直接适用上述司法解释的规定，一审法院亦未适用上述规定对腊成云、腊国忠所主张的民事权益进行审查。本案系因案外人腊成云、腊国忠主张对执行标的即案涉房屋享有实体权益，要求排除执行而引发的诉讼，需要将腊成云、腊国忠与周新娟各自对案涉房屋所享有的民事权益进行比对后，认定能否排除对案涉房屋的强制执行。《执行异议和复议的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定明确了法律、司法解释另有规定的，可以排除担保物权等优先受偿权的执行。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，对所购商品房享有的权益可以对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权。因此，符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房消费者，可以排除担保物权等优先受偿权的执行，属于上述第二十七条但书条款规定的例外情形。上述司法解释之所以对房屋消费者的物权期待权给予特别保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护。本案中，腊成云基于拆迁安置补偿协议取得案涉房屋，虽然长生房产公司已在先对案涉房屋为周新娟设立了抵押权，但腊成云对此并不知情，其作为被拆迁人对于案涉房屋是否存在其他权利并不具有审查义务。腊成云、腊国忠对拆迁安置补偿的案涉房屋所享有的权利，是以牺牲原有房屋所有权为代价，是对原有房屋所有权的一种延伸，无论是原有拆除房屋还是安置补偿房屋，都是被拆迁人的安身立命之本，与其生存权息息相关。《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款亦规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”因此，腊成云因社会公共利益需要以丧失自己原有产权房屋为前提，所获得的安置补偿权益更是一种基本生存权。基于此，被拆迁人所获得的安置补偿权益应当比商品房消费者支付房屋价款后对所购商品房的权利更具有特殊性，应当受到法律更为优先的特别保护。如前所述，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定条件的商品房消费者可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的执行，举轻以明重，被拆迁人的权利优先于商品房消费者的权利，处于更优先地位的被拆迁人对补偿安置房屋的权利，亦应当能够排除担保物权等优先受偿权的执行。因此，腊成云、腊国忠对案涉房屋所享有的权利优先于周新娟所享有的抵押权，一审判决认定腊成云、腊国忠对案涉房屋享有的权利可以排除人民法院的强制执行，并无不当。
综上所述，周新娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，164.48元(周新娟已预交)，由周新娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚卉
审 判 员 孙 祎
审 判 员 兰 宁
二〇二二年九月十七日
法官助理 刘 钰
书 记 员 张雅静
编审：吴昊 贾怀愉
