【裁判要旨】

依据《民法典》第397条，以建筑物设立抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权设立抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该条确立的房地一体抵押规则属于法定的抵押范围扩张：即使抵押人仅就建筑物或者建设用地使用权之一办理抵押登记，抵押权的效力仍及于依法应当随同抵押的另一项财产。本案中，抵押人仅以建设用地使用权办理抵押登记，债权人主张抵押权效力及于该土地上既有建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，符合上述规定，人民法院应予支持。

【基本案情】

2012年11月1日，某地某置业有限公司（以下简称置业公司）向案外人朱某借款4000万元。同日，置业公司、朱某、某地某担保有限公司（以下简称担保公司）签订《反担保抵押合同》，约定由担保公司为置业公司向朱某的借款提供担保，置业公司将其所有的某某国用第X号土地使用权抵押给担保公司。同日，置业公司与担保公司签订《抵押合同》，约定置业公司将土地使用证号为某某国用第X号的土地使用权抵押给担保公司，抵押金额为4000万元；土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。

2012年11月6日，双方仅就上述土地使用权办理了抵押登记，抵押金额为4000万元，并未就该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层办理登记。

2013年7月15日，置业公司因开发项目需要，与第三人某地甲公司签订《最高额抵押合同》，约定置业公司同意在最高债权额限度内为某地甲公司与其签订的《公司委托贷款合同》项下债务向某地甲公司提供抵押担保，合同附件抵押物清单列明了在建工程具体房号、楼层、用途、建筑面积及抵押价值等，共计64套（其中包含本案所涉地上1-3层及地下1层001、002号）。

合同签订后，双方于2013年8月20日办理了上述在建工程抵押登记。

2016年5月3日，因置业公司未能及时清偿债务，某地甲公司向某地法院提起诉讼，要求对置业公司提供抵押的上述在建工程折价或者以拍卖、变卖的该抵押物所得价款优先受偿。

2016年11月2日，某地法院作出（2016）沪02民初XXX号民事判决：某地甲公司可以与置业公司协议，以置业公司提供的抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。

2018年5月，因置业公司无力偿还到期债务，其债权人向法院提出对置业公司进行破产清算的申请。法院经审理后裁定受理对置业公司的破产申请，并依法指定了管理人。

2019年12月，置业公司管理人向担保公司发送《关于有财保债权分配相关事项的通知函》，载明：现置业公司实物资产均已变现，其中抵押物某某国用（2007）第X号土地使用权的变现值为29593286元，根据有关法律法规以及《破产财产分配方案》的相关规定，管理人应支付给担保公司有财保债权金额为29593286元。

收到上述通知函后，担保公司提出异议，认为其抵押财产的范围应当认定为某某国用第X号土地使用权以及该地块在设立抵押登记时已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层），并要求对土地使用权抵押登记时已建成的建筑物在抵押金额4000万元范围内亦享有优先受偿权。

针对担保公司提出的异议，置业公司管理人作出回函，认为担保公司在办理土地使用权抵押时并未办理对已建成建筑物的抵押登记，现上述建筑物已抵押登记给第三人某地甲公司，并经法院生效判决确认，故担保公司主张对土地使用权设立抵押登记时已建成的建筑物享有优先受偿权没有事实和法律依据，不予认可。担保公司遂向法院提起诉讼。

原告担保公司向某省某市某区人民法院提起诉讼请求：确认担保公司对某某国用第X号土地使用权在2012年11月1日设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。

某省某市某区人民法院于2020年8月18日作出民事判决：确认担保公司对某某国用第X号土地使用权在设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。

宣判后，未提出上诉，判决已发生法律效力。

【裁判理由】

法院认为，本案的争议焦点为：在抵押人置业公司仅就建设用地使用权办理抵押登记、后该土地上的建筑物被抵押给他人并办理抵押登记的情况下，原抵押权人担保公司的抵押范围应当如何界定。

根据《中华人民共和国物权法》第182条规定，即“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，该规定体现了我国对不动产抵押采取地随房走、房随地走的房地一体原则。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。

本案中，担保公司与置业公司签订的《抵押合同》约定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。即便某某国用第X号土地使用权在设立抵押时，该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层建筑物未办理抵押登记，也视为一并抵押，故担保公司对案涉土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层亦享有抵押权，有权就该部分在抵押金额4000万元范围内享有优先受偿权。

关于置业公司提出的地上1-3层及地下1层001、002号已抵押给某地甲公司，并办理了相应的抵押登记手续，且经人民法院生效判决作出认定，与担保公司主张的诉请存在冲突的抗辩意见。法院认为，置业公司在案涉土地使用权抵押给担保公司后，又将该土地地上1-3层及地下1层001、002号抵押给某地甲公司，即便该地上1-3层及地下1层001、002号办理了抵押登记并经法院生效判决确认，其仅在担保公司与某地甲公司两名抵押权人之间产生抵押顺位问题，此时应根据《中华人民共和国物权法》第199条规定的清偿顺序进行处理，但并不能据此排除担保公司享有的抵押权，亦不会对法院生效判决的既判力产生影响。

综上，法院支持了担保公司的诉讼请求。

编审：吴昊 王李