【裁判要旨】

《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖不破租赁原则的立法目的在于保护承租人合法权益、维持租赁关系稳定、保障交易安全并实现物尽其用。我国土地归国家或者集体所有，土地转让通常仅产生土地使用权变动的法律后果，而不发生土地所有权变动。虽然《民法典》第725条以租赁物所有权变动为规范表述，但在土地租赁关系中，土地使用权变动对承租人租赁利益的影响，与一般租赁物所有权变动对承租人租赁利益的影响具有相似性。因此，基于买卖不破租赁原则的规范目的与价值取向，当作为租赁标的的土地因转让等原因发生土地使用权变动时，不影响原土地租赁合同的效力，无须以租赁物所有权发生变动为适用前提。

【基本案情】

2018年9月26日，张某、宋某与贠某签订一份《土地承包合同》，约定贠某作为甲方将位于某开发区的涉案480亩国有农用地承包给乙方张某、宋某，承包期限从2019年1月1日至2023年11月30日，共5年，承包价格每亩每年500元，计每年240000元，承包费于前一年的12月30日之前一次性付清等内容。

合同签订后，贠某将案涉土地交给张某、宋某种植，张某、宋某按照合同约定每年按时支付土地承包费。

2021年11月3日，贠某决定将案涉土地转让给他人，告知张某、宋某有优先购买权，张某、宋某表示放弃购买案涉土地。次日，贠某、案外人李某与刘甲签订《土地经营权转让协议书》，将案涉土地以4350000元的价格转让给刘甲，后刘甲将案涉土地分成五块，分别过户登记在自己、阮某、刘乙、盛某名下。刘甲、阮某、刘乙、盛某一致认可是全体共同买地，由刘甲出面签合同，签完合同后将土地过户至各自名下。刘甲在与贠某、李某签订《土地经营权转让协议书》前知晓案涉土地由他人在种植，并了解到张某、宋某拒绝优先购买案涉土地后，与贠某及李某签订了该合同。

张某、宋某表示与贠某之间签订的《土地承包合同》未到期，也并未解除，要求继续耕种土地。二人于2021年12月30日在和静县公证处办理提存手续，将2022年度承包费240000元提存至公证处。

贠某自述案涉土地未转让前分别登记在贠某、李某名下，两人各持一个土地使用证，贠某对外承包土地经过李某同意并对承包费五五分成。截至本案第二次开庭之日，案涉土地尚未耕种。

一审法院经审理判决：张某、宋某与贠某于2018年9月26日签订的《土地承包合同》继续履行，张某、宋某有权继续耕种该土地至合同期限届满(2023年11月30日)，刘甲、盛某、阮某、刘乙有协助义务。

宣判后，各方当事人均未提起上诉，判决已经生效。

【裁判理由】

法院经审理认为：本案的争议焦点为涉案《土地承包合同》是否已经解除或终止，该合同是否有继续履行的可能。

首先，张某、宋某与贠某签订的《土地承包合同》是双方的真实意思表示，合法有效，且已经履行3年。贠某对外转让案涉土地前，向张某、宋某告知了土地即将转让的事实，并告知其有权在同等条件下优先购买，张某、宋某表示拒绝购买，故其丧失对案涉土地的优先购买权。但贠某在对外转让案涉土地之前并未向张某、宋某告知解除双方之间签订的《土地承包合同》，也未就合同解除与张某、宋某协商达成一致，未达到合同法定解除或者约定解除的条件，双方之间签订的《土地承包合同》并未解除或者终止。

其次，张某、宋某与贠某签订的合同名为“土地承包合同”，但并不符合《中华人民共和国民法典》有关土地承包的规定，实际上是贠某将案涉土地租赁给张某、宋某耕种一段时间，并收取一定费用的行为，其性质属于土地租赁合同，在租赁物权属发生变化时，适用“买卖不破租赁”的规定。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉土地是国有土地，所有权归国家所有，故不存在所有权变动的问题，其登记的使用权人发生变更的，不影响承租人租赁期内享有租赁土地的权利。“买卖不破租赁”的立法目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，保护交易安全，实现物尽其用。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条明确“买卖不破租赁”的规则，这使得租赁权能够对抗新的所有权人，强化了对承租人的保护。“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产，因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点。案涉土地虽然已经转让给第三人并办理了过户登记，但张某、宋某作为租赁权人依照“买卖不破租赁”的规定，仍然有继续耕种案涉土地的权利，且该土地尚未有他人耕种，该合同有继续履行的可能。刘甲、盛某、阮某、刘乙在购买该土地前，已经得知该土地由他人在种植，但并未对种植期限、承包合同是否已经解除做进一步了解，就与贠某等签订了《土地经营权转让协议书》，并办理了不动产变更登记，刘甲、盛某、阮某、刘乙应承担对其不利的后果，其对案涉土地的权属登记，不能对抗张某、宋某的租赁权。张某、宋某与贠某签订的《土地承包合同》自合同成立起生效，双方应当积极履行，但贠某在未解除合同的情况下，将案涉土地转让给第三人，损害了张某、宋某的合法权益，有违诚信原则，应当承担相应后果。

编审：吴昊 王李