【裁判要旨】

依据《中华人民共和国土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。土地用途变更具有严格的法定审批属性，相关批准文件应当由有权土地主管部门依法作出。本案中，合同各方当事人均未向土地主管部门申请办理案涉土地的用地审批手续及农用地转用审批手续，有关水务部门出具的批复材料，不能替代依法应由土地主管部门作出的用地批准文件和农用地转用审批手续。因此，未经依法批准即将农用地用于非农建设的，违反了法律的强制性规定，案涉合同应认定为无效。

【基本案情】

1999年12月6日，镇政府及某经合社(甲方)与某俱乐部(乙方)签订《非耕地租赁合同书》(以下简称《租赁合同》)，约定：为共同发展经济、提高经济效益，甲方将位于某河道内的涉案826亩非耕地租给乙方使用；乙方预计投资800万元用于筹建、经营高尔夫训练场；承租期限为50年；每年租金为24780元；经营期间，乙方必须严格执行国家有关部门对河道管理的规定，不许在河道内搞永久性建筑；同时还约定了其他权利义务条款。合同签订后，镇政府及某经合社将涉案土地交由某俱乐部用于建设经营高尔夫球场。某河管理处和某河办事处于2001年先后作出批复，同意某俱乐部在某河道内修建地下通道等设施，并对施工工作提出相应要求。

2016年，水利公司在与市水务局、某河管理处、区水务局对涉案高尔夫球场整改情况进行现场查勘后，出具验收意见，确认该高尔夫球场符合整改要求。

现镇政府及某经合社起诉某俱乐部，要求确认涉案合同超过20年期限的后30年部分无效。

某俱乐部提交某村委会于2008年1月出具的《荒地证明》，以及镇政府于2009年向区水利局提交的《关于利用某河河道沙荒地设立养草和体育休闲基地的请示》，据以证明涉案土地是沙荒地。

某俱乐部及镇政府、某经合社均表示并未向相关土地管理部门申请办理过涉案土地的用地审批手续及农用地转用审批手续。经法院发函询问，市水务局回函告知：涉案土地在某河河道内，但该地块未经过征地，目前不属于水务部门权属；根据国家及本市高尔夫球场清理整治有关职责分工，水务部门主要负责监管消除防洪隐患、规范取用水行为和落实节水措施，并由区水务局实施日常监督检查，除拖欠水资源费外，未发现涉案球场在上述三个方面有其他违法违规情况；经整治，涉案球场于2016年通过整改复核。市规划和自然资源委员会回函告知：依据土地利用现状图，涉案土地在1999年至2001年的土地利用现状地类调查成果为滩涂，此后亦发生多次变化；依据合同签订时施行的《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款之规定，农民集体所有的土地可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，但只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，不能用于修建、经营高尔夫球场；依据现行有效的《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条第一款、第五十三条之规定，修建高尔夫球场应当符合土地利用总体规划，并办理用地审批手续；涉案高尔夫项目用地只签订了《租赁合同》，未取得用地审批手续，依法不能占用土地进行建设。

一审法院经审理判决：确认镇政府及某经合社与被告某俱乐部于1999年12月6日签订的《非耕地租赁合同书》无效。

宣判后，各方当事人均未提起上诉，判决已经生效。

【裁判理由】

法院经审理认为：涉案土地为农民集体所有土地。镇政府及某经合社与某俱乐部所签租赁合同明确约定将该土地用于筹建高尔夫训练场而非用于农业建设。同时，双方当事人虽然获得水务管理部门的相关批复，并通过了相关整改验收，但均未向土地管理部门申请办理过农用地转用审批手续。而水务管理部门亦明确表示涉案土地未经过征地、不属于该部门的管理权属。即双方当事人所签合同是在未获得用地审批手续的情况下实际改变了涉案土地的农业用途，违反了法律强制性规定，亦有悖于我国保护农用地的相关政策。故，整个涉案《租赁合同》均为无效。

编审：吴昊 王李